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标题: "房产炒家的日子越来越难过了" [打印本页]

作者: ywb 时间: 2006-8-11 09:07 标题: "房产炒家的日子越来越难过了"


　　日前，国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号，以下简称《通知》），引起了社会的广泛关注。
　　《通知》规定，从2006年8月1日起，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税捆绑起来一并办理。而这被许多人视作二手房转让个人所得税“强征”的信号。因为在此之前，全国许多地方二手房交易的个税一直采取“自主申报”原则，即在二手房交易完成产权过户后，出售者自行申报缴纳个税。从以前的卖房人自行缴纳个税到“强制执行”，成为国家进一步抑制投机和投资性购房需求的又一重拳。
　　炒房的获利有时还不如存银行利息多
　　7月27日，国家税务总局关于二手房个人所得税的通知一出，二手房市场立即掀起波澜，北京、上海、杭州、南京等地的二手房产交易量猛增，一些房主为了赶在8月1日前完成交易，自动降价，以求火速成交。原本交易清淡的房地产交易中心，一下子出现上百人排队等候交易的场面。二手房中介公司也忙得不亦乐乎。据北京“我爱我家”、“链家地产”、“千万家”等房地产经纪公司的统计，各大中介公司权证部门办理的加急过户量较平时增加了很多倍，最多达到5倍~6倍。
　　“这是继二手房营业税全额征税年限由2年提高到5年之后，降低房地产热度、打击炒房行为的又一次重拳出击，与一系列房地产业宏观调控政策是一脉相承的。”业内人士表示。
　　“房产炒家的日子是越来越不好过了。”“房虫”赵先生讲述了其从最初的大把赚钱到如今泣血卖房的经历，折射出国家加强房地产市场调控的过程。
　　“房虫”通常采取低价收购房屋、高价售出的操作手法，从中赚取差价，牟取利润。从事”倒房“数年之久的赵先生可谓精明过人，2004年初花180万元购买了一套住房，经过改造装潢后，转手以320万元出售，净赚80多万元。“前几年，我们‘房虫’几乎个个是赢家，少则一年赚十几万，多的能赚几十万上百万不等。”想起当初的“幸福时光”，赵先生不免有些得意。
　　“去年，国家下发通知，规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售，要全额征收营业税，这就给我们增加了不少的税收成本。当时我手里有几套房想出手，可想想两年时间不算太长，就咬咬牙等下去。眼看一年过去了，没想到今年又出了新政策，从2006年6月1日起，卖房全额征收营业税的期限由2年变成了5年，炒房成本明显增加。”赵先生说。
　　“如今又出台了关于二手房个人所得税的政策，相比数月前同样的一套二手房，现在就要多出数万元的费用。不少短期炒房者已经选择了抛售退场，干这行也越来越难了！”赵先生无可奈何地说。
　　“炒房者不要玩了！”业内人士认为，二手房个税新政矛头直指房地产投机客。20%的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额征收营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。有人算了笔账，以两年前用100万元购买的一套商品房，两年来已付利息7.75万元。现在，出售房价为120万元，需缴纳营业税6.6万元、个人所得税1万多元，再剔除购房税费、中介佣金、印花税等，投资这套房产只能赚2万多元。而在全额征收营业税、个人所得税之前，能多赚7万多元。
　　“营业税、个人所得税让投资房产的暴利时代结束了，现在炒房的获利有时还不如存银行得的利息多。”该人士表示。
　　《通知》细化个税征收办法
　　有关专家表示，此次对二手房交易征收个人所得税，并不是一项新政策。以前，一些地方二手房交易所得的个人所得税征管不够理想，其中个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够具体、征管程序不够严密是一个原因。这次，《通知》进一步完善和细化了原有政策规定，操作性更强。
　　在仔细研读了《通知》后，千万家房地产经纪有限公司总经理华国强认为，本次个税征收办法的细化主要体现在三个方面：
　　其一，增强了政策的可操作性。《通知》对从转让收入中减除的房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用进行了详细定义。《通知》除了对一直含糊不清的“合理费用”作了详尽的定义外，对房屋原值也从商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五种不同性质的房屋进行定义，使得政策的可操作性大大增强了。以住房装修费用为例，以往的规定没有明确的界定，《通知》则以已购公有住房、经济适用房和商品房及其他住房两类区分，规定出最高扣除限额分别是房屋原值的15%、10%，使得不同价位的房子有了统一的参照标准。
　　其二，灵活而得当。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》的规定，对其实行核定征税，由省级地税局或者省级地税局授权的地市级地税局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素确定具体比例，即在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。这些规定充分表现出政策的灵活度，使面向全国的条例在共性的基础上具备了因地制宜的特性，同时又为这样的灵活画了个界线，灵活而有度，在一定程度上堵死了个别地区暗箱操作的可能性。
　　其三，《通知》明确的税收政策体现了“有保有压”的原则。对用于自住型家庭升级换代的房产转让者，国家给予了免征个人所得税、全部或部分退还纳税保证金的税收优惠，对投机客则给予彻底的打击，体现了国家促进房地产市场稳定繁荣的调控精神，对于提高普通居民住房水平将起到推动作用。
　　转嫁税负？恐怕没那么容易
　　国家税务总局关于二手房个人所得税的一纸通知，引发了买房者、卖房者、二手房中介等多方面的关注。面对新政策，更多的购房者考虑的是谁来为这笔新增的费用买单。卖家的税负会不会被转移到买家头上？这是目前市场上最大的悬念。
　　“刚想买套二手房住住，就来什么个人所得税，恐怕房价又要涨了吧。”一位市民这样说。对于个人所得税政策的出台，有叫好者，更有担忧者。
　　叫好者，是因为政策的出台对房产投资者不啻于一记“重拳”，而担忧者则忧心卖房者把这笔费用转嫁给买房者，变相抬高房价。
　　这些购房者的担忧，并不是没有道理的。以营业税为例，建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》出台后，建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》发布后，很多卖房者将这部分税收成本转嫁到买房者身上，增加了买房者的负担，二手房价不降反升。
　　市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。美联物业大宁店的一位经纪人说，今年6月1日，房屋营业税征收期由2年改为5年内时，上海就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格短期内上涨了3个百分点。开征个税的这部分支出也可能被加入房价，导致二手房价短期上扬。
　　但更多人表示，转嫁税负恐怕没那么容易。中原地产曲阳店的杨经理说，转移税负的前提是市场供不应求，否则有价无市，“买家不接盘，加价也白加”。现在的大势与以前不可同日而语，先是延长征收二手房交易营业税的期限，后又强征个税，这些措施效应叠加，将进一步打击二手房市场投机需求。如果90平方米以下的中小户型占开发总量70％的比例能够落实到位，普通商品房的供求会趋于平衡，税负转嫁将没有可能性。
　　“这次的税收很难转嫁到购房者身上。”杭州一位房产中介发表了自己的见解，“如果是卖方市场，交易成本的增加肯定会提高产品价格，但现在的杭州二手房市，已经是买方市场了。现在杭州房价已高，加价空间已经很小，想把这笔费用转嫁到购房者身上，很难。”
　　“现在房产市场卖家多，把这部分税负强加给买家是不可能的。”一位房产专家表达了同样的观点，“如果税负高，卖家肯定会承担大部分，毕竟他有所得。税负低的话，双方协商承担也是有可能的。”
　　政策继续鼓励改善居住条件
　　《通知》被社会各界视为严格二手房交易个人所得税征管的强烈信号。业内人士表示，在加大征管力度、抑制炒房的同时，为鼓励居民改善居住条件，《通知》继续保持了两项税收优惠政策。
　　这两项税收优惠政策是：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。如此算来，个人出售自有住房后1年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠。
　　除了上述优惠政策外，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。尤其是对于住房装修费用，《通知》明确，已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　不过，纳税人要保管好购房原始凭证。因为纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关要对其实行核定征税。还有，房屋装修时不要忘记索要发票。因为根据规定，房屋装修费可以被作为合理费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除。因此，房屋装修一定索要发票。此外，有关部门出具的证明纳税人实际支付的住房贷款利息、手续费、公证费等费用的依据也都要保管妥当，作为将来扣除的依据。


www.ctaxnews.com.cn 2006.08.07  闵丽男，崔荣春

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