ywb

  
来源：中国税网 日期： 2012-09-12

　　问：《国家税务总局大企业税收管理司关于2009年度税收自查有关政策问题的函》（企便函[2009]33号）已作废。企业租房办公，企业与其他企业或个人共用水电无法取得水电发票的，房东只给企业开具普通收据或白条。
　　企业能否以收据或白条、双方的租用合同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票复印件，经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣除？
　　答：《国家科务总局关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》（国税函[2009]537号）规定，四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。
　　根据上述规定，房东向企业（承租者）收取水电费，对于房东而言，属转供水电的销售货物行为，房东应缴纳增值税。房东向企业销售水电，按照《发票管理办法》第二十条规定：“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。”企业应向房东取得发票。
　　企业取得房东开具的收据或白条，不属于发票。按照《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》（国税发[2009]114号）规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。该项支出不得在税前扣除。
　　但有的地方有较宽松的政策，如《江苏省地方税务局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（苏地税规[2011]13号）规定，企业无法取得合法凭证，但有确凿证据证明业务支出真实且取得收入方相关收入已入账的，可予以税前扣除。

[ 本帖最后由 ywb 于 2012-11-12 15:34 编辑 ]

ywb

办公房出租收取的租赁、水电费如何处理？


来源:中国税网 作者: 日期:2010-11-10


　　问：企业将办公房间出租，向承租人收取的租赁费、水电费应如何进行纳税处理？发票如何开具？

　　答：1、出租行为是营业税应税行为，根据《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。

　　因此，企业收取的租赁费并包括代收款项、代垫款项的水电费作为价外费用，应与租赁费一并作为租赁收入计征营业税，并向承租方全开具（或向税务机关申请代开）服务业发票。

　　2、对于未含在租赁费内，按承租方实际使用量单独收取的水电费，应按规定征收增值税。

　　以下二个文件供您参考：

　　
　　《福州市国家税务局关于承租经营场所的纳税人水电费增值税进项税额抵扣问题的通知》（榕国税流[2000]385号）规定，若承租方能单独安装水表、电表并单独计量生产经营用水电费，可由纳税人与自来水公司、经营场所出租方等单位先行协商，由自来水公司或电业局直接开具专用发票给出租方，出租方直接付款给开票单位；若承租方不能单独安装水表、电表而无法单独计量生产经营用水电费，则应由出租方按纳税人生产经营实际耗水、耗电量（包括公共用水、用电分摊数）确定其实际用水、用电量，并立下由双方签字盖章的用水、用电证明，同时将各自的水费、电费分别汇入自来水公司和电业局的账户，由自来水公司和电业局依据该证明为纳税人开具相应的专用发票。

　　《福建省国家税务局关于企业出租房屋中提供水电行为征收增值税问题的批复》（闽国税函[2007]232号）规定，企业在将一部分闲置房屋出租给其他企业进行生产经营的过程中，出租方向承租方提供水、电等，并按实际使用量与承租方结算价款的行为，应视为转售货物，应按规定征收增值税。在开具专用发票的问题上，双方可按以下方式处理：

　　一、当出租方与承租方均为增值税一般纳税人的，可由出租方按承租方水、电的实际使用量结算的价款开具增值税专用发票。承租方可据此计算抵扣进项税额。

　　二、当出租方为小规模纳税人，承租方为增值税一般纳税人的，可由出租方向主管税务机关申请，按承租方水、电的实际使用量结算的价款，由税务机关按规定的征收率代开增值税专用发票。承租方可据此计算抵扣进项税额。