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标题: 租金收入 [打印本页]

作者: ywb 时间: 2013-4-26 09:14 标题: 租金收入

原文地址：租金收入作者：中国财税

一、租金收入包括哪些内容

租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入

——上面有一句定语“固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权”，租金收入

——无形资产使用权，不算租金收入，算特许权使用费收入，其实这样分没有必要.....

——融资租赁收入，不算租金收入在所得税上属于利息收入

二、租金收入确认时间

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

租赁期限跨年度跨年度：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

——这条跟营业税确认收入可不一致，根据《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，营改增的财税（2011）111号文件跟《营业税暂行条例》一致。

一、营业税和会计处理确认收入的关系

营业税确认收入：账务处理计提营业税

会计上确认收入：账务处理确认营业收入

营业税和会计上同时确认收入：好说，上面两个分录一起确认

二、营业税和所得税确认收入的关系

营业税确认收入和所得税确认收入有差异，管不了，也就是他们的差额不需要考虑。

三、会计处理和所得税确认收入的关系

会计上确认收入，所得税也确认收入，好说，不调整。

会计上确认收入，所得税没确认收入，好说，调减，最后等所得税确认收入时候调增，调增会计已确认收入

会计没确认收入，所得税也确认收入，好说，调增，最后等会计确认收入的时候调减，调减所得税已经确认的收入。

案例：

2009年1月，甲企业将该企业拥有的固定资产租赁给乙企业使用，合同约定租赁期5年，租金100万元/年，共计500万元。假设甲企业有如下几种租金收取方式（本案例不考虑其他税费）：

1.合同约定租赁期间届满时乙企业一次性支付全部租金。但甲企业于2010年12月提前一次性收取了5年的租金500万元。

1.提前收到租金的收入确认

　①2009年，甲企业确认租金收入100万元，并同时确认相应的营业税纳税义务。根据《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天会计分录为（单位：万元，下同）：

　借：应收账款———乙企业 100

　贷：其他业务收入———租赁收入　　　　　　　100

　甲企业在会计确认租金收入100万元的同时对已收取的租金全部确认营业税纳税义务。

借：营业税金及附加　25

　贷：应交税费———营业税　25

　②2010年提前一次性收取了5年的租金500万元。

　借：银行存款　　　500

　贷：其他业务收入———租赁收入　　　　　　　100

　    预收账款----------300

      应收账款-----------100

　③2011年~2013年甲企业每年确认租金收入100万元，3年共计300万元。

　借：预收账款———预收租金　　　　　　　　　　100

　贷：其他业务收入———租赁收入　　　　　　　100。

《企业所得税法实施条例》第十九条规定，《企业所得税法》第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。那么，对于企业租赁期限跨年度且承租人提前一次性支付的租金，企业如何确认租金收入？为此，国税函〔2010〕79号文件进行了补充规定，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。根据上述文件的规定，对租赁合同已经约定承租人应付租金日期而出租人提前一次性收到的租赁期跨年度的租金收入，既可以按照《企业所得税法实施条例》第十九条的规定在合同或协议规定的应付租金日期确认收入，又可以根据国税函〔2010〕79号文件的规定在租赁期内，分期均匀计入相关的年度收入。

营业税提前确认收入，会计和所得税分期均匀计入相关的年度收入

　2.合同约定合同签订之日乙企业一次性支付全部租金，2009年1月签订合同，甲企业一次性收取了5年的租金500万元。

　①2009年甲企业确认租金收入100万元，根据《营业税暂行条例》第十二条规定，甲企业应对已收取的500万元租金在2009年确认营业税纳税义务。

　借：银行存款　　　500

　贷：其他业务收入———租赁收入　　　　　　　100

　预收账款———预收租金　　　　　　　　　400

　借：营业税金及附加　25

　贷：应交税费———营业税　　　　　　　　　　　25

　②2010---2013年甲企业确认租金收入100万元，

　借：预收账款———预收租金　　　　　　　　　　100

　贷：其他业务收入———租赁收入　　　　　　　100

　

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，《企业所得税法》第六条所称租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。所以，甲企业2009年应确认租金收入500万元，调增应纳税所得额400万元。2010-2013年应当每年调减应纳税所得100万元。

营业税、所得税提前确认收入，会计分期均匀计入相关的年度收入

　3.合同约定租赁期间届满时乙企业一次性支付全部租金，甲企业于2013年12月一次性收取了5年的租金500万元。

　①2009年甲企业确认租金收入100万元。由于合同约定租赁期间届满时支付租金，这种“租赁期间届满时支付租金”的付款时间约定条款就是《营业税暂行条例实施细则》中规定的索取款项的法律凭据。此时甲企业既没有收讫营业款项，又没有取得索取营业款项的凭据，根据《营业税暂行条例》的规定，甲企业2009年~2012年不确认营业税纳税义务。

　借：应收账款———乙企业

　100

　贷：其他业务收入———租赁收入　　　　　　　100

　②2013年收到租金，甲企业在确认100万元租金收入的同时，应对已收取的500万元租金确认营业税纳税义务。

　借：银行存款　　　500

　贷：应收账款———乙企业　　　　　　　　　　400

　其他业务收入———租赁收入　　　　100

　借：营业税金及附加　25

　贷：应交税费———营业税　　　　　　　　　　　25

　甲企业2009年~2012年每年调减应纳税所得100万元，2012年应当一次性确认租金收入500万元，做纳税调增400万元。

会计分期均匀计入相关的年度收入，营业税、所得税最后确认收入，这种做法有待于商榷。

一、关于开票问题。营业税同企业所得税的冲突与协调。

　　（1）由于以票控税，开具了发票营业税就要全额缴纳，而企业所得税，虽然开具了发票，仍然不需要确认收入。

　　（2）对于承租方，虽然第一年取得了全额发票，但是不能一次性扣除费用，而是按照《企业所得税法实施条例》第9条的规定，分期摊销。

　　（3）如果是第三年收取租金，虽然第一年没有收到发票，仍然可以税前扣除。这也是权责发生制的体现。

二、租金确认时间：

1、基本规定

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

2、政策理解：

（1）正常确认收入：

按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认

（2）递延确认收入：

条件：

（一）交易合同或协议中规定租赁期限跨年度；

（二）租金提前一次性支付的。

收入确认：租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，费用根据配比原则，在租赁期内，也要分期均匀计入相关年度收入。

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