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　　近日，笔者在工作中接触到一个涉税事例。A公司是四川省成都市一家大中型工业企业。10年前，A公司为引进高级人才，专门购置了8幢小洋房供专职在A公司工作的高级专家无偿使用。最近，A公司董事会通过决议，将公司的8幢小洋房以90万元卖给专家。这些小洋房账面价值