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个人竞得土地与房企联合开发如何缴税?
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作者:
ywb
时间:
2011-8-4 09:03
标题:
个人竞得土地与房企联合开发如何缴税?
来源:中国税网 作者:中国税网 日期:2011-08-04
问:个人通过“招、拍、挂”出让竞得土地,然后与有资质的房地产开发企业进行联合开发,将土地过户到开发企业的营业税、契税、土地增值税等税收如何缴纳?上述情形是否属于合作建房?如果是合作建房,营业税、契税、土地增值税等税收如何缴纳?
答:《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)的通知〉》(国税函发[1995]156号)规定,合作建房是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。
合作建房的方式一般有两种:第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:
(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
第二种方式是甲方以土地使用权,乙方以货币资金入股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税:
1、房屋建成后,如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税,对双方分得的利润不征营业税。
2、房屋建成后,甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
3、如果房屋建成后,双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。
《契税暂行条例及细则》规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的法规缴纳契税。所称承受,是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
依据上述规定,一方提供土地使用权,开发企业提供资金,并以开发企业立项,为合作建房。
方式一:“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。个人提供土地使用权,应缴纳营业税、土地增值税、印花税、个人所得税;开发企业以房屋所有权交换土地使用权,应缴纳契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
方式二:房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,开发企业以房屋进行利润分配。个人提供土地使用权,应缴纳土地增值税、印花税、个人所得税;开发企业应缴纳契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
双方将各自分得房屋再销售,应缴纳营业税、土地增值税、印花税、所得税。
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