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   近年来，随着我国经济形势的高速发展、居民收入的不断提高以及城镇化进程的逐步加快，有效拉动和刺激了“三产”开发及居民住房需求的快速增长。房地产开发业在近几年内得到了蓬勃发展，新增开发项目与开发商增速较快。而与此相比，对房地产业所得税的有效控管则显得相对滞后，切实加强对该行业税收管理的需求十分迫切。
   一、房地产业所得税的税收管理存在的主要问题
   （一）相关政策尚不够具体明确。如：相关规定对完工的概念解释的很模糊，所谓完工是指部分完工，还是整体完工，基层税务机关以何标准来界定其是否完工；企业是否可以按照能够确认的销售和成本按实际发生数计算未完工工程的当期应税所得等等，均未作出明确具体的规定。且文件下发较晚，并明确自2003年7月1日执行，给基层的征管尤其是滞纳金的加收与执行带来了较大的难度。
   （二）一线力量尚不能满足对房地产业实行精细化管理的业务需求。具体表现在以下几方面：一是一线人员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足；三是对企业财务核算尤其成本核算知识的掌握不够熟练；四是一线力量不足与繁重的工作任务和不断提高的要求不相适应的矛盾进一步加剧。
　　（三）当期应税所得申报不足的情况较为普遍。从对房地产行业所得税实际征管情况来看，纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的情况在相当程度上有所存在，其形式主要表现在以下几方面：一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由，对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税；二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房以及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税；三是多列支出。如：一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围等；四是混淆预售与销售的概念。少数企业，工程尚未完工，即以已向用户开具正式发票为由，采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税所得。由于工程尚未完工，其总成本无法确定，则采用预算成本进行配比。从而达到挤占当期应税所得的目的。
   （四）潜在着较大的税收隐患和执法风险。房地产行业本身所具有的经营特点注定对其所得税的征管风险较大。其一：经营项目标的较大，项目资金往往在千万元甚至在亿元以上。应税所得往往在百万元或千万元以上。应纳所得税额通常达几十万元或百万元以上；其二：投资主体多元化以及异地投资开发项目增多和开发项目所具有的较短周期，使开发商转移资金和逃避纳税义务的机会增多，税收隐患和执法风险加大。一旦税收管理滞后，往往无法追缴税款，给国家造成很大损失；其三：瞒报应税所得的手段往往较为隐蔽。如：样品房、经营用房及抵偿债务用房等视同销售收入，纳税人如不主动申报，税务机关往往难以监控管理到位。
   （五）漏征漏管现象客观存在。投资主体多元化和纳税人对税法遵从度不高以及税收管理滞后而导致国税机关对房地产业的登记管理难度增大，并在一定程度上存在所得税征管盲区。
   二、房地产业所得税管理相对薄弱的成因分析
　　造成现阶段对房地产业所得管理相对薄弱的原因是多方面的，既有管理尚不到位和有效控管措施相对滞后等内部因素，也有少数开发商对税法遵从度差和对房地产业缺乏有效的综合协调管理等外部因素；既存在少数干部对加强房地产业所得管理的紧迫性和必要性认识不足的主观原因，同时也存在政策不完善和一线征管力量相对薄弱等客观原因。具体分析，主要有以下几方面：
　　（一）对房地产业缺乏综合协调管理。工商、国土、规划、建设、金融和税务往往各自为政，根据部门职能实施行政管理，不能有效实现资源共享和信息互换，对房地产业社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。如：部分房地产开发商在未向主管税务机关申请办理税务登记的情况下，照样可以通过开发项目的立项审批和资质审查；
　　（二）少数开发商对税法遵从度差。由于以追求最大利润为根本目的，少数开发商在项目开工后不能依法履行其纳税义务，往往不择手段以达到其偷逃或挤占国家税款的目的。而房地产行业本身所具有相对于制造业和“三产”经营周期短的特点也导致了少数不法开发商偷税侥幸心理增加，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理恶性膨胀。具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应税所得；
　　（三）国税机关缺乏有效控管手段。自国务院对企业所得税的征收管理作出重大调整后，凡2002年1月1日后新办企业的所得税征管均由国税机关担负。而现行“分税制”的税收管理体制，又客观上造成了房地产开发所应承担的营业税和企业所得税分别隶属地税和国税部门征管，其从事房地产经营开发所需的发票均向地税部门申请购领，国税机关缺乏相对有效的控管手段；
