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  　　1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。
　　土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200％的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，并不是全部按60％的税率计征。
　　根据土地增值税条例及其实施细则的规定,对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时,除可扣除有关成本费用外,还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。
　　2006年以来，财政部、国家税务总局先后下发了21号文件和187号文件，对土地增值税有关政策进一步给予了明确。土地增值税暂行条例实施细则规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从实际情况看，各地税务机关在房地产开发企业土地增值税的征管中，也一直执行条例和细则的有关规定，对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补。因此，可以说土地增值税清算是该税种开征后就一直存在的一项日常征管工作。2006年以来，财政部、国家税务总局先后下发了《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）和《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号文件），两个文件的着眼点是针对各地对土地增值税的预缴和清算工作进一步给予了明确，21号文件主要明确预征，187号文件主要明确清算，特别是187号文件，进一步明确了土地增值税清算的时间和空间，一方面使税务机关在征收这一税种时更有操作性；另一方面，也规范了房地产企业的纳税义务，有利于公平房地产企业税负。
　　如187号文件明确规定，以往土地增值税清算一般以开发项目公司注销税务登记为清算点。换句话说，只要开发公司不注销，公司就有可能长期不进行土地增值税的清算。而目前，只要单个开发项目符合清算条件，就必须清算土地增值税。房地产行业在继连续几年被国家税务总局作为税收专项检查的重点行业之一后，2007年，房地产企业更应多关注土地增值税的清算政策，认真学习相关税收政策变化，减少纳税风险。  






  www.ctaxnews.com.cn 2007.06.11