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   　　5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），在土地方面要求科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
　　5月29日，国务院办公厅下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（九部委十五条意见），对“国六条”进一步细化，在土地方面要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，及加大对闲置土地的处置力度。
　　7月6日，建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建设部165号文件），提出年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。
　　7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，表示设立国家土地总督察及其办公室，并向地方派驻九大国家土地督察局，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用全部纳入严格监管。
　　8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。
　　8月6日，国土资源部针对土地管理中存在五大问题推出五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。
　　9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发布。《通知》指出，为进一步贯彻科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施。
　　9月7日：国土资源部发布《关于开展2006年度土地变更调查工作的通知》，要求全面查清全国各类土地利用变化情况，以充分发挥土地管理在宏观调控中的“闸门”作用。
　　10月19日：监察部、国土资源部联合下发《关于开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，决定集中力量查处一批违反土地管理法律法规和政策规定的案件，严肃惩处土地违法违规行为，遏制土地违法违规问题反弹的势头，改善土地管理和土地执法环境。
　　11月21日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，实行中央与地方3∶7分成体制。
　　12月26日，国务院办公厅颁布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，从2007年1月1日起，建立土地出让收入收支专户，土地出让收入全额进入地方预算，建立土地出让收入分配体制和国有土地收益基金等。
　　12月31日国务院发布《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》。《决定》将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，每平方米年税额大城市为1.5元~30元，中等城市为1.2元~24元，小城市为0.9元~18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元~12元。  





www.ctaxnews.com.cn 2007.01.22

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年税额提高2倍遏制圈地冲动   
  
　　1月1日，新修订的《城镇土地使用税暂行条例》开始实施。每平方米土地年税额比过去提高了2倍，外商投资企业与外国企业将和内资企业一样缴纳土地使用税。
　　1月8日，国家税务总局召开“贯彻落实车船税和城镇土地使用税新条例”视频会议，国家税务总局总经济师董树奎要求各省、自治区、直辖市地方税务局要尽快结合本地市政建设状况、经济繁荣程度，提出土地使用税税额调整方案并报省政府批准实施。
　　记者获悉，目前各地正按照新《城镇土地使用税暂行条例》的规定，落实国家税务总局要求，制定具体的实施办法，清理违规的减免税规定。
　　有关专家指出，城镇土地使用税只是地方税收的一个小税种，2005年全国城镇土地使用税收入为137.3亿元，2006年为176.9亿元，仅占全国税收收入的0.47%。但是由于城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，因此在国务院制定的“调整相关税收政策加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张”的战略中占有重要地位。随着每平方米年税额的提高，征收范围的扩大，征管力度的加大，今后城镇土地使用税的税收收入将会大幅度提高，对建设用地的税收调控作用会进一步增强。
　　用地门槛提高，促进节约用地
