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来源：中道财税 作者：焦宗欣

时间：2023-04-28

　　实务操作中，房企销售房屋分为：期房销售和现房销售，其中：现房销售时，房屋实测面积已经确定，故签订销售合同时，合同中明确房屋实测面积、房屋单价及房屋总价;期房销售时，很多房屋实测面积尚未确定的实测面积，往往以房屋预测面积与买家签订销售合同，在实际操作中，针对不同的情况会造成不同的税务处理。

　　第一种情况：以建筑面积计价，约定固定单价

　　(一)合同约定

　　房企与买家签订的合同中，注明房屋预测面积、房屋销售固定单价、房屋销售总价。一般情况下按照建筑面积计价的销售合同中会依据相关法律文件规定，注明面积差的处理：

　　1、3%以内的面积差，房企与买家按照房屋实测面积，据实结算房款，多退少补;

　　2、超出3%的面积差，买家有权退房，若买家不退房，针对超出面积差做以下处理：

　　3%以内的面积差，房企与买家按照房屋实测面积，据实结算房款，多退少补;超出3%部分的面积：实测面积大于合同预测面积的情况下，由房企承担该部分房款;实测面积小于合同预测面积的情况下，由房企双倍返还给买家。

　　(二)财税处理

　　1、3%以内的面积差，多退少补的方式，可以按照实测面积及房屋实际结算价款开具“销售不动产”发票;房企退还的房款冲减销售收入、买家补交的房款增加销售收入，按照多退少补的实际结算价款缴纳增值税、土增和企业所得税;

　　2、超出3%的面积差的处理，实务操作中在开具发票、账务处理及税务处理上存在争议，其中：

　　(1)房企承担超出3%的部分的差价，在账务处理及税务处理中均按照实际结算价款为依据，计算增值税、土增和企业所得税;不做账务处理;但在开具发票时，存在不同的观点：

　　第一种观点：房企直接按照实际收到房款确认收入，均按照实测面积与实际收到的房屋价款开具“销售不动产”发票;

　　第二种观点：房企按照销售折扣处理，在开具发票时，将房屋总价(实际收款+房企承担的差价)与差价做为销售折扣处理开具发票;

　　小编观点：无论上述那种开具发票形式，均不影响最终的账务及税务处理，但在工作中，作为财务来说，更愿意选择按照实际结算价款直接开具发票。

　　(2)房企双倍返还买家的价款，在实务操作中存在争议：

　　第一种观点：认为双倍返还的价款应冲减销售收入，进行账务处理，及房企以冲减后的收入作为依据，计算增值税、土增和企业所得税;

　　第二种观点：认为双倍返还的价款，实际退还给买家部分的差价款可以冲减收入，但是除差价款外返还部分，属于违约性质的处罚，房企不冲减销售收入，应计入营业外支出核算。按照实际结算价款为依据，计算增值税、土增和企业所得税。

　　小编观点：在实务操作中出现这种情况，大部分财务选择第一种方式处理，简单方便且对企业更有利。但目前税务尚未有明确的规定，且合同来看，双倍返还是带有惩罚性质的方式，无论是冲减收入还是作为营业外支出，均不影响企业所得税的实际税负，但对增值税和土增会带来不同的结果。建议企业财务在处理该类问题时，提前做好沟通，避免带来风险。

　　第二种情况：以套计价，约定房屋总价

　　(一)合同约定

　　房企与买家签订的合同中，注明房屋预测面积、房屋固定销售总价。以套计价的销售合同中关于面积差的处理不适用以上按照建筑面积计价的约定，一般情况下约定：在合理的误差范围内，房屋销售总价不变;超出误差范围，房企与买家重新签订合同。

　　(二)财税处理

　　以套计价的房屋，按照房屋实测面积、固定合同总价开具发票，但是开具发票时，由于实测面积与预售面积存在差异，所以需要注意销售单价需要按照房屋总价/实测面积计算确定;房企按照实际收到的房屋价款确认收入，计算增值税、土增税和企业所得税。