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来源:中国税网 作者: 日期:2010-11-10


　　问：企业将办公房间出租，向承租人收取的租赁费、水电费应如何进行纳税处理？发票如何开具？

　　答：1、出租行为是营业税应税行为，根据《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。

　　因此，企业收取的租赁费并包括代收款项、代垫款项的水电费作为价外费用，应与租赁费一并作为租赁收入计征营业税，并向承租方全开具（或向税务机关申请代开）服务业发票。

　　2、对于未含在租赁费内，按承租方实际使用量单独收取的水电费，应按规定征收增值税。

　　以下三个文件供您参考：

　　《福建省国家税务局关于企业出租房屋中提供水电行为征收增值税问题的批复》（闽国税函[2007]232号）规定，企业在将一部分闲置房屋出租给其他企业进行生产经营的过程中，出租方向承租方提供水、电等，并按实际使用量与承租方结算价款的行为，应视为转售货物，应按规定征收增值税。在开具专用发票的问题上，根据出租方与承租方双方的纳税人类型进行处理。

　　《福州市国家税务局关于承租经营场所的纳税人水电费增值税进项税额抵扣问题的通知》（榕国税流[2000]385号）规定，若承租方能单独安装水表、电表并单独计量生产经营用水电费，可由纳税人与自来水公司、经营场所出租方等单位先行协商，由自来水公司或电业局直接开具专用发票给出租方，出租方直接付款给开票单位；若承租方不能单独安装水表、电表而无法单独计量生产经营用水电费，则应由出租方按纳税人生产经营实际耗水、耗电量（包括公共用水、用电分摊数）确定其实际用水、用电量，并立下由双方签字盖章的用水、用电证明，同时将各自的水费、电费分别汇入自来水公司和电业局的账户，由自来水公司和电业局依据该证明为纳税人开具相应的专用发票。

　　《福建省国家税务局关于企业出租房屋中提供水电行为征收增值税问题的批复》（闽国税函[2007]232号）规定，企业在将一部分闲置房屋出租给其他企业进行生产经营的过程中，出租方向承租方提供水、电等，并按实际使用量与承租方结算价款的行为，应视为转售货物，应按规定征收增值税。在开具专用发票的问题上，双方可按以下方式处理：

　　一、当出租方与承租方均为增值税一般纳税人的，可由出租方按承租方水、电的实际使用量结算的价款开具增值税专用发票。承租方可据此计算抵扣进项税额。

　　二、当出租方为小规模纳税人，承租方为增值税一般纳税人的，可由出租方向主管税务机关申请，按承租方水、电的实际使用量结算的价款，由税务机关按规定的征收率代开增值税专用发票。承租方可据此计算抵扣进项税额。