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作者：熊永曾 来源：中国税务报 时间：2013-11-18

在日常的土地增值税清算工作中，我们往往会注意土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用列支等大的问题，却对代收费用、拆迁补偿安置土地增值税计算等小的问题不够重视，往往导致在土地增值税清算工作中出现纰漏。笔者以为，在土地增值税清算中，不要抓大放小，小问题也要算清楚。
代收费用是否可作为加计20%的扣除基数

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）规定，审核代收费用时，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，需要审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；如果当作代收费用计入房价时，还要审核是否将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
从上述两个文件来看，代收费用不论是否记入房价向业主收回，在土地增值税清算时都不能作为开发成本加计20%的扣除基数。这一点在国税发〔2009〕91号文件中更加明确，代收费用无论是否获取收入，其发生额都不能作为房地产开发费用的计算基数。即代收费用不能记入开发成本，也不能加计扣除。
如何正确理解房地产开发费用扣除的标准
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）中，对房地产开发费用的扣除问题是这样规定的：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
上述规定包含4个方面的内容。一是凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。二是不能提供金融机构证明的，或是全部使用自有资金的，可以按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。三是上述的比例由省级人民政府制定。目前大多省级政府都定为10%或5%，因此在没有特殊规定的情况下，就可以按照10%或5%执行。四是已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
如何准确计算拆迁补偿安置土地增值税
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）对此有以下3条规定：
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
虽然，上文规定房地产的拆迁补偿费可以记入土地成本，但事实上却与我国土地使用权出让规定相互矛盾。上文所提到的拆迁补偿只能发生在2002年7月1日以前，当地国有土地出让并没有实行招拍挂办法时，可以直接出让“生地”。根据《土地管理法》（主席令第28号）第五十五条的规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。根据《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第四条的规定，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。
上述两个文件都表明，从2002年7月1日起，国家取消了“生地”，逐步改变为“熟地”的概念。就是说经过招拍挂办法出让的土地，必须是能用于直接开发的“熟地”。这个时候，拆迁补偿是由政府来完成的，支付拆迁费的主体是政府而不是房地产开发商。如果当地政府没有精力去完成土地的拆迁补偿工作，也可以委托房地产公司去完成。但是这种情况下，房地产公司履行的是代理业务，会计核算就变为将拆迁补偿的支出作为房地产公司的其他业务支出；如果当地政府给予其拆迁补偿的收入，则应作为房地产公司的其他业务收入，最终核算出其他业务利润，而这些与房地产开发项目的开发成本是无关的。