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三种车位的成本分摊与涉税处理
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作者:
ywb
时间:
2021-5-21 09:47
标题:
三种车位的成本分摊与涉税处理
来源:投拓狗日记 作者:投拓狗日记
时间:2021-05-20
近来,有不少读者朋友来电向沥呕君咨询,有关不同车位的成本分摊及计税问题。在沥呕君看来,大家之所以会对这类问题产生疑问,其主要原因在于车位的分类分型较多,再加上各地税局的执行口径不一所致。针对这个问题,我们将不同车位的分类与归属、成本分摊与计税方法逐一梳理了一番,并结合市场中存在的主流意见,尤其是对于存在争议较多的地方,进行了总结归纳,在此分享给大家。如果仍有疑问或者建议,欢迎与我们进一步沟通交流。
名称 土地 是否公摊 所有权 收益 交易方式
地上车位 划线车位 公共通道 是 全体业主 全体业主 出租
车库 土地使用权 否 开发商 开发商 产权交易
地下车位 产权车位
建设车位 地下空间 转让使用权
人防车位 人防 国家 长租合同
01、地下车位分类
根据建造的目的不同,地下停车场所主要有以下三种:
1、无产权车位:在建造地下基础设施时附带形成的空间。具体又可细分为:
1-1人防车位:项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的,该人防地下面积的权属单位为政府人防办,属于国有资产。开发商在和平时期有管理和使用的权利,但无权出售。
1-2非人防无产权车位:测绘报告中明确为不分摊的公用面积,同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
2、产权车位:通过规划设计,专门建造的地下停车场所。
02、地下车位归属
产权车位和人防车位,在车位的归属上,权属都是无可争辩的。在未出售或出租前,前者属于开发商,而后者属于国家。
无产权非人防车位(表1中的建设车位),由于车位的确是建在公共基础设施上,开发商也付出了相应的成本,目前也无明文对此进行产权界定,因此在归属问题上,一直都存在着争议和讨论。
但是,在实务操作中,政府部门基本遵循物权法,对无产权非人防车位进行使用权的界定。
《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。
“只要地下停车位不属于地下人防工程,由开发商投资建造,建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中,而且地下车位的面积未计入公摊面积,那么即使没有产权证,该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。
注:一旦计入公摊,权属自然归为全体业主所有。
换言之,开发商可以合法销售地下非人防车位使用权。虽然不计容非人防车位无法办理产权登记,但是无产权,不等于没有使用权和转让权。
03、成本分摊与计税方法
1、产权车位
国税发31号文第33条规定:企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。
根据上述文件,产权车位应作为开发企业开发的一个产品类型,其成本单独核算。也就是说,将其当做商业产品来考虑。
产权车位的成本核算方式主要有以下两种计算方式。
第一种:按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本。
将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。这种模式,虽然计算简单明了,但是不能比较准确的反映各业态的开发产品成本。主管税务机关在对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时,多采取此种方法。
其计算公式为:
地下车位开发成本=开发成本总额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)×地下车位可售面积
第二种:把地下车位作为单独的成本核算对象,与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式,计算地下车位成本。
这种计算方式能比较准确的反映各业态(住宅、地下车位、商业等)的开发产品成本。企业希望主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时,采取此种模式。原因很简单,高溢价部分的商业和住宅能够尽可能地摊多一些成本。
2、人防车位
(1)成本分摊
同样根据国税发〔2009〕31号第三十三条规定:利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。
换句话说,其开发成本已经全部分摊到其它可售面中。因此,在讨论人防车位的涉税事项中,只能计算收入,成本按照0来处理。
(2)税务处理
增值税
如果一次性转让永久使用权(即一次性性签定20年以上,含20年)则按照销售不动产征收增值税。否则,按不动产租赁增收增值税。
企业所得税
主流观点:若转让永久使用权,则按照销售,一次性确认收入;否则,按照租赁处理,可在租赁期内分期确认收入,分期缴纳企业所得税。
土地增值税
主流观点是:在缴纳土增税时,人防车位的收入,不作为土增税收入,而其开发成本,可按照基础设施均摊在其它可售面积中作为扣除项。
房产税
按照租金的12%,从租计征房产税。
3、不计容非人防车位(建设车位)
不计容人防车位的成本计算和涉税处理,一直存在着激烈的争议,但目前也逐渐形成了主流观点。这里只讲述目前已形成的主流税务处理口径,通过主流处理方式来理解不计容非人防车位的实质性质。
实际工作中,大部分房企将不计容非人防车位进行独立核算。
(1)成本分摊
土地成本
不计容的建筑面积不分摊土地成本。
开发成本
首先明确一点,地下车位是利用地下基础设施形成的,其首要功能是作为地上建筑的基础,其次才是作为日常停车使用。作为地下基础,其形状分布、墙、柱等布局并不是出于停车最优化考虑,因此将地下成本全部确认为车位成本并不合理。
其成本计算公式为:地下成本(不含地下专属成本)÷建筑面积+地下专属成本÷车位面积
按照这种口径,目前一个车位的建造成本大概在10-15万元左右。
(2)税务处理
增值税
尽管不能办证,但遵循“实质重于形式”的原则,转让永久使用权的,应按销售不动产处理。
国家税务总局在2016年5月份的营改增政策解答中明确提到:
问:出售车位或储藏间,没有独立产权,是否按不动产出售处置?
答:按照实质重于形式的原则,如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力,仍应按照出售不动产处理”。
企业所得税
车位使用权转让一次性计入收入。
土地增值税
目前关于不计容非人防车位的是否需要缴纳土增税,争论比较激烈,各地口径不一。
国家层面:
(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项:
停车场(库)等建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
该文件说明得比较明确,停车场(库)建成后有偿转让的,应该作为收入计算,并准予扣除成本、费用,并没有强调有无产权。也就是在土增税清算时,需要计算收入,并准予扣除相应的成本。
地方政策:
苏地税规[2015]8号关于车库(车位、储藏室等)问题:不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),缴纳土地增值税,计入收入,准予扣除成本。随房附赠的车库(车位、储藏室等),无论能否办理权属登记手续,房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。
吉地税函[2012]54号:房地产开发企业将开发的无产权的地下车位(库)出租或自用,产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本、费用。
从上述规定来看,各地税局在土增值税方面,执行口径有一定的差异,希望大家在实务中应该多跟主管税局沟通,充分了解地方政策和执行口径,做到知己知彼。
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