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　　A是一家从事房地产开发的企业，该企业有一座临街的商业用房，共三层，可供出租。2005年度，该企业将这座商业用房整体出租给B企业从事餐饮和卡拉OK经营，双方约定年租金为100万元。A企业财务人员经过测算，如果按约定租金100万元计算，企业除缴纳营业税、城建税和教育费附加外，还得按《房产税暂行条例》的规定，缴纳12万元（100×12%）的房产税。该企业领导希望在税负上进行筹划，于是向其提供长年税务服务的税务师事务所咨询。
　　该税务师事务所提出了一个方案：A企业可以将100万元租金进行划分，将70万元划分为物业管理收入，30万元为房屋出租收入。由此可减少房产税12－30×12％＝8.4（万元），此外出租合同印花税也可以减少。
　　同时，该事务所考虑到，如果是A企业直接和B企业同时签订物业管理服务合同和房屋租赁合同，税务机关可能会不予认可。于是提出，由A企业的母公司C和B企业签订物业管理合同并提供物业服务，年服务费70万元，A企业和B企业签订房屋租赁合同，年租金30万元。
　　A企业研究了税收筹划内容，觉得可行，采纳了事务所的方案，按筹划方法分别与各方签订了合同。
　　但没有想到的是，B企业由于经营不善已准备停业，到年底只给了A企业15万元的租金收入，其余价款一直没有支付。经A企业多次催交，B企业总是以经营不善为由拖延支付。于是A企业将B企业告到法院，要求B企业支付剩余的85万元租金收入。
　　在法庭审理阶段，B企业承认未支付租金的事实。但B企业提出，虽然B企业和C企业签订了物业管理合同，但是C企业却并未提供物业管理服务，所有物业管理是B企业自己雇人提供的。因此，B企业拒不支付C企业70万元的物业服务收入。
　　最后，法庭根据双方签订的合同，并通过实际调查，采纳了B企业的主张，判决B企业仅应支付A企业剩余的房屋租金15万元，70万元的物业服务收入由于C企业并未提供服务而无需支付。收到这样的判决结果，A企业是哑巴吃黄连，有苦说不出。
　　从本案可看出，税务师事务所是按税收筹划中“分割法”对租金进行了“一分为二”。所谓“分割法”，就是根据国家法律法规的规定，选择能使计税依据进行分割的经营、投资、理财等活动方案，以求税负减轻的方法。本案表面看是对租金的分割，实质是因“分割”而产生了两种不同性质的业务，即提供“租赁”、“物业”服务的业务，应分别适用两种业务的法律法规。
　　需要提醒纳税人的是，对A企业的上述行为，税务机关完全可以依据《税收征管法》第三十五条第六款的规定“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额”。如果该地主管税务机关按100万元来核定A企业的应纳税额，那该企业就真是赔了夫人又折兵了。  








www.ctaxnews.com.cn 2007.02.05  蔡元胜
   
     
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