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来源：毕马威KPMG 作者：毕马威中国

发布时间：2020-05-11

　　市场中，一些企业会以出租或资本升值为的目持有自有房屋、建筑，根据会计准则，该类型的不动产在会计核算时应归入投资性房地产科目，核算方式主要有两类：

　　①成本法计量的投资性房地产；

　　②公允价值计量的投资性房地产。

　　对于成本法计量的投资性房地产，会计上可以计提折旧，如果符合税法规定可以税前扣除；对于公允价值计量的投资性房地产，会计上不可计提折旧，但税务处理上能否计算折旧并扣除并无明确规定，实操中各地处理口径也大相径庭。

　　在此，本文将重点探讨方式②涉及税务处理的有关问题，以帮助企业在实际运营中避免风险。

　　可税前扣除的观点依据：

　　根据《企业所得税法》第11条，“企业按照规定计算的固定资产折旧，准予税前扣除”。税法上对固定资产的定义，《企业所得税法实施条例》第57条做出了明确描述——“指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”以出租为目的的房屋和建筑，虽然会计上会被归入“投资性房地产”核算，但根据上述法规却可被认定为“固定资产”，因此可以计算折旧并税前扣除。

　　不可税前扣除的观点依据：

　　根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定：“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”据此，以公允价值模式计量的投资性房地产未在会计上计提折旧、确认费用并结转损益，因此不得计算折旧并在企业所得税前扣除。

　　又根据国家税务局公告2017年第54号对申报表填报说明规定：“企业在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业会计处理与税收规定不一致的，应当按照税收规定计算。税收规定不明确的，在没有明确前，暂按国家统一会计制度计算。”该法规明确了在税务、会计计算出现不一致情况下，税收规定优先于会计制度；仅有在税收规定不明确的情况下，才能按照国家统一会计制度进行计算。考虑到全国范围内并无专门针对投资性房地产的税务处理的相关法规，投资性房地产计提折旧并于税前扣除可能会被判定为“税收规定不明确的”范畴，应“暂按国家统一会计制度计算”，不能计算折旧。

　　据了解，全国各地不同地方税务机关对上述问题在实操中可能存在不同的理解及税收处理方式。据不完全统计，如北京、上海、江苏、福建、山东、广西等省持“不可扣除的观点”（具体以企业实际所辖主管税务机关口径为准）。由于投资性房地产涉及的房屋、建筑原值金额普遍较大（小则千万，大则数亿数十亿），如果企业申报时违背当地实操口径，不仅可能要补缴以前年度所得税，还可能要缴纳滞纳金、罚款，甚至会被降低信用等级。我们建议涉及投资性房地产折旧税务处理的相关企业，尽早自查并及时向税务机关咨询和沟通，避免潜在风险。