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来源：行成思语 作者：槿思成

时间：2022-05-20

　　1、土地增值税

　　原则下地下空间应分摊土地成本。部分地方可接受不计容不分摊土地成本，可接受合同明确约定地下空间不含土地出让金的可不分摊成本等。

　　2、增值税

　　地下空间不分摊土地成本。2016年第86号文明确，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。增值税逻辑下，是不分摊土地成本的，原因是地下空间不计容。

　　3、企业所得税

　　地下空间的分摊方式在企业所得税中广泛争议：①地下空间作为公共配套处理，②不计容不分摊土地成本，③作为产品核算合理分摊土地成本及开发成本。

　　4、房产税

　　地上地下视同整体的，应分摊土地成本，05年181号文已明确约定作为整体计算;但地上、地下独立的如何进行土地成本的分摊实务中有不同方式，有用建面分，也有的考虑计容与否。

　　财税〔2010〕121号文明确约定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。财税〔2005〕181号：对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　5、土地使用税

　　单独建造的地下空间需缴纳土地使用税(09年128号文);利用地下基础设施形成地下车库是否需要缴纳实务中存在不同理解，①有的理解地下车位已办证应纳入其中，比照128号文理解;②有的理解地下空间不计容不分摊土地成本，仅需按地上建筑对应的占地面积计征土地使用税即可。

　　综上所述：

　　各税种是应考虑土地价款，实操中差异很大，核心差异还是回归到土地出让金构成：不计容不分摊土地出让金;无产权不分摊、有产权应分摊等是否准确理解。

　　PS：笔者近期重新学习涉及房地产的税收文件，很多税种的文件发布时间都在2010年之前。在房地产行业回归支柱行业的主旋律，房地产作为周期之母，结合现有的宏观经济背景及房地产的发展趋势，适度调整房地产的逻辑其实很重要。

　　地产不再是暴利行业，房地产地下车位滞销问题亟待解决，与车位相关的口径应更为柔性。