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标题: 房屋出典房产税如何缴纳? [打印本页]

作者: ywb 时间: 2009-12-22 08:55 标题: 房屋出典房产税如何缴纳?

梁影

　11月底，甲企业为调剂资金头寸，将其暂时闲置的一套门面房出典给乙公司用于设立办事处。协议约定，典价为75000元，典期为2年。此房的购置原价100000元。根据我国现行《房产税暂行条例》，房产出典的，房产税由承典人也就是由其乙公司缴纳，但条例对出典房产的计税依据并未明确。为此，乙公司财务人员提出咨询，其公司房产税是视同出租按出典价75000元还是依照房产原值一次减除30%（该省规定，按原值的30％作为扣除额）后的余值即70000元[100000×（1-30%）]计算缴纳。另外，还有一些纳税人对房屋出典与房屋典当的房产税计税依据及纳税人问题提出咨询。

　房屋出典不同于出租

　房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权。房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。而房屋租赁，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的行为。房屋出典不同于房屋出租，二者的区别在于：

　（1）房屋出典中承典人取得的是用益物权即房屋典权；房屋出租中承租人取得的是具有物权某些特征的债权即租赁权。

　（2）房屋出典中出典人须通过返还典价款才能赎回房屋，房屋出租中出租人无须返还租金即可收回房屋。

　（3）房屋出典中承典人交付的典价不同于房屋出租中承租人支付的租金，这二者的性质、计算方法、支付方式都不同。

　在房产税的纳税人及计税依据的确定上，对出典行为而言，根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳，即纳税义务人为承典人，关于出典房产的房产税计税依据问题，根据现行房产税政策，房产税有从租和从价两种计税依据，根据上述分析，由于出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

　而房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%，其纳税义务人为产权所有人，由于房产税属于财产类税，不同于流转税，故只对财产所有者课税，也就是说对房屋租赁行为征收房产税的纳税人，不包括房屋的转租人，转租行为则无须缴纳房产税。

　房屋出典不同于房屋典当

　根据《典当管理办法》（商务部、公安部2005年第8号令）的规定，房屋典当是指当户将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。典当期限由双方约定，最长不得超过6个月。

　房屋出典与房屋典当的区别在于：（1）设立的目的不同。房屋出典对出典人而言是为取得典价款，对承典人而言是为取得房屋用益权；而房屋典当对出当人而言是通过不动产抵押以取得借款，对典当行而言则是为了获取当金利息而非对当物的用益权。《典当管理办法》第四十一条也明确规定，典当行在当期内不得出租、质押、抵押和使用当物。（2）设定的权利性质不同。承典人在典期内取得的是对房屋的占有、使用、收益权，而当金利息在当期内并不能取得对当物的用益权。

　因此，对房屋典当双方而言，其行为属于房地产抵押典当或借款业务，房屋仍有原产权人占有，使用，故其房产税仍有产权所有人即当户按房产余值申报缴纳房产税。
中国税务报 2009年12月21日星期一

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