发新话题
打印

无产权证建筑物如何计算企业所得税

无产权证建筑物如何计算企业所得税

      
  房地产企业开发项目中,计入容积率的建筑面积可以办理产权证,属于所有权属明确且所有权属无瑕疵的房地产,可以在房地产交易市场流通。可是有部分建筑物,虽然可以带来一定的经济利益,但有的权属不明,有的权属虽然明确却无法办理产权证,因而不能在房地产交易市场流通。这部分无产权证建筑物应如何缴纳企业所得税?
  例:A房地产公司属内资企业,开发了一个项目,地上建筑面积为11000平方米,其中可以办理产权证的建筑面积为10000平方米,无法办理产权证的架空层建筑面积为1000平方米,地下建筑面积为1000平方米(无产权证且非人防工程)。该项目建安成本为5000万元,土地成本为3000万元,有产权证建筑面积10000平方米已全部销售完毕,A企业将全部成本8000万元计入销售成本。
  A企业将架空层和地下建筑改建成车库,架空层1000平方米全部用于出租;地下车库中800平方米销售给业主,销售收入为800万元,200平方米用于出租。
  2008年,A企业在进行2007年度企业所得税汇算清缴时,对于无产权证建筑物的成本分摊问题,内部财会人员产生了争议。
  一部分财会人员认为,根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)的规定,开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:(1)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(2)属于营利性的,或产权归开发企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。
  本案例中,A企业将架空层及地下车库用于出租,属于营利性的配套设施,并不属于非营利性且产权属于全体业主的情况,应视作开发企业自用,因而其对应的成本应转为固定资产,具体为(1000+200)×(5000+3000)÷(11000+1000)=800(万元),即应将已计入销售成本的800万元开发成本转出,作为固定资产管理,同时调增2007年度应纳税所得额800万元,并申报缴纳企业所得税。
  另一部分财会人员认为,根据《城市房地产管理法(修订版)》第三十八条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因而,可转让的房地产仅是办理产权证的房地产。同时,根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)的规定,当期准予扣除的已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积,已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。本案例中,按《城市房地产管理法(修订版)》的规定,无权属证书的房地产不得转让,因而该项目可转让的建筑面积为能办理产权证的建筑面积,该项目的总可售面积为10000平方米,成本对象总成本为8000万元,则可售面积单位工程成本=8000÷10000=0.8(万元)。在地上有产权证建筑面积全部销售的情况下,根据国税发〔2006〕31号文件的规定,已销开发产品的计税成本为10000×0.8=8000(万元),并无不妥。
  相关法律解析
  根据《城市房地产管理法(修订版)》的规定,无产权证建筑物属于不可转让的房地产。但不可转让的房地产能够产生较大的收益,并且一些无产权证建筑物在测绘报告中亦有明确的标识,成本的归集和分摊并不存在难题,因而无产权证建筑物成了税企双方时有争议的对象。
  所有权归属解析:架空层和非人防地下车库所有权的归属并不相同。
  根据《物权法》第七十三条的规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。因而,架空层作为地上建筑物,其产权应属于业主共有。
  根据《物权法》第七十四条的规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因而,即使是《物权法》亦未约定非人防地下车库所有权的归属,非人防地下车库所有权归属不明。
  企业所得税
  由于架空层的产权属于业主共有,因而架空层从所有权的角度来看不属于A企业。虽无产权证的过户,但根据《物权法》的规定,A企业实质上已经将架空层的所有权转移给了业主共有。销售后A企业将架空层改成车库出租,属于违规行为,是业主委员会缺位管理情况下出现的特殊情况。这是两个法律关系,不能混作一谈,因而不能根据国税发〔2006〕31号文件将架空层视作A企业的营利性配套设施,不得在税前扣除架空层的成本。
  非人防地下车库所有权的归属不明,有人认为属于国税发〔2006〕31号文件规定的未明确产权归属的情况,因而地下车库的成本不得扣除,即(5000+3000)÷(11000+1000)×200=133.33(万元)不得扣除。笔者认为,未明确产权归属的完整解读是有产权而未明确产权归属,地下车库根本没有产权,因而也不属于未明确产权归属的情况。根据《城市房地产管理法(修订版)》“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,以及国税发〔2006〕31号文件“可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积;已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”的规定,A企业的第一种意见正确,成本分摊标准和方法有理有据。
  这种做法在国家税务总局《关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)中得到了印证。根据国税发〔2009〕31号文件第三十三条的规定,利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理,因而,利用地下基础设施形成的停车场所,属于公共配套设施;而公共配套设施在国税发〔2009〕31号文件中有明确的定义,即公共配套设施费,指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。可见,利用地下基础设施形成的停车场所,可以作为公共配套设施,其建造成本可以作为公共配套设施费分摊给可售建筑面积。本案例中,地下建筑面积1000平方米的建造成本应分摊给已售的地上有产权证的建筑面积10000平方米,即可以全额税前扣除。  
  www.ctaxnews.com.cn 2009.05.11   朱光磊

TOP

发新话题