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　　面对日益高企的房价，开征物业税呼声日高。然而，物业税的开征涉及的体制、法律、征管等众多问题却难以一时解决。特别是物业税开征所必需的土地产权制度和其他财产权保护制度是否健全，对物业税开征具有重要影响。今年3月16日通过的《物权法》，对物权的归属和利用作出了全面规定。《物权法》的相关规定不仅为物业税的开征提供了必要的法律依据，也对物业税的开征提出了法律要求。
　　《物权法》将于2007年10月1日起施行。结合《物权法》实施的契机，中国政法大学民商经济法学院日前召开《物权法》实施与开征物业税专家座谈会，来自首都高校的法学、经济学、财税专家们从多学科的角度，研讨了物业税开征中的理论与实际问题，分析了《物权法》的相关制度规定和创新对解决物业税开征中遇到的法律问题的积极意义。
　　《物权法》为物业税开征提供了前提条件
　　物业税是一种财产税。因此，明晰、完善的土地产权制度是征收物业税的前提条件。中国政法大学校长助理、民商经济法学院院长王卫国教授在座谈会上说：“根据《物权法》的规定，不管是国家、集体的财产还是个人的财产，只要进入民事领域，就同等接受法律保护，这样就清晰了物业权属问题。而只有在所有权和与财产所有权有关的财产权厘清并纳入法律框架后，物业税才能有良好的法律基础。从物权角度来讲，《物权法》的实施为物业税的开征创造了前提条件。”
　　王卫国接着谈到，《物权法》第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期满后，自动续期。”这一规定出台后，得到了方方面面的肯定。但是，如何操作还有许多问题。如果千家万户到时候都跑到政府部门申请续期将消耗大量的行政资源。而开征物业税无疑将是行之有效的解决办法。
　　王卫国的观点得到了与会学者的普遍认同。他们表示，税收不仅是经济问题，更是法律问题。任何税收都应在法律规范的前提下征收，《物权法》的实施为物业税提供了有力的法律支持。但是，他们也表示，目前，物业税开征的法律、制度环境仍不完善，产权不明晰的情况大量存在，不动产登记制度仍不健全，土地制度仍有待改革和完善。这些法律和制度上的障碍还需要进一步解决。
　　税率制定宜低不宜高
　　物业税的税率定在多少为宜，一直是广大民众关心的问题。对此，专家们也进行了深入的探讨。
　　清华大学土木水利学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉认为，税率制定宜低不宜高，要以不影响人们持有物业的愿望为前提。物业税的税率、税基、税负需要经过深入的研究调查再定，要充分考虑纳税人的税收负担。他表示，物业税的设计，要特别注意效率问题，即物业税的征收，应尽量减少对纳税人拥有房地产行为的影响。同时，还要遵循公平的原则，相同的房子应缴一样多的税，支付能力强的纳税人应该多纳税，要均衡不同收入群体的人均税负。
　　中国政法大学民商经济法学院教授、民法研究所所长李永军也认为，物业税的税率制定要多方考量。他说，目前我国是多税同源，物业税也面临着与个人所得税等税种同源的问题，所以要综合考虑其他税种的税率，考虑纳税人的综合税负。
　　中国政法大学财税金融法研究所副所长施正文则表示，物业税的原则是保持现行房地产税费总体水平基本不变，因此物业税税率确定需要测算现行房地产开发建设环节税费的总体规模。他表示，美国财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定的，是倒推出来的。美国财产税税率平均为1％，我国应在1％以下。
　　物业税开征影响几何
　　抑制目前的过高房价一直是人们对物业税的热盼之一。物业税对房价到底有多大的影响？座谈会上，专家们表示，从理论上来说，在保有环节收税可以抑制投资性需求，进而抑制商品房购买，最终使房地产市场尖锐的供需矛盾得以缓解。但是，实际影响有多大，还是一个未知数。
　　刘洪玉教授表示，物业税出台会影响价格，但这种影响不会过大。台湾实证研究显示，征收房地产税使房价下降了1.2%。中国政法大学民商经济法学院教师、博士翟继光则表示，物业税的实施应该对降低房价有所贡献，如果房价不降，物业税就失去了存在的意义。
　　但也有专家对此表示了不同观点，因为影响房价的最重要因素是供求关系，其次是政策、成本等因素。物业税对房价的影响，绝不是通过简单的换算或计算公式来得出的。
　　物业税开征对未来我国经济、社会将会产生什么影响？中央财经大学政府管理学院副院长温来成教授刚刚完成了《物业税对城镇公共管理模式影响分析》的课题研究。谈及物业税对未来社会的影响，他表示，《物权法》的实施、物权的完善将推动城市社区建设的良性发展，而物业税的开征则会促进人们民主意识的觉醒。他说：“随着物业税的开征，根据受益原则和权利义务对等原则，纳税人在普遍纳税后必然对与房产消费有关的政府公共服务提出更高的要求，如优美的环境、便捷的交通、完善的公用设施、良好的公共安全和社会秩序等，并要求直接或更大范围内参与地方公共物品供给的决策。可以预见，物业税开征之后，公众民主意识的提高将对政府公共管理和服务能力带来巨大的压力。”他提醒，在物业税政策设计中，有些税制要素直接关系到社会公共利益，需要引起有关部门的关注。比如，税负设计要以使人们买得起房或租得起房为限。而优惠政策条款，也需要与廉租房、经济适用住房制度相配合，以维护城镇社会的稳定与可持续发展。
　　物业税开征宜快还是宜慢
　　物业税开征应尽快还是宜慢？大多数专家认为，物业税涉及千家万户，应慎重为宜。
　　中国人民大学财政金融学院财政系副主任岳树民在座谈会上表示，无论从制度建设上，还是征管能力上，目前开征物业税条件都还不具备。他表示，物业税开征之前，政府应建立起完备的房屋登记制度，还应掌握每个家庭有几套住房，而这需要相当长的过程。
　　刘洪玉表示，在物业税改革中，政府的目标不应定位在带来多少财政收入，而应着眼于制度的建设。他认为，物业税的推出不应操之过急，因为它牵涉的许多问题非常复杂，轻率出台会造成政府的被动和民众的反感。“英国在刚征收房产税时由于准备不充分，评估不准确，收上来的税还不够应付和老百姓打官司的。”他说。
　　施正文则认为开征物业税宜快不宜慢，应抓住《物权法》实施和房地产调控的时机，先开征，破题了再说。他主张，物业税应像个人所得税建设一样，走逐步扩大、推进和完善的道路，最终成为地方主体税种。刚开始时，先缩小征税范围，暂时不动存量房，只对增量房开征；提高起征点或免征额，拉长评估周期。然后，逐步由少数住大房子的人最终扩大到所有拥有房地产的人；由注重公平分配的功能转变为以取得财政收入为主要功能。
　　另外，也有专家表示，物业税关系到千家万户，但一直以来，开征物业税的调研、筹备都是政府部门在私下进行的。有关部门应该给民众一个充分表达自身意见的机会，政府出台与民众有关的政策应该让民众广泛参与。  



www.ctaxnews.com.cn 2007.07.04  蔺红