ywb

来源：小陈税务 作者：小陈税务整理

时间：2021-09-13

　　要保留买卖房支付中介费的有效发票

　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)文件第二条规定：“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。“

　　因此，若个人取得中介费的有效发票，在计算缴纳转让住房的个人所得税时，可以扣除支付给中介公司的中介费。

　　要取得住房贷款利息对账单

　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)文件第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　其中：支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　因此，若个人取得住房贷款利息对账单，在计算缴纳转让住房的个人所得税时，可以扣除支付的住房贷款利息。

　　要取得装修费发票：所列付款人姓名与转让房屋产权人的发票

　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)文件第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;

　　(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)：凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：

　　1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的;

　　2.发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的;

　　3.发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

　　(二)纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用发票汇总表》(式样附后)，在《房屋装修费用发票汇总表》上如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息。同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。

　　(三)征收人员受理申报时，应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致，对不符合要求的发票不准扣除装修费用。审核完毕后，有关装修发票退还纳税人。

　　主管税务机关应定期对《房屋装修费用发票汇总表》所记载有关发票信息进行分析，视情况选取一些发票到开票单位比对核实，对疑点较大的发票移交稽查部门实施稽查。同时，要加强对建材市场和装修单位的税收管理。

　　因此，若个人取得所列付款人姓名与转让房屋产权人的装修发票，在计算缴纳转让住房的个人所得税时，可以按规定扣除。

　　要保留《房屋拆迁补偿安置协议》

　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)文件第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为：

　　(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

　　(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

　　(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;

　　(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　要保留契税完税证明

　　《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第三条(一)的规定：上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

　　1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

　　2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

　　保留面积差的补充合同(协议)和退款凭证

　　《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)的规定，在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，可依照有关法律法规申请退契税。

　　《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》(国家税务总局公告2021年第25号)的规定：申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同(协议)和退款凭证。