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来源：每日税讯 作者：马荣生 樊雪妍

时间：2020-12-15

　　最近，有朋友说起某某地方司法拍卖的房子比市场价便宜很多，市场价3万元/㎡，拍卖价也就2万元/㎡，问是否值得投资。借此话题，笔者与大家共同探讨投资收益与风险并存时，其中会发生哪些涉税风险?

　　拍卖等于转让，转让房产涉及的税费包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税或个人所得税、契税等。与一般房产转让有区别的是，司法拍卖中比较常见的是拍卖资产所涉及的税费由承受人承担，等于增加竞拍人的承受成本，如果估算不当，则会增加税收风险，减少投资收益。

　　税收风险表现在三个方面

　　一是司法拍卖不动产能否取得符合税法规定的票据;

　　二是承担被拍卖方税款金额的不确定;

　　三是拍卖不动产再转让如何计税的问题。

　　一、发票开具问题

　　纳税人取得的不动产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，取得不动产不能取得发票，将影响后续转让时增值税和其他税金的计算。

　　《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第八条规定，纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证指：税务部门监制的发票;法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书;国家税务总局规定的其他凭证。

　　《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第73号)对于纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

　　上文“国家税务总局规定的其他凭证”目前仅限于“丢失发票后的契税完税凭证”，即差额缴纳增值税时，“法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书”与“契税完税凭证”作为有效凭证均不适用于司法拍卖取得房产，结论只能为司法拍卖房产应取得税务部门监制的发票，差额缴纳增值税时如此，一般计税方法下以及企业所得税、土地增值税扣除计算时也应当如此。

　　司法拍卖房产应取得税务部门监制的发票，发票如何开具呢?原则上应由出卖人自行开具，出卖人无法开具时可由主管税务机关代开发票，无论发票如何开具，纳税义务人应为出卖人，发票开具金额应包含买受人所承担的税费，税费金额的多少决定了拍卖房产取得成本。

　　二、买受人承担税费的风险

　　在现实的司法拍卖中，很多拍卖公告中会明确“因拍卖产生的一切税费由买受人承担”;在一些以房抵债的司法文书上，也经常有“过户相关税费由债权人承担”的表述。

　　这种做法对于买受人来说与一手房买卖截然不同，税费计税依据、计税方式确定更加复杂。买受人除了承担自己应当缴纳的契税、印花税外，还要承担转让环节涉及的所有税费，包括增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税、印花税、个人所得税等。

　　这些税款如何征收，增值税需区分可否选择适用简易计税或是必须一般计税，简易计税有无扣除有效凭证;个人所得税、土地增值税按规定计算还是可以核定征收;税款总额有多少等等，都是非常复杂的问题，据悉还有让买受人承担企业所得税的情形，如此将更加难以确定，一个拍卖100万元的房产，加上税费，总体支付可能为150万元，高于市场直接购买价格也未可知。

　　有人建议“法院拍卖出卖人的房产所应缴纳的税款首先从拍卖价中扣除，有关税费入库后，及时为被执行人开具完税凭证，并根据此完税凭证可以由出卖人或税务机关开具发票”。若能如此，甚好。

　　三、买受人再转让的税收风险

　　根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　司法拍卖房产再转让，计税方法选择与取得时间有关。取得2016年4月30日前拍卖房产，再转让可选择适用简易计税方法;取得2016年5月1日后拍卖房产，再转让只能适用一般计税方法。

　　司法拍卖与法院判决、裁决、调解不同，若无法取得税务部门监制的发票，简易计税不能差额计算增值税;若无法取得增值税专用发票，则不能抵扣进项税，再转让行为增值税税负会明显增加。同时，企业所得税或个人所得税、土地增值税计算时也存在成本扣除困难的税收风险。

　　综上，笔者建议，司法拍卖取得房产，税款应计入拍卖总价，由转让各方按照纳税义务各自独立承担，对于司法拍卖无法取得专用发票的情形，未来转让时应准予适用简易计税方法差额计算增值税。