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2009年12月24日 07:30:17 　来源：经济参考报  



    刚刚结束的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，这是否预示着明年房地产行业不会出现太大的政策调整？近年来中国房价高涨不下的主要原因是什么？这对中国经济未来发展会有哪些影响？

    储成国：今年的房价虚高是有其特殊的原因，07和08年金融危机产生的恐慌使得很多消费者持币待购，不敢贸然进入房地产市场，09年以来随着中国经济的企稳以及世界经济的逐步复苏，消费者对市场的信心开始建立，前两年的需求在今年集中释放。而开发商由于在07年、08年的时候开发速度减慢，导致09年房地产的供应不足，供需矛盾使得今年房价虚高。另外，从人均可用耕地比来看，中国拥有前世界23%的人口，但是我们只有全世界11%的居住用地，这种现状也支撑了今年，以及明年的高房价。

    张红星：房价的飙升一方面源于对房产的投资和投机行为，另一方面也源于地价的不断上涨，地价在房价中已占据较重的比重。例如，南京新区的房价在每平方米七千元左右，但随着该区域地价的不断上涨，频频出现地王，楼面地价被抬高到原有房价以上，实际上这些地王给这个区域重新定了价，周边房价很快被哄抬到一万五千元以上，目前市区中心地段房价已近三万，同期增幅接近翻番。这个房价不是真正的购买力所支撑的，也不是真正的供需关系所形成的均衡价格，而是地王效应所带来的泡沫和虚火，是地王扰乱了这个均衡市场的价格，如果这个明显存在不合理因素的价格无法支撑下去，势必酿成大起大落，这不是我们所需要的稳定的房地产市场，再讲严重一点，目前的房价飙升，供需失衡将使房地产市场隐含着崩盘的风险。

    地产事关民生，公众非常关注。不可否认，拿地是市场行为，是由买卖双方决定的，但是供应方是政府，政府就不得不考虑民众的意愿，不得不把市场的规范和社会的和谐作为重中之重。若想有效地治理房地产市场的乱象使之回归常态和理性，当然需要从多方面入手加以整治，但是打击开发商囤地、避免地王频现已成当务之急。

    此次，中央经济工作会议受限于GDP增长和金融稳定的两大目标下，对于房地产市场大的政策调整一时难以出台，但地方政府理应在遏制房价的飙升上采取有效措施，应该引起高度重视的是对现行的土地招拍挂制度进行适当的调整，建议在一定时期内城市分区域地对房价设定最高限价，并以此为先决条件和前提进行土地的招拍挂，这样既可有效扑灭房地产市场的虚火，避免地王现象频现，使飙升的房价回归到一个理性的轨道，可给房地产企业营造一个公平的竞争环境。

    杜永茂：从目前的实际情况来看，以货币驱动的经济增长几乎难以避免地会带来资产泡沫的积累，这种资产泡沫明显表现在房地产市场的无序和房价的疯狂飙升上，而且这一乱像所引发的社会上的批评声浪越来越高，如任其蔓延下去，对于刚刚从经济危机中恢复的国民经济必将产生极大的负面影响，而且不可避免地破坏商业合理运行、扭曲国民心态、失范地方政府行为，甚至有损社会和谐和安定团结的大好局面。

    周西柱：近期的迪拜危机让全球市场惊出了一身冷汗。相比国外，国内楼市的泡沫可谓有过之而无不及。目前的情况是，政府忽视推动老百姓住房福利水平亟待提高的市场，逐步形成由消费为主导的市场转变为以投资为主导的市场的畸形发展，这一问题的严重后果是不堪设想的，但是在利益博弈的复杂情况下，单纯依靠政策的微调已难以左右房地产的走势，地方政府应该摆脱卖地财政的生存发展模式，在目前的特定情况下，采取积极有效措施，对目前的房地产市场给予应有的干预。

    另外，必须强调的是要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上加大支持力度，这次中央经济工作会议的信息显示，这一问题已受到了决策层的高度重视。目前，有些地方政府对开发中低价商品房和经济适用房项目态度不积极，有的甚至以拆迁困难、开发成本高为由放缓进程，这也是背离了中央精神和民众意愿的，为此，中央政府应将中低价商品房、经济适用房和廉租房的建设纳入对地方政府的考核目标，这既对遏制房价飙升能起到积极作用，也必将受到广大民众的衷心拥护。 （记者 陈圣莉）


（责任编辑: 张芳玲 ）

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楼市调控措施进入密集出台期 未来或有“重拳”  
2009年12月24日 07:27:20 　来源：经济参考报  

    在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。

    “营业税优惠政策”终止的消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对此进行了明确。该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

    接受采访的多位专家表示，营业税细则对于中低价二手房市场，特别是90平方米以下二手房市场，影响将非常有限。不过，对于北京短期内购买140平方米以上非普通住宅的购房者，打击力度最大，预计占比达8%左右的大户型二手房将涉及在内。

    “政府传递的信号非常明确，即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《经济参考报》记者。

    同样是在23日这一天，为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。

    分析人士指出，虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，比如收紧二套房贷利率等，而如果房价仍然过快上涨的话，不排除政府明年出台更加严厉调控措施的可能性。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，明年一季度整个房地产市场将明显降温；二季度如果房价重新高涨，还有其它政策出台；若保持稳定和调整状态，则紧缩政策不会再加码。

