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  　　今年山东省威海市地税局重点加强对建筑、房地产行业税收的管理，出台了一系列税源监控、税收征收管理方案，并付诸实施。2006年8月，威海市地税局、山东大学经济学院联合调查组对威海市房地产行业的税收管理情况展开调研，总结了政策实施的效果，并分析了其中尚存的问题。
　　一、威海市房地产行业的税收管理概况
　　近年来，威海市房地产行业发展迅速，建筑、房地产行业的税收成为地方的主体税源。为促进房地产行业税收的精细化管理，威海市地税局采取了一系列管理措施。
　　（一）税源监控
　　1.利用一项目一卡制度监控房地产税源。
　　一项目一卡制度是对房地产企业经计划、规划部门立项的房地产项目，按项目名称一项发放一个纳税管理卡，管理卡中登记工程名称、建设单位、施工单位、建设地点、建设面积、投资总额、开工时间、竣工时间、决算金额、可供销售面积等内容。税务部门要求纳税人在项目开工之日起30日内自行到税务机关办理管理卡。
　　房地产行业税收管理的难点在于税源难掌握，通过一项目一卡制度，对全市在建的1944个房地产项目全部发放管理卡，实现了对房地产行业立项、施工、销售全过程的完整、闭合的管理。如，乳山市地税局白沙滩分局，其辖区内房地产开工项目占整个乳山市的45%，实行一项目一卡管理方式以来，共发放管理卡144张，将辖区内的57户房地产企业和46户外来施工建筑企业全部纳入控管。
　　2.社会各部门信息沟通，联合控管税源。
　　针对房地产税源比较分散的特点，威海市地税局联合发展改革局、国土资源局、建设局、房管局、房地产公司、居委会等社会各部门，加强部门间的信息交流，解决房地产税收税源控管难的问题。
　　3.设置税源管理台账。
　　在建筑房地产开发项目的税源监控上，设立房产税和土地使用税征收台账，建立房产、土地的信息数据库，详细记录纳税人的房产土地情况。同时，在房地产业集中的基层分局设置建筑、房地产项目分布图，实行形象的动态监控。在房屋出租税源监控上，设立个人出租房屋台账，详细登记出租人及承租人姓名、住址、电话等信息，实现动态监管。
　　（二）核定预征
　　1.核定核率征收房地产企业所得税。
　　从2004年起，威海市地税局对一些财务核算不健全，常亏不倒的企业实行核定核率征收，并制定了《威海市房地产业企业所得税征收管理暂行办法》，明确了适用于核定核率征收的房地产企业的范围，对房地产企业应税收入总额、准予税前扣除的成本、费用项目、不符合扣除原则的项目等税收政策，分别作了明确规定。
　　2.对房地产开发企业预收收入预征营业税。
　　地税部门通过及时掌握工程进度、交付使用、工程付款及结算情况，加强对预收款营业税的预征管理，严格按照《营业税暂行条例》及相关规定，对预收款（或按工程完工进度）按5%计提预缴营业税。
　　3.预征土地增值税。
　　由于房地产开发企业开发成本不能及时结转，可扣除项目金额的确认存在困难，威海市地税局严格执行山东省地税局《土地增值税预征清算管理办法》的规定，对房地产业的土地增值税按预收收入1%的比例全面实行预征。
　　4.对二手房交易个人所得税实行核定征收。
　　2006年8月1日国家税务总局颁布实施《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对二手房买卖价差减除相关税金和一定比例的装修费用后，按照20％的税率征收个人所得税。威海市地税局根据这一通知的要求，对能够提供相关证明的，按照20％的税率征收个人所得税；对不能提供相关证明的，按照二手房交易价格的1%核定征收个人所得税。
　　二、房地产行业税收管理的效应分析
　　1．地方收入效应。威海市房地产行业税收管理精细化最直接的效应就是增加了地税部门来自于房地产行业的税收收入。如2005年，全市房地产行业营业税入库4.87亿元，同比增长67.73%，营业税入库税收占房地产行业税收的60.1%，入库房地产和建筑业企业所得税7661万元，占房地产行业税收收入的11.81%，两税种合计占房地产行业总税收的71.91%。
　　而2006上半年，全市房地产行业营业税入库3.16亿元，同比增长75.94%，房地产和建筑业企业所得税9546万元，同比增长32%。
　　2．节约征税成本效应。地税部门通过社会综合治税，从社会各部门获得房地产行业的涉税信息，减少了信息收集成本；委托各部门代征税款，对一些账目混乱，收入和成本难以准确计算的房地产开发企业核定核率征收企业所得税，节约了征税成本。
　　三、现行房地产行业税收管理中有待解决的问题
　　1.一项目一卡对外出施工难监控。一项目一卡只是针对在威海市范围内的开发建设项目进行跟踪管理。而登记注册地在本市的建筑企业到威海以外的地区进行开发施工，一项目一卡难以有效监控，导致相应的企业所得税收不能及时申报缴纳。
　　2.农村集体和个人出租房屋的税收难以控管。在地税部门对房地产行业税源监控中，农村集体出租厂房和个人出租房屋往往是税收管理的盲区和薄弱环节。虽然将个人房屋租赁纳入了综合治税的范畴，但由于税源分散，纳税人不愿提供真实有效的房屋租赁合同，导致这部分税收难以控管。另外，在威海市城区边缘和开发区内，旧城改造大规模兴起，一些行政村采取村民集资入股、贷款等方式融通资金，建立了大量的厂房和商业用房，用于对外出租，租金价格往往低于市场正常水平，租金收入难以承担20%的高额房地产税负，致使各村委对出租厂房征税抵触很大，这部分税收征管相当困难。
　　3．核定核率征收造成企业税负不公。房地产行业的企业所得税核定核率征收，虽然简化了征管程序，加大了对财务核算不健全的企业的税收征管力度，但对于实际应税所得率低于核定的应税所得率的企业，则加重了负担，造成了税负的纵向不公。
　　4．预征税款加重了企业负担。由于房地产投资巨大，生产周期较长，在预售时就征收所得税、营业税和土地增值税，增加了企业的资金成本，加重了企业的税收负担。同时，企业的高税负很容易通过房价转嫁到购房者身上，与国家的宏观调控政策意图存在出入。
　　作者单位：山东大学经济学院山东省威海市地税局  





   www.ctaxnews.com.cn 2006.11.08  杨绍媛，段美杰