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来源:财税实务问答 作者:中国税网 日期:2013-02-26

　　问：房地产开发企业按照当地政府城市规划要求开发住宅小区，拆迁规划区内原住户的房屋后以新开发的住宅补偿原住户。对补偿房屋的营业税计税依据各地税务机关理解和执行不一致。请问：

　　1、根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549号）的规定，……对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税……。

　　上述规定中“按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税”是否按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条第（三）款“营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”进行核定？

　　2、房地产开发企业从事的拆迁改造项目，政府通过不收或收取一部分土地出让金让房地产开发企业安置被拆迁户，其实质是开发企业以房换地。因此，是否可以根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条，按最近时期销售同类开发产品的平均价格和按其他纳税人最近时期销售同类开发产品的平均价格核定？

　　答：1、关于“拆迁还建”核定计征营业税问题。根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549号）规定，……对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税……。

　　根据上述规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由主管税务机关按同类住宅房屋的成本价×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）组成的计税价格计征营业税。上述“同类住宅的成本价”是指同类住宅的房屋开发成本，也就是该房产开发商建造用于安置被拆迁户房屋的工程成本价。

　　2、关于以房换地营业税计税依据。《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。……由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条（现修改第二十条）的规定分别核定双方各自的营业额。

　　《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（三）按下列公式核定：

　　营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

　　公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

　　依据上述规定，以房换地由于双方没有进行货币结算，因此应按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序分别核定双方各自的营业额，计缴营业税。