    光大证券新近发布的一份报告称，紧接着国务院层面、银监会、住建部以及地方都可能会出一些政策来落实，如差别化信贷管理，对于投资性购房抑制、打击炒房、税收、市场监管、捂盘的政策，对二套房、大户型、区别化城市进行收紧，对异地购房进行限制等。


（责任编辑: 张芳玲 ）

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楼市泡沫 经济不能承受之重  
2009年12月24日 07:10:05 　来源：中国证券报  

  
    房地产市场政策微调，两周来屡屡出招，23日财政部又宣布了新的营业税制度，以抑制炒房。种种迹象显示，调控政策已瞄准楼市泡沫。

    对于中国这个没有爆发过内生性经济危机的国家来说，楼市泡沫对经济安全的威胁更远超想象。可以预期，如果楼市泡沫继续以2009年的速度膨胀下去，数年内在中国爆发一轮以楼市崩溃为导火索的类似“次贷危机”的震荡，绝非危言耸听。

    此轮国际金融危机意外成就了两个“奇迹”,一是黄金，2008年10月以来上涨80%；二是中国楼市，北京、上海、深圳等一线城市商品房成交均价年内涨幅超过50%。在一场肇始于美国楼市崩盘的危机之下，中国楼市竟能逆全球大势迅猛上涨，这不能不令人惊讶。

    楼市泡沫可以找出很多推手：9万多亿元信贷与超宽松货币供应，美元低息套利推动的热钱汹涌，优惠的信贷、土地、税收政策，通货膨胀预期、人民币升值预期与对中国经济复苏的预期，收入差距过大以及城镇化、人口年龄层次、传统文化等等。

    但这决不意味着中国楼市泡沫就是合理的、长久的、不可逆的；地方政府、开发商、银行、投机购房者也并非抱上了“聚宝盆”，可以就此高枕无忧。

    历数近30年来全球或区域经济金融危机，有不少都以房地产泡沫破裂为导火索：最近的迪拜债务危机、美国次贷危机均源于房地产泡沫，其蔓延之快、影响之广令人瞠目；1997年香港楼市崩盘，房价在一年内缩水一半；上世纪90年代初日本房地产崩盘导致日本经济20年一蹶不振……货币宽松、巨额贷款、低息低税、投机成风，这些楼市危机爆发前的共同“症状”中国目前全部具备。

    在中国，房地产占投资四分之一，对GDP增长贡献度达2个百分点，与建筑业增加值合计占GDP超过10%，直接相关产业60多个，其对经济的渗透早已深入骨髓。而从1998年以来11年间，房地产投资保持20%以上的增速，房价也几乎一直在加速上升。经济高增长——过剩流动性——楼市泡沫，这一链条中风险重重。泡沫总会破裂。如果未来十年中国不幸发生大的经济震荡，源于房地产市场的可能性最大。

    从目前来看，地方政府、银行、开发商、炒房者、央企、股市主体，将是房地产崩盘中的首批受害者。

    地方政府当居受害者“清单”之首。目前地方政府债台已筑起，据统计，地方财政负债已超5万亿元，其中一大块是借银行信贷实施大规模投资计划，未来很多项目还需持续“砸钱”。而很多地方政府主要财政来源就是卖地收入，目前土地出让金、房地产相关税收约占地方财政收入的40%，有的高达2/3。可以想像如果楼市崩盘，地方政府将面临前所未有的债务风险、信用危机。

    今年银行新增贷款中有16%、约1.5万亿元为房地产贷款和居民住房贷款。购房人“断供”和开发商资金链断裂导致的“烂尾楼”，将是悬挂在银行头上的两把利剑。加之9万亿元天量信贷中难免还有一些资金通过瞒天过海的手段违规流入楼市，真正暴露于楼市泡沫风险下的贷款规模将十分惊人。

    此外，今年央企屡屡被加冕“地王之王”，拍地资金动辄数十亿元，溢价率超一倍，却不知频频举牌背后要背负多大的风险。2007年那一轮“天价地”狂潮中的“地王”们大多到现在还在“晒太阳”。

    银行、大开发商、央企或下属公司很多是股市上的“巨人”，一旦巨额地产投资悬空，股市也将难免受到波及。而地产业震荡、炒房者破产等风险也将纷至沓来。届时实体经济难免受到影响。

    要避免楼市泡沫演化成经济危机，绝不可一针刺破泡沫，这样的做法在泡沫小的时候或许可以，但目前只会把危机爆发的时刻提前。楼市“去泡沫化”只能通过逐步收紧流动性、打击投机囤积、调整土地信贷税收等逐渐释放泡沫。然而，中国房地产市场历来“一收就冷，一放就涨”，怎样把握好调控力度和时机十分关键。

    无论如何，中国楼市的“去泡沫化”不能再拖，或许可以首先从抑制投资购房、改革土地招拍挂制度开始。也不妨考虑提高二套房贷首付比例或利率，征收大户型、高档房物业税等手段。从中长期看，我们还应加大财税改革力度，彻底扭转地方财政来源主要依靠卖地收入这一被动局面。

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（责任编辑: 邱小敏 ）