　　（四）一线力量的配备与迅速增加的工作需求不相适应。一方面，增事不增人的矛盾较为突出。近年来，随着我国经济的高速发展，国税机关所辖管户和税收收入增长很快，而所有新增管户涉税事项的办理和日常征管均需由基层分局担负，但一线力量的配备却未得到根本的改善。另一方面，工作任务日渐繁重。一线征管人员除完成认证、抄税、比对、催报、催缴、协查、巡查、纳税辅导、纳税评估、日常违章处罚和各类登记、认定和审批项目的实地勘查等日常征管任务外，还需完成各类调查、普查和专项检查等突击性中心工作任务。此外，一线分局还需应付各类名目繁多的主题教育和创建活动，基层工作压力日渐加大。在此情况下，对包括房地产行业在内的各类纳税主体实施全方位的深度管理客观上存在一定的难度；
   （五）一线人员尚不能完全适应精细化管理的要求。
   一是思想观念有待于进一步转变。94年税制改革以来，税收征管是在实行征、管、查三分离的基础上推行管事制，这在一定程度上起到了分权制约、明确分工和规范操作的积极作用，但与之相伴而来的是对纳税人的生产经营和纳税申报情况实施全方位的动态监控和管理有所削弱。而要有效改变这一状况，实现由管事制向管事制与管户制相结合的转变，基层一线人员无论是思想观念还是工作重点均有待于进一步转变；
   二是专业业务素质有待于进一步提高。随着我国市场经济的逐步发展与完善，国家各项宏观与微观政策与国际接轨的速度也逐步加快，税收征管中的各种新情况和新问题不断出现，各项新的税收政策和财务制度不断出台，基层一线人员面临着需要不断更新专业知识和提高政策水平的客观要求。具体到国税机关对房地产业的所得税征管来看，由于该行业属于新生产业且具有投资主体多、经营周期短、经营方式活、成本项目“杂”和涉税金额大等较为特殊的行业经营特点，给一线人员管住、管好该行业的税源提出了很高的专业技能要求。而自94年实行“分税制”以来，国税机关以管理增值税、消费税等流转税为主，对企业所得税及房地产业等特殊行业的税收政策相对陌生，管理经验相对缺乏。如何在较短的时间内有效提高一线人员的专业素质和业务水平以适应精细化管理的要求，已是摆在各级国税机关尤其是基层国税机关面前的现实问题；
   三是“风险意识”有待于进一步增强。房地产经营所具有的投资主体多、经营周期短、经营方式活、成本项目“杂” 和涉税金额大以及国税机关缺乏有效的控管手段等特点，注定了对该行业的税收征管存在着较大的执法风险，迫切需要加强对该行业的税收监管。而少数基层干部对此还缺乏足够的认识，疏于管理或管理滞后的问题在一定程度上有所存在，因管理不到位而造成税收隐患和执法风险上升的情况客观存在。
　　三、有效加强对房地产业所得税税收管理的对策建议
　　一是严格市场准入，强化源头管理。为进一步规范房地产开发市场，营造公平有序的市场竞争环境，确保国家税款及时足额的组织入库。建议由国家出台统一的房地产开发市场准入制度，比照西方发达国家的做法，将开发商的纳税信用纳入其准入资质审查的范畴，其开发项目的立项审批必须提供经营主管税务机关办理的税务登记。以有效保障所有开发项目均能纳入税务机关的征管范畴；
　　二是加强横向联系，密切部门协调。在目前各相关管理部门间尚未实现信息共享，对房地产业的综合协调管理效能较差的情况下，国税机关应主动加强与工商、国土、规划、建设、金融和地税等部门的联系，力求通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握有关涉税信息。一方面通过信息的分析比对，对差异户采取有针对性的实地核查，防止漏征漏管现象的发生；另一方面通过信息交换，有助于一线人员进一步掌握与了解房地产项目开发的经营规律和运行质态，增强税收管理措施的实时性、针对性和有效性；
　　三是完善税收政策，加强宣传辅导。从现行有关房地产业所得税政策看，尚存在一些瑕疵，有待进一步完善。如：完工标准的界定；企业是否可以按照能够确认的销售和成本按实际发生数计算未完工工程的当期应税所得；滞纳金的掌握与加收等问题，均需进一步明确，以便于基层实际操作执行；在此基础上，管理责任人应切实加强相关政策的宣传辅导，以防止纳税人因不了解有关政策规定，而导致计算和申报税款的错误；
　　四是强化教育培训，提高业务技能。房地产业所得征管的高风险，要求各级国税机关尤其是基层国税机关高度重视对房地产业所得税的税收征管，教育和引导广大国税干部尤其是基层一线人员充分认识到切实加强房地产业所得税税收征管的重要性和必要性。并在此基础上，有针对性地开展好房地产业所得税政策及相关财务核算知识的专项学习和培训，为实施精细化管理打下良好的基础；
　　五是明确管理责任，完善奖惩措施。基层分局应当结合管理责任区、户籍巡查和工商登记核对等管理制度的要求，明确责任人对辖区内房地产开发项目负有直接监管责任，并纳入评议考核的范畴。同时进一步完善有关奖惩措施，对管理到位、监控及时、确保应纳税款按期足额入库的，给予必要的表扬或激励；对工作不负责任，管理措施不到位，照成漏征漏管或税款流失的，严格按规定予以责任追究。从而有效促进责任意识和落实意识的进一步增强；
　　六是强化专项评估，严厉打击偷税。鉴于房地产业开发具有经营方式活、成本项目“杂”和涉税金额大等特点，且日常监控难以对纳税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，有必要进一步加强对房地产业开发经营企业的应纳所得税的专项评估。对涉嫌偷漏税款的，及时移送稽查依法查处。力求通过专项评估的开展，及时捕捉疑点、发现问题、消除隐患，有效发挥稽查的打击效能，从而达到深化管理、堵塞漏洞、降低风险和保护干部的根本目的。  





来源： 湖北省沙洋县国税局    作者： 薛励新 叶凌    发文日期： 2007-01-12