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标题: 这个房屋租赁业务，出租方、承租方和税务局都很难 [打印本页]

作者: ywb 时间: 2021-4-23 15:19 标题: 这个房屋租赁业务，出租方、承租方和税务局都很难

来源：晶晶亮的税月作者：梁晶晶

时间：2021-04-22

　　张三在A市买了一套商铺，将其出租给李四，李四一年支付租金200万元。但张三不是A市人，而是B市人，经常居住地也在B市。

　　一、张三难，税款如何计算?

　　正常情况下应该由张三缴纳出租房屋的增值税、城市维护建设税及附加、个人所得税、印花税、房产税和城镇土地使用税。这个计算过程，说实话还是比较繁琐的，具体可参考个人出租商铺需要缴什么税?当然，有些地方出台了综合征收率来计算，就大大简化了这个计算难题，可惜不是全国统一规定。

　　二、李四难，张三没缴税，李四有无税务上的责任?

　　答案是：有责任。表现在以下三个税种上

　　1、个人所得税，有代扣代缴的责任。《个人所得税法》第九条个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。注意，个人所得税的扣缴义务是第一位的，先于张三的纳税义务。

　　2、房产税，李四也是纳税义务人。

　　《房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

　　前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)

　　上述条款的意思是，张三是产权所有人，是纳税人，张三不在房产所在地，使用人李四就是纳税人，等于纳税义务发生了转移。所以李四应该关注张三是否缴了房产税，张三没有缴，税务机关能找到的人是当地的李四，就应该由李四去缴税。当然，无论是谁，缴一次房产税就可以了。

　　3、城镇土地使用税，李四也是纳税义务人

　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

　　根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字[1988]第15号)规定：四、关于纳税人的确定土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

　　上述文件的意思，张三是拥有土地使用权的个人，是纳税人，张三不在土地所在地，实际使用人李四就是纳税人，等于纳税义务也发生了转移。和房产税同理，无论张三还是李四，缴一次土地使用税就可以了。

　　其余的张三应缴纳的税费，增值税、城市维护建设税及附加、印花税，和李四没有关系。

　　所以，如果张三没有按时缴纳相关税费，作为承租方的李四，需要清楚自己的纳税义务，别在懵懂中少缴了税款，还得补缴滞纳金和罚款。

　　三、税务局难，前置条件如何认定?

　　在上述与承租方相关的三个税种中，个人所得税的规定最为清晰，明确了承租方是扣缴义务人的身份。

　　而房产税、城镇土地使用税，为了便于征管，对纳税人的规定比较宽泛，出租方和承租方都会成为纳税人。

　　但这里有一个问题，如果确认使用人为纳税义务人，需要满足前置条件，即：所有权人不在本地。

　　如果不做过深的探究，也许凭一个简单的询问笔录确定。但如果真要深究，如何判断所有权人不在本地，其实是一个非常难的判断。

　　按在A市的停留天数?按户口所在地?按经常居住地?对于没有固定经营场所的自然人，来去自由，税务机关又如何能掌握上述信息?如何做出判断?这些问题都没有具体的政策规定，其实是执法中的难点。

　　总之，一个常见的看似简单的房屋租赁业务，在实务中，无论对于出租人、承租人还是税务局，都并不是一件简单的事情。

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