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　　近期，财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号，以下简称新政策），公布个人住房转让营业税优惠政策的执行细则。现笔者结合相关政策就新政策实际操作中应该注意的问题提示如下。
　　营业税征免年限有变化
　　《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔2006〕75号）规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。新政策将营业税征免年限从原政策中的“5年”重改为“2年”。具体调整为：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。自2009年1月1日起，《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔2006〕75号）废止。
　　对上述新政策，具体可以从以下三点加以理解：一是注意区分住房是普通住房还是非普通住房，因为两者的政策待遇明显不同；二是普通住房不足2年可以享受差额征税待遇；三是政策执行期仅2009年1月1日~12月31日一年时间。
　　准确把握政策规定
　　新政策明确，普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。笔者进行了整理，归纳如下。
　　（一）普通住房及非普通住房的有关标准。根据国办发〔2005〕26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
　　（二）符合条件办理免税的具体程序规定。根据国税发〔2005〕89号规定，纳税人“应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税”；“住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税”。此外，根据国税发〔2005〕172号规定，“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。
　　（三）购买房屋的时间认定和发票的开具。根据国税发〔2005〕89号规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”；“个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票”。同时，《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
　　（四）对非普通住房差额征税的扣除凭证。对个人购买的非普通住房超过规定年限对外销售的，根据国税发〔2005〕89号规定，“在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证”。新政策在此未作特别规定，但根据文件表述及税收政策延续性的特点，具体工作中应延用国税发〔2005〕89号相关规定执行。而且新修订《营业税暂行条例》及其实施细则对于差额扣除凭证问题进行了详细规定。
　　（五）非购买形式取得住房行为相关规定。根据国税发〔2005〕172号规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。对此，新政策要求类似问题比照上述规定执行。
　　如何办理免缴营业税手续
　　新政策没有对“个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税”。如何申请办理免缴营业税手续进行详细明确，但比照《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）规定，可以理解为“个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税；个人将购买不足2年住房不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，不能按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税，应全额征收营业税”。为方便理解，现按政策情形分别举例说明。
　　情形一：不足2年。新政策规定，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额缴纳营业税；不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税。
　　例一：张三2007年3月1日购买一套住房，原价130万元，2009年1月5日在二手房市场销售，售得150万元。根据规定，不足2年，如该住房经认定是非普通住房，则全额缴税，应缴纳营业税75000〔1500000×5%〕元；如该住房是普通住房，则按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，应缴纳营业税10000元〔（1500000－1300000）×5%〕。
　　情形二：超过2年（含2年）。新政策规定，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额缴纳营业税。
　　例二：同例一，张三上述房产如果于2009年5月1日在二手房市场销售，仍售得150万元。假设上述房产经认定是普通住房，且经地方税务部门审核符合规定条件，因为超过2年，此150万元不缴纳营业税。假定上述房产经认定是非普通住房，则应按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额缴纳营业税10000元〔（1500000－1300000）×5%〕。  









   www.ctaxnews.com.cn 2009.01.12   崔昌燕，陈彦云，刘厚兵