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来源:财税实务问答 作者:中国税网 日期:2012-10-16


　　《财税实务问答》的内容全部精选于中国税网日常各类咨询活动的互动答疑，采用“一问一答”的体例，覆盖各个税种，明确易懂、简练实用。

　　问：我公司是一家房地产企业，承担政府城中村改造任务，土地成本是支付给村民的安置费、补偿费及回迁楼的建造费等。政府免征我公司的土地出让金及配套费用。我公司取得土地支付的安置费、补偿费等费用是否缴纳契税？

　　答：《契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据：

　　（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

　　（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

　　（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　《契税暂行条例实施细则》第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

　　《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

　　《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

　　1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

　　2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

　　（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

　　根据上述规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按评估价格、土地基准地价两种方式确定。

　　对于未支付土地出让金，仅支付补偿费的房地产公司，其单纯支付的补偿费是否应纳契税，文件未列明，可参考吉林省地方税务局的有关规定：

　　《吉林省地方税务局关于明确契税政策执行中若干问题的通知》（吉地税发[2008]38号）第五条规定，房地产开发公司在实施房屋拆迁过程中，以货币形式支付被拆迁人拆迁补偿款和安置补偿费的，其契税计税依据为实际支付的拆迁补偿款和安置补偿费；以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。请进一步与主管税务机关沟通确认。