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来源：中道财税 作者：汤茹亦

时间：2024-08-26

摘要：房地产企业采用预售制销售商品房，收到业主支付的预售房款后原计入“预收账款”，因实行新收入准则后需要将科目调整为“合同负债”。

　　房地产企业采用预售制销售商品房，收到业主支付的预售房款后原计入“预收账款”，因实行新收入准则后需要将科目调整为“合同负债”。一般可能会将该笔业务对应的分录书写如下：

　　1、预收房款

　　借：银行存款

　　贷：合同负债

　　2、按3%预缴增值税

　　借：应交税费-应交增值税(预缴增值税)

　　贷：银行存款

　　但是这会带来一个问题，按照准则要求，“合同负债”是指企业在尚未向客户完成履约义务而提前收到款项。预收的房款是价税合计数，其中增值税的部分明显不符合“合同负债”的定义，并不与履约义务挂钩，因此不应该计入“合同负债”。而这一观点也再次被财政部会计司的官方答疑所印证。



　　因此，上述分录可能调整为：

　　借：银行存款

　　贷：合同负债

　　应交税费-应交增值税(待转销项税额)

　　注意，合同负债”不含增值税并不是只不含预缴增值税，笔者认为应该是不含全额的增值税。故应将预收房款的全额/1.09进行价税分离，并将分离出的9%增值税部分计入“应交税费-应交增值税(待转销项税额)”中。“

　　但这样处理又产生了新的问题，根据财会〔2016〕22号的规定，“应交税费-应交增值税(待转销项税额)”科目应当核算会计确认收入时点早于税法规定的增值税确认收入时点。对于房地产企业预售制与新收入准则对收入确认的要求，预收房款一般都未达到会计准则对于收入的确认要求，因此直接将分离出的税金计入“应交税费-应交增值税(待转销项税额)”中并不恰当。

　　那么，我们只能再考虑别的账务处理方式：

　　借：银行存款

　　贷：合同负债——房款

　　合同负债——增值税

　　这种核算方式看似换汤不换药，但实则有他的道理，通过将“合同负债”进行细分，在账面可以清晰反应不含税金额，同时在后续税款预缴申报时也很好取数，但也有明显的缺点，在列报时因为“房款”、“增值税”两个明细还是包含在“合同负债”科目下，因此在报表中还是会以总额呈现。

　　新收入准则脱胎于国际会计准则，在碰上我国特殊的房地产企业预售制度后显得有些力不从心，以上两种账务处理方式都不完美，但又暂时没有想到更好的方式，只能留待大家继续探索和思考。

　　1、增值税预缴申报

　　如果按照上述第一种核算方式，将“合同负债”中所记增值税单独剥离，对于增值税预缴申报取数将带来变化。

　　财务人员在填写《增值税预缴税款表》时，仔细看填表说明，房地产开发企业预售自行开发的项目，在“预征项目和栏次”部分第2栏“销售不动产”行次，要求填写本期收到的预收款为含税金额。

　　而账面“合同负债”已经进行了价税分离，此时应当将本期“合同负债”加上本期剥离后的增值税后，再作为该栏次的初始填报数字。

　　2、土地增值税预缴

　　房地产企业预售期，土地增值税预缴有两种计算方式，无论哪种方式都需要对预收房款先进行价税分离，即不含税的“合同负债”，因此核算并不会直接影响申报，最终预缴的差异产生于预缴计算方式的选择。

　　3、企业所得税预缴申报

　　房地产企业预售期间，需按财税[2009]31号政策规定计算毛利额，该毛利额是以不含税的预收房款*毛利率计算得出，因此如果已将“合同负债”中的增值税单独剥离，此时只需要直接*毛利率即可得出毛利额。

　　好了，以上就是本次关于新收入准则核算对房地产企业预缴税金申报的影响，如果大家也遇到类似的问题，欢迎大家后台留言交流。