丹阳市鑫桥税务师事务所有限公司

标题: 房地产开发企业“拆一还一”涉及税收政策 [打印本页]

作者: ywb 时间: 2012-10-15 09:23 标题: 房地产开发企业“拆一还一”涉及税收政策

财税法规解读
“拆一还一”的形式：

A、拆除100㎡，还100㎡；

B、拆除100㎡，还120㎡；另外20㎡按扩大面积对待。

C、拆除100㎡，还70㎡；另外30㎡，开发商给现金补偿。

广义上讲，这三种形式都属于“拆一还一”，然而对B的扩大面积款直接按销售不动产处理了。对C也直接给补钱了。只有A才是真正意义上的“拆一还一”。

一．涉及营业税方面

1、国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

2、吉林省地方税务局关于房地产开发企业征收营业税问题的通知（吉地税流字[1999]130号）：房地产开发企业对开发区域内原住户进行安置，是取得开发区域土地使用权的条件之一，对偿还面积与拆除面积相等的部分应征收“销售不动产”营业税，其营业额由主管税务机关按《营业税暂行条例实施细则》第十五条（原细则）的规定核定。

3、国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）中规定：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

4、新2009年开始执行的《营业税暂行条例实施细则》第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　  （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　  （三）按下列公式核定：

　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

附《细则》第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；

（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

《条例》第七条　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

★　根据上述文件规定——征收营业税是肯定的——计税（金额）依据——按那个文件执行是否需要研究的。

　　我个人认为：对“拆一还一”确定计税金额——应当按“还迁时，同类、同期、平均售价”确定。因为在企业所得税、土地增值税方面已经定为“视同销售”。既然视同销售就应当按“公允价（市场价）”确定。（退一万步说：房地产企业也不差这几个钱，如果按上述方法确认了，税务机关就不会再说什么了）

二．涉及企业所得税方面

务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条：“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

比如：长春市一家房地产企业折除毕税官家100㎡的旧房，给100㎡新房。按31号文的第一个顺序假如本企业最近月份同类开发产品市场销售价格6000元/㎡。　

★  营业税、契税纳税义务发生时间都应该是——使用权转移时，企业所得税为本年度。

★  视同销售收入=100㎡×6000元/㎡=60（万元）

★  假如开发产品是5000元/㎡，计税成本=100㎡×5000元/㎡=50（万元）

★  计算营业税（城教教）：60×5.6%=3.36（万元）

★  计算企业所得税：60－50－3.36=6.64（万元）[这是应纳税所得额，需要并入当期损益]

三．土地增值税

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条第（一）规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
附：国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定

　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：?

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　　

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

★ 在计算土地增值税时，按视同销售处理——按同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。以上例：视同销售收入=100㎡×6000元/㎡=60（万元）同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。也就是帐务处理上，要将60万元记入“开发成本——拆迁补偿费用”，这时计算土地增值税时，对这60万元可以加计20%扣除。实质上不是增加土地增值税，而是增加了计算扣除额。

四．契税

《吉林省地方税务局关于明确契税政策执行中若干问题的通知》（吉地税发〔2008〕38号）中第五条规定：关于房地产开发单位对被拆迁人进行拆迁补偿安置契税征收问题

房地产开发公司在实施房屋拆迁过程中，以货币形式支付被拆迁人拆迁补偿款和安置补偿费的，其契税计税依据为实际支付的拆迁补偿款和安置补偿费；以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。

《吉林省地方税务局关于明确契税征收几个具体问题的通知》（吉地税发〔2009〕117号）第四条、关于房地产开发企业以实物补偿方式取得土地使用权契税征收问题

房地产开发企业将开发区域内原住户房屋拆除，采用实物补偿方式进行安置取得土地使用权，对房地产开发企业征收契税的标准，分两种情况掌握：一是以建成后新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按应支付的拆迁补偿安置标准征收契税；没有拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所交付现房的市场价格征收契税。

为什么要征收契税，因为它是“取得土地使用权所支付价款”，是契税征税的计税依据。如何确定计税依据（金额）：即：按（当地）拆迁补偿标准。没有拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。（又是上例的60万元）。

契税=60×5%=3万元。

五．印花税

《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。房屋回迁合同需要按照产权转移书据万分之五贴花

印花税=60×0.5‰= 3000（元）

可以告诉大家“印花税是正例举，没有金额的合同是按5元贴花的。

来源：毕税网

欢迎光临丹阳市鑫桥税务师事务所有限公司 (http://bbs.xqtax.com.cn/)