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来源：北京植德 作者：毛翔 项梁

时间：2021-11-05

　　引言

　　2021年11月2日，为贯彻落实《国务院关于深化“证照分离”改革进一步激发市场主体发展活力的通知》(国发〔2021〕7号)，住房和城乡建设部发布了《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定(征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)，公开向社会征求意见。

　　一、背景

　　本次征求意见稿的出台其实已铺垫良久，早在今年6月30日，住房和城乡建设部房地产市场监管司即发出《关于做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作的函》(建司局函房〔2021〕65号)，该文件指出，自2021年7月1日起，各地住房和城乡建设部门停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请，前述资质证书有效期届满的，统一延长至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日，资质证书无需换发。前述内容说明新的房地产开发企业资质管理规定即将出台。

　　二、重大修订及简评

　　经审查本次征求意见稿，《房地产开发企业资质管理规定》(下称“资质管理规定”)迎来了颠覆性修订，我们就其中的重大修订内容以及未来可能发生的重大变化作如下评述：

　　(一)房地产开发企业资质调整为一、二两个资质等级

　　具体修订：将原《资质管理规定》第五条第一款“房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。”修改为：“房地产开发企业按照企业条件分为一、二两个资质等级。”

　　植德简评

　　该等修订系基于贯彻落实《国务院关于深化“证照分离”改革进一步激发市场主体发展活力的通知》(国发〔2021〕7号)，统筹推进行政审批制度改革和商事制度改革，推动照后减证和简化审批，创新和加强事中事后监管，进一步优化营商环境、激发市场主体发展活力。根据前述通知，自2021年7月1日起，在全国范围内实施涉企经营许可事项全覆盖清单管理，对所有涉企经营许可事项按照直接取消审批、审批改为备案、实行告知承诺、优化审批服务等四种方式分类推进审批制度改革，同时在自贸试验区进一步加大改革试点力度。本次征求意见稿据此直接取消了房地产开发企业资质三、四两个资质等级的审批，调整为一、二两个资质等级，且优化了一、二两个资质等级的审批程序。该等调整减少了资质等级数量，简化晋升标准，落实审批制度简约高效、公正透明的行业准营规则，提高了房地产开发企业的便利度、可预期性以及房地产市场的活力。

　　(二)简化房地产开发企业资质二级的申报条件以及一、二等级资质核定申请材料

　　具体修订：

　　01.房地产开发企业资质二级的申报条件而言，原《资质管理规定》第五条第二款第二项规定二级资质的申请条件为：“1.从事房地产开发经营3年以上;2.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;3.连续3年建筑工程质量合格率达100%;4.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;8.未发生过重大工程质量事故。”

　　本次征求意见稿对此进行简化，修改为：

　　(1)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

　　(2)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;

　　(3)具有完善的质量保证体系，在房地产开发活动中落实工程质量管理职责。

　　02.申请核定一、二等级所及材料而言，原《资质管理规定》第十条规定，“申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：1.企业资质等级申报表;2.房地产开发企业资质证书(正、副本);3.企业资产负债表;4.企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;5.已开发经营项目的有关证明材料;6.房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;7.其他有关文件、证明。”

　　本次征求意见稿修改为：

　　(1)申请核定一级资质的房地产开发企业，应当提交下列材料：

　　企业资质等级申报表;

　　专业技术人员的职称证件;

　　已开发经营项目的有关材料;

　　《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》执行情况报告。

　　(2)申请核定二级资质的房地产开发企业，应当提交下列材料：

　　企业资质等级申报表;

　　专业技术人员的职称证件;

　　建立质量保证体系等情况说明。

　　植德简评

　　该等修改大大降低了申报房地产开发企业资质二级的准入标准，取消了对于房地产开发企业的开发经营年限以及开发业绩(如开发量、建筑层次)等的硬性指标要求，降低了具有相关职称的专业管理人员的人数要求，进一步扩大房地产开发企业获得开发资质的准入门槛。同时，在申请核定资质等级需提供的材料方面，现就一、二等级申请资质核定作出区分，并简化了申请材料内容，极大地提高了房地产开发企业申办该等资质的便利度。

　　(三)删除了房地产开发企业暂定资质的相关规定

　　具体修订：本次征求意见稿删去了原《资质管理规定》第六条、第七条、第八条，即关于房地产开发企业暂定资质证书的规定。

　　植德简评

　　根据原《资质管理规定》，暂定资质主要针对新成立的房地产开发企业，因其尚未具有工程经验，无法判定房地产企业开发资质等级，因此先申请暂定资质，或者作为解决遗留项目的过渡性资质管理措施。而本次征求意见稿直接取消了房地产开发企业资质三、四等级资质以及暂定资质这个过渡性质的等级，根据新的二级资质的申请要求和核定标准，未来新设的房地产开发企业可以直接申请二级资质。