　　新《城镇土地使用税暂行条例》的内容变化之一是提高了城镇土地使用税的标准，将每平方米年税额在1988年发布的《城镇土地使用税暂行条例》的基础上提高2倍。每平方米年税额大城市为1.5元~30元，中等城市为1.2元~24元，小城市为0.9元~18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元~12元。
　　“这是城镇土地使用税自1988年开征以来首次提高征收标准。”北京金华融税务师事务所总经理王培说。据介绍，国家为了合理利用城镇土地资源，用经济手段加强对土地的控制和管理，调节不同地区、不同地段之间的土地级差收入，提高土地使用效益，从1988年11月开征了城镇土地使用税。这个税种是国家对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定的税额征收的一种税。由于城镇土地使用税属于地方税种，省级政府依据《城镇土地使用税暂行条例》的规定，制定具体的实施办法，确定不同地区、不同地段每平方米土地的年税额和具体的征收办法。
　　比如北京，1988年根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，将北京市城镇土地纳税等级划分为六级。一级土地每平方米年税额7元，二级土地每平方米年税额5元，三级土地每平方米年税额4元，四级土地每平方米年税额3元，五级土地每平方米年税额1元，六级土地每平方米年税额0.5元。1995年，北京将一级土地每平方米年税额由7元调至10元，二级土地每平方米年税额由5元调至8元，三级土地每平方米年税额由4元调至6元，四级土地每平方米年税额由3元调至4元。
　　现在，新修订的《城镇土地使用税暂行条例》把年税额提高了2倍，纳税人税负必将增加2倍。北京某企业财务经理告诉记者：“我们企业缴纳城镇土地使用税的土地面积是8000平方米，每平方米年税额是6元，4月份纳税24000元，10月份纳税24000元。如果北京将三级土地每平方米年税额由6元提高到18元，我们每年缴纳的城镇土地使用税将达到64000元。虽然税款绝对数增加的不多，但是属于长年需要承担的税负，压力也不小。”
　　有专家认为，新的城镇土地使用税条例是国家落实去年8月31日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的具体表现，是我国去年以来一系列调控房地产市场政策链条中的重要一环。这一政策的实施，标志着土地利用的“门槛”被进一步抬高。
　　财政部财政科学研究所税收研究室主任孙钢在接受媒体记者采访时认为，城镇土地使用税作为目前我国在土地保有环节征收的唯一税种，其税额标准提高的重要意义，不仅在于调节土地收益分配，优化地方财政收入结构，还将促使城市政府有效利用存量建设用地，强有力地推动土地资源节约集约利用。新政策可能暂时会影响招商引资项目的“落地”，但从长远看，着眼于加强宏观调控的新政策，将有利于各级政府理性地开展招商引资，遏制企业圈占土地、囤积土地的冲动。
　　内外资企业纳税一视同仁新《城镇土地使用税暂行条例》的另一主要变化是将城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。
　　据王培介绍，以前外商投资企业和外国企业是不用缴纳城镇土地使用税的。对于通过行政划拨方式取得土地使用权的外商投资企业和外国企业，缴纳的是场地使用费；而对于通过缴纳土地出让金方式取得土地使用权的外商投资企业和外国企业，连场地使用费也不用缴纳。不少地方政府为了吸引投资，往往在企业使用土地方面给予优惠，场地使用费的征收并没有严格执行。而内资企业使用土地，既要缴纳土地出让金，还要缴纳城镇土地使用税，税负不公。
　　王培表示，外商投资企业和外国企业统一缴纳城镇土地使用税后，原来缴纳场地使用费的企业变为缴纳城镇土地使用税，税负会略有增加；而对原来不缴纳场地使用费的外商投资企业和外国企业而言，则是增加了一个新税种。“将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业，既是按照WTO公平税负、实行税收国民待遇的原则，统一内外资企业税收政策的需要，也是进一步发挥城镇土地使用税抑制建设用地的过度扩张的现实需要。”
　　有关专家认为，对外商投资企业和外国企业开征城镇土地使用税，将费变成税，同时提高税额，还具有很强的现实意义：一是近年来从事房地产开发的外商投资企业不断增加，这些企业不用缴纳城镇土地使用税，使城镇土地使用税调控房地产开发的作用没有得到发挥，造成了税负不公；二是随着企业所得税“两法”合并的即将完成，享受税收优惠政策的高科技企业将不再局限于开发区内，可能会出现开发区外企业大量增加的现象，进一步刺激建设用地的过度扩张。此时提高城镇土地使用税税额，将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业，迫使企业不得不衡量长年占地的税收成本，税收调节作用会得到进一步发挥。
　　征税对象涉及个人，住房纳税成焦点
　　“居民住房会不会缴纳城镇土地使用税？”这是新《城镇土地使用税暂行条例》发布后许多人关注的问题。在此次《城镇土地使用税暂行条例》的修订中，国务院在原条例的第二条中增加了以下内容：前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
