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来源：元素说税 作者：邹胜

2016-04-07


房地产开发企业在购买土地后，可能从政府部门取得各种形式的与之相关的财政返还款，返还部分是否冲减在增值税计算中扣除的土地价款金额。我们来做一下分析:

取得与缴纳土地出让金有关的返还款是冲成本？还是计收入？实务界一直存在争议。

此前，多地税务机关依据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用”之规定出台文件如《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函「2012」92号）规定：房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。

现在，土地价款也允许在增值税计算中扣除了，那么针对这种情况又怎么处理呢？我们来略作分析：

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地 价款的单位直接支付的土地价款。

第六条规定： 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条规定： 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

元素说税：

我们可以看到，在18号文中有关土地价款扣除的规定，多次提到了“支付”、“实际支付”，与土地增值税的说法一致。因此，如果房地产企业在缴付土地出让金之后，收到与土地出让金相关的财政返还款，也可能被认为是没有实际支付的部分，面临着不能扣除的问题。

值得注意的是，由于各地均发文明令叫停土地出让金返还，因此，在实务中可能改换名目，以其他各种诸如“扶持资金”、“专项奖励”等方式拨付。这可能既是纳税筹划可攻陷的领域，又是未来税企之间的争议高发点。