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　　目前，不少税务部门采用传统的思维和方法管理房地产税收，因而呈现出诸多不相适应甚至“失灵”的窘况，房地产企业动辄偷税数百万元甚至上千万元的实例屡见不鲜。总结房地产业税收管理的经验和规律，探究对该行业的有效管理方法和途径已刻不容缓。
　　一、目前房地产企业存在的主要税收问题
　　故意隐匿收入。例如一些企业将收取的房款在“预收账款”或“其他应付账款”科目中长期挂账不作销售处理，推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识延缓销售收入实现，造成营业税和企业所得税申报纳税长期滞后。由于销售面积能直接、及时地反映企业售房进度，为预算销售收入提供依据，因此一些企业故意隐瞒实际销售面积，以增大税务人员核算企业收入的难度。一些企业在大额费用支付中常用所开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费甚至员工福利等费用，在商品房“销售收入”中不予记载。
　　擅自增加成本。由于房屋开发周期一般都在1年以上，企业开发项目较多，项目开发早期不能及时取得各项目的工程结算单，会计在核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。不少房地产企业借此自行调剂和加大预算造价。房地产开发企业所涉及的行业较多，其中包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理和广告、物业管理等10多个行业部门，这为一些企业利用处理票据量大、成本核算极易混乱等虚列成本，打开了方便之门。另外，一些企业不及时将自用房产、出租用房产从开发成本中结转至固定资产，而是混入开发产品科目中，转增经营成本。
　　超标准列支费用。如一些企业不按期分摊借款利息，而是一次性列入，一次性全部直接在税前扣除，减少了当期税前利润的实现。一些企业还虚增代理费用，并把超标准的广告费、业务招待费等混入会议费、销售费用等科目中。
　　二、细化房地产税收管理的方法
　　1．从房地产行业的特点出发，改变目前沿用的单一的年度检查为主的方法，采取以开发项目检查为主并辅以年度检查的方法。房地产项目开发周期大都在一年以上，以往以一个纳税年度作为检查时限和范围，不能适应房地产业的具体情况，致使检查的内容和发现的问题往往带有局限性和片面性。而以开发项目为主进行检查，则能比较全面地把握项目开展的全过程，容易发现税收问题。
　　2．创新分析方法。如项目分析法，以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为日常征管和检查重点，分析项目的完税情况，审核项目收入和成本的真实性、准确性；相关资料分析法，通过了解企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表和项目销售情况一览表等，全面把握房地产项目开发的实际走势，提高税源管理的主动性和准确性；数据之间逻辑关系分析法，将开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价等，与项目销售情况一览表的数据对照，分析企业提供可销售面积与规划许可证之间的面积有无差距，测定企业实现收入与账面收入之间的差额。
　　3．拓宽调查取证的途径。要到企业所在地计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实企业开发项目的土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积等的确切时间和相关数据。为更加准确、全面摸清开发项目的数据资料，还应尽快与这些相关部门构建起涉税信息互换平台。
　　作者单位：青岛市国税局  








  
   www.ctaxnews.com.cn 2007.08.15  张梦谦，陆海青

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从企业基础信息入手监控房地产税收   
  
   
　　房地产行业具有投资主体多、开发周期长、经营方式活、成本项目杂和涉税金额大的特点，且销售发票是由地税部门负责管理，给国税部门的税源监控带来了较大的难度。山东省烟台市芝罘国税局2006年房地产企业共入库税款5267万元，比上年同期增长38.5%。笔者近日对该局建立房地产行业税收监控体系的做法进行了调研。
　　目前房地产行业存在的主要税收问题包括：
　　利用往来账调剂应税收入。预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。在实际操作中，大部分房地产企业将预收房款、当期售房款、银行按揭贷款长期挂在其他应付款、应付账款等往来账上，不及时结转收入。有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，一直拖到房产交付使用后才入账，使税款不能及时、足额入库。2006年，该局曾对11户房地产开发企业进行了检查，发现企业共计预收账款余额13598万元，有7228万元未申报缴纳所得税；房地产收入中有16134万元列到了其他应付款未申报缴纳所得税。
　　企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应该申报缴纳企业所得税。但在实际操作中，合作双方往往都不申报纳税。
　　以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入账，不做收入，只在企业内部财务报表中体现，致使企业少计应税收入，少缴纳企业所得税。或以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。
　　代收款项不计收入。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税、所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入，偷逃企业所得税。
　　多列预提费用。一些企业采用预提费用、待摊费用账目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后，不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以虚列成本。
　　加强房地产业税收监控应采取以下措施：建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。该局与相关部门建立信息沟通制度，通过每月取得土地局、规划局、房管局的土地使用、建设规划、房屋产权登记等信息，掌握房地产开发商的开发立项信息，以及开工日期、建设进度、建筑面积、销售进度等有关涉税信息。
　　加强对预收账款、应收账款、其他应付款、应付账款等往来账的审查。规定所有的房地产企业每月必须将预收账款等往来账的全部数据形成情况以及增减变化原因，上报税务机关，杜绝利用往来账调节税收的不法行为。
　　监控房地产开发企业的银行账户。由于购房者大多是通过按揭贷款方式购房，所有的预售房款都要存进银行专门设立的账户，因此该局与银行部门合作，定期取得房地产开发企业银行账户资金流动账单。同时，他们规定房地产开发企业每月应将其全部开户银行的银行对账单、现金日记账月份明细清单报主管税务机关，然后由税务机关对银行、企业所报资料进行比对，分析，实现对销售收入的监控。
　　实地重点检查。对已汇算清缴的企业，他们一律要取得其开发图纸，掌握总的建筑面积、户数，同时对签订的购房合同进行统计，了解企业取得的收入。企业开发时与建筑公司、各个原材料供应商等分包公司都会签订合同。这些合同中，往往可透露许多问题。例如有些合同明确规定，工程完工后用建好的房屋抵顶工程款，而这部分房屋一般情况下是没有计入收入的。针对这种情况他们规定企业必须于合同签订之日起，向税务机关备案。
　　把好成本关。监控施工单位的材料成本，是一项比较难的工作。这方面需要国税、地税部门互相配合，共同加强材料发货票的管理，尤其是个体业户发货票的管理。为此，该局在监控中，对施工单位的成本项目构成及各环节严格审查，避免用材料发货票抵顶施工费，对从外地采购的大宗材料，专门派人到采购地核对原始凭证，确定真实性。同时对企业用工加强监督，严格履行审批手续。对临时用工的由用工单位提出申请，在申请报告上填写临时工的年龄、性别、工种，同时说清每个工种用工人数、工资标准，附上身份证复印件。他们还定期派人检查核对，或者派人到工地实际勘测，了解每一天用工人数，直到该工程竣工为止，计算出实际工资，以此为标准来衡量其他工程的用工标准，以核实其工资费用。
　　作者单位：山东省国税局  






  www.ctaxnews.com.cn 2007.08.15  郭沂，贠相忠