　　(四)房地产开发企业资质审批部门发生重大变化

　　具体修订：将原《资质管理规定》第十一条修改为第九条，将第三款“二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。”修改为：“二级资质由省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门或者其确定的设区的市级、县级人民政府房地产开发主管部门审批。”

　　植德简评

　　原《资质管理规定》规定，一级资质由省级住建部门初审，报国务院住建部门审批，原二级资质及二级资质以下企业的审批权由省级住建部门制定，在实践中一般也分为省、市两级审批。本次征求意见稿明确将审批权下放至省级或其确定的设区的市级、县级人民政府房地产开发主管部门审批，审批职级降低、程序更为便利，未来二级资质可以直接由市一级主管部门审批完成。另外，我们认为，就一级资质而言，其审批管理与二级资质并无明显差别，不排除未来该等审批权下放的可能，更有利于地方住建部门实现对一级资质企业的动态管理。

　　(五)房地产开发企业应当通过政务服务平台提出申请核定资质

　　具体修订：本次征求意见稿增加一款，作为第九条第五款：“申请核定资质的房地产开发企业，应当通过政务服务平台提出申请。”

　　植德简评

　　该等修订旨在优化营商环境工作部署，推进“放管服”及审批制度改革，全面落实“互联网+政务服务”，提高行政审批服务效能，逐步全面实现一网通办。目前，各地已相继启用电子化的政务服务平台，我们认为，未来房地产开发企业资质核定的申请可以实现网上一键申请、一键审批，并形成相应的电子证照。

　　(六)房地产开发企业资质所对应承担建设规模发生变化

　　具体修订：将原《资质管理规定》第十八条“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。”修改为：“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制。二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，不得越级承担任务。”

　　植德简评

　　因二级以下资质取消，本次征求意见稿相应对不同资质所及建设规模进行了修订。原《资质管理规定》规定二级资质及二级资质以下的房地产开发企业承担规模具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，而本次征求意见稿则一步到位地明确，一级资质建设规模不受限制，二级资质承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，无须另行核定。

　　三、植德综评

　　(一)本次修订对房地产开发企业的影响

　　如本文第一部分所述，因今年下半年以来各地暂停受理房地产开发企业资质的核定和申请，部分新设企业无法申办暂定资质，其就房地产新开发项目申请开发贷审批、放款或申请预售许可证，皆受到了一定的阻碍。

　　本次征求意见稿的发布无疑是对于房地产开发企业的利好消息，可缓解上述停办资质企业的一丝焦虑。进一步地，房地产开发企业申请开发资质的准入门槛降低、流程简化、渠道便捷，可以预见，该等修订将大幅提高房地产开发企业申请开发资质的便利度、透明性以及标准化，从而减轻了企业办事负担。

　　(二)本次修订对城市更新业务的影响

　　根据《深圳经济特区城市更新条例》的规定，城市更新项目实施主体如为市场主体的，必须具有房地产开发企业资质，该等规定在本次征求意见稿发布之前一直比较制约城市更新市场上各开发主体的具体业务开展，实践中，新成立的项目公司获得开发资质证书具有一定难度，无法进行城市更新计划申报，即便获得暂定资质证书，亦会受到暂定资质有效期的限制。本次征求意见稿明确将开发资质分为一、二级两个等级，且二级资质的许可准入条件降低、审批材料精简，新设项目公司申请获得该等开发资质的难度显著下降，为房地产开发企业开展城市更新业务排除了重大阻碍。

　　总体而言，本次征求意见稿进一步规范、精简了房地产开发企业资质审批流程，期待其为推动房地产市场健康发展注入更多活力。

　　Tips：房地产开发企业资质制度发展沿革

　　1989年9月23日，建设部发布《城市综合开发公司资质等级标准》(建房字第408号)，我国开始对综合开发、建设、经营商品房屋的公司实行资质管理制度。

　　1993年11月16日，建设部正式发布了《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第28号)，明确规定房地产开发企业按资质条件划分为五个等级，每年核定一次。

　　2000年3月29日，建设部发布了第77号令，对《房地产开发企业资质管理规定》作出修订，规定对房地产开发企业实行四级资质管理制度。

　　2015年5月4日，住房和城乡建设部发布第24号令，删除了原《房地产开发企业资质管理规定》中对房地产开发企业设定的注册资本的限制，且新设立的房地产开发企业到房地产开发主管部门备案或者房地产开发企业申请核定资质等级的，都无需再提供验资证明。

　　2021年11月2日，住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉的决定(征求意见稿)》，房地产开发企业资质制度将再次迎来重大修订。

　　来源：北京植德律师事务所