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2011年02月23日00:00 中国税务报 [陈荣富]  

是承担突然多出来的数万元营业税,还是“一拍两散”解除合同?最近,已签了二手房买卖合同的购房者蔡先生陷于营业税纠纷中,房子无法如期过户,可能影响到婚期。

记者日前了解到,1月26日新“国八条”楼市新政,尤其是“未满5年二手房交易全额征税”的新规(以下简称“营业税新规”)出台后,不少像蔡先生一样的购房者发现,营业税突然多出了数万元,不少“钱该谁掏”的营业税纠纷也由此产生。律师建议,要确定“钱该谁掏”,先要看合同约定,如果没有约定,则最好由双方进行协商。

营业税突增数万元

去年12月初,为了今年结婚的需要,首次买房的蔡先生通过福建省福州市某中介公司,选中仓山融信宽裕小区一套100多平方米的二手房,并与业主及中介公司签订了“三方合同”,同时交纳了10万元定金。

蔡先生告诉记者,当初在合同里,双方约定的是实出款。也就是说,蔡先生只要承担3.3万元的手续费(包括中介费和税费等),中介方承诺“3.3万元全包”。就在一切程序顺利进行的时候,新“国八条”楼市新政于1月26日出台,新政明确规定“购买住房不足5年转手交易的二手房,须全额征收营业税”。这样一来,蔡先生购买的二手房一夜间新增了2万多元的营业税。

令蔡先生郁闷的是,营业税新规出台后,中介方一直以“新增的营业税由谁负担”协商未果为由拖延办理过户手续,导致房屋过户一事未能如期进行。蔡先生表示,目前他陷于两难中,要么承担多出来的数万元营业税,要么解除合同。“无论是前者,还是后者,对我都是一笔不小的损失,可能延误今年的婚期。”蔡先生说。

营业税纠纷屡见不鲜

与蔡先生一样纠结的购房者还有不少。日前,记者实地走访福州市金山、杨桥路以及达明路等多家二手房中介公司时了解到,营业税新规出台近1个月,不少购房者和中介公司都陷于“谁来掏这笔营业税”的纠纷当中。

业内人士给记者算了一笔账,以一套满2年未满5年、原价80万元现价100万元的非普通住宅房源为例,新规出台之前转让的营业税为差额征收,即20万元×5.55%=1.11万元,而营业税新规出台后,则需要缴纳100万元×5.55%=5.55万元,一套房子要多出4.44万元的额外费用。

某房产中介公司负责人陈经理向记者介绍,一套二手房多出数万元的额外费用,不少中介公司都不愿意承担这笔费用,“一旦承担了,这笔买卖不但赚不到钱,还要倒贴钱”。于是,中介要么故意拖延过户时间,要么干脆将费用转嫁到购房者身上,由此导致不少二手房交易纠纷发生。

福建名仕律师事务所池律师也透露,新规出台至今,该律师事务所已接到了好几例因营业税全额征收产生纠纷的案件。

最好的办法是协商

新增的营业税到底应该由谁出?有关律师建议,一般遇到这种情况,只有通过协商才能找到双方都能接受的解决方案,协商不成功的话只能解约,至于造成的损失则由毁约的一方承担。

池律师表示,首先要看合同文件上的约定(包括风险承担约定),约定哪方出就是哪方出。如果合同上没有任何约定,则是由法定纳税主体承担。他建议,在没有明确由谁承担责任的情况下,最好的方法是协商,任何一方都不要轻易地解除合同或通知对方解除合同,应向律师咨询后,再决定是否解除合同或通知对方解除合同,否则可能被对方反诉违约,要承担一笔不菲的违约金或损失定金。至于中介违约一事,如果消费者有证据证明,可向有关部门投诉,先走行政处罚途径。

福建义通律师事务所律师李文德也认为,国家政策属于不可抗力,是合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,发生类似的事件时,最好的解决办法是双方协商。