　　由于此款内容的增加，外商投资企业、外国企业被纳入了城镇土地使用税的征税范围。那么增加了“个人，包括个体工商户以及其他个人”的内容，是否暗示着作为拥有住房的居民个人，也将被纳入城镇土地使用税的征税范围呢？
　　近些年来，随着房地产市场价格的不断高涨，不断有人呼吁提高房地产保有环节税负，抑制居民住房过快、过大增长势头。既然城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，政府为了进一步加大房地产的调控力度，会不会对居民住房用地也开征城镇土地使用税呢？
　　据有关权威人士介绍，按照《城镇土地使用税暂行条例》的规定，城镇土地使用税的征税对象是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，而此次的修改则特别明确指出个人，包括个体工商户以及其他个人，言下之意即包括了在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有住房的个人。《城镇土地使用税暂行条例》没有将居民住房用地列入免缴城镇土地使用税的范围，因此从税法规定上看，居民住房用地也在纳税范围中。
　　该权威人士还介绍，国务院在1988年开征城镇土地使用税后，对居民住房用地是否征收城镇土地使用税的权力下放到省级人民政府。目前，全国各省市都没有规定对居民住房用地征收城镇土地使用税。
　　王培介绍，目前北京对居民自用住房没有征收城镇土地使用税，但如果住房用于商业性经营，比如出租，则需要缴纳城镇土地使用税。北京市对房屋出租收入按5％综合征收率征税，其中就包括了城镇土地使用税。
　　有关专家认为，既然《城镇土地使用税暂行条例》没有将居民住房用地排除在征税范围之外，而且目前将是否征收的决定权赋予地方政府，则地方政府就很可能依据各地建设用地的情况，自主决定对居民住房用地开征城镇土地使用税。在当前不断增加的宏观调控压力下，对居民住房用地开征城镇土地使用税，无疑会加大住房保有环节的税负，充分发挥税收的调节作用。因此，这种可能性在房地产价格居高不下的城市非常高，至少是政府强化宏观调控可进一步使用的手段。
　　如果真的对居民住房征收城镇土地使用税，税负会有多高呢？业内人士认为，这可能取决于住房占地的多少和每平方米税额的高低。而住房占地面积的计算是非常复杂的问题。一方面，很多居民住房，房主并没有土地使用权证书，一个小区可能就存在一张证书。房地产开发商取得土地使用权后，在商品房开发售出前，由其按土地使用权面积计算缴纳城镇土地使用税。商品房出售后，产权转移给购房人，房地产开发商不再缴纳城镇土地使用税。而现在城市的居民住房，多是高层住宅，同一块土地上有很多住户，房产证并没有注明土地使用面积，如何划分每一户居民的占地面积非常复杂繁琐；另外小区中公共用地，比如道路、花园、绿化占地产权并不清晰，如何归结占地面积也很困难。因此，对居民住房用地征收城镇土地使用税的操作难度很大。
　　如果真的对居民住房征收城镇土地使用税，房产所有人的税负不可小视。比如李先生在北京朝阳区拥有一套别墅，占地面积为200平方米，加上公摊到其名下的公共面积50平方米，总计250平方米。别墅所在土地属于三级土地，每平方米年税额是18元，则其每年应缴纳4500元的城镇土地使用税。
　　小税种有望成为地方税收新的增长点
　　据了解，提高我国城镇土地使用税征收标准长期偏低，在税收总额中的占比微不足道，土地税收杠杆的作用微乎其微。
　　以去年8月某公司以超过25亿元的价格拿下北京35万平方米的地块为例，当时按每平方米9元的标准缴纳城镇土地使用税，总额约315万元。与25亿元的土地出让价格相比，315万元的税费占其1.26%，太微不足道了。
　　同时，因为征收难度大，企业实际占地面积难以实测，还存在征缴不到位的现象。比如，大连瓦房店市地税局借助精确度高的卫星定位（GPS）测量系统，对全区所有城镇、街道企业的土地使用情况进行了重新测量，仅去年下半年就查出未申报应税面积1400余万平方米，补征入库税款2100余万元。相信这种情况在全国还很多。
　　从全国来看，2005年全国城镇土地使用税税收收入仅为137.3亿元，2006年为176.9亿元，仅占全国税收收入的0.47%，占同期地方财政收入的比例不到1%。有专家测算，税额提高后，保守估计，全国城镇土地使用税税收收入将突破500亿元，成为税收收入新的增长点，也会成为地方财政收入新的增长点。
　　一位财经专家认为，土地保有环节税负提高之后，将加大这部分税收在地方财政收入中的比重，进而优化地方财政收入的结构，引导地方政府将更多的注意力投放到利用存量土地上来，更注重提高土地的产出水平和利用效率。土地保有环节成本的增加，将约束那种多占少用、粗放浪费土地资源的行为。
　　那么，城镇土地使用税税负的增加，会不会引起连锁反应，导致房地产价格“跟涨”呢？有关专家认为，城镇土地使用税税负的增加，其对最终的地价和房价影响会有，但不会很大。因为城镇土地使用税是按照土地面积核算，转嫁到房价上也不应有明显的变化，消费者在购房时不会明显感觉到。但是，如果城镇土地使用税最终对住房拥有人征收，必将加大住房保有环节的税负。因为这种税负将长期存在，必然会使购房人仔细衡量居住成本，从而控制多买房、买大房的冲动，还有可能抑制商品房价格的上涨。  




www.ctaxnews.com.cn 2007.01.22  邹国金