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标题: 转让“土地使用权”，增值税别多缴纳了 [打印本页]

作者: ywb 时间: 2021-11-2 16:22 标题: 转让“土地使用权”，增值税别多缴纳了

来源：发哥说税作者：威德税务

时间：2021-11-02

　　增值税计算分为一般计税方法和简易计税方法两种方法，一般计税方法为销项税减进项税：销项税=销售额×税率。简易计税应纳税额=销售额×征收率。

　　一般纳税人适用一般计税，特殊规定事项也可以选择适用简易计税，比如建筑服务纳税人提供甲供材、清包工建筑服务，劳务派遣企业提供劳务派遣服务等政策规定的特殊事项可以选择简易计税。而小规模纳税人只有一种计税方法，就是简易计税。

　　财税[2016]36号规定，除财政部和国家税务总局另有规定的除外(特殊事项规定)，简易计税的征收率为3%。故征收率一般情况下为3%，特殊事项为5%。比如36号文件规定，小规模纳税人出租和销售不动产，征收率为5%。一般纳税人出租、销售2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税，征收率5%。房地产企业销售老项目，可以选择简易计税，征收率5%。劳务派遣企业小规模纳税人可以选择简易计税5%差额征税等。

　　纳税人转让土地使用税，增值税缴纳政策是如何规定的?

　　政策1：

　　财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条增值税税率第(二)规定：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。(财税[2018]32号规定2018年5月1日起执行10%;财政部税务总局海关总署公告2019年第39号规定2019年4月1日起执行9%)

　　政策2：

　　财税[2016]47号规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

　　1、出租土地使用权

　　47号文件规定出租土地使用权，按不动产经营租赁缴纳增值税，不动产经营租赁税率从11%到10%到9%三个阶段，征收率为5%。因此小规模纳税人出租土地使用权征收率为5%。

　　2、转让土地使用权

　　2.1转让营改增前取得的

　　规定纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法差额纳税，征收率5%。

　　2.2转让营改增后取得的

　　对于转让2016年5月1日后(营改增后)取得的土地使用权，如何纳税，税收文件未对此有专门规定。

　　根据36号文件规定，转让土地使用权税率为11%-10%-9%(财税[2018]32号规定2018年5月1日起执行10%;财政部税务总局海关总署公告2019年第39号规定2019年4月1日起执行9%)。因此一般纳税人转让营改增后取得的土地使用权，适用11%-10%-9%全额征税。

　　而小规模纳税人转让营改增后土地使用权，征收率是3%还是5%。税收政策未对此做出特殊规定。根据36号文件规定征收率为3%，而不是5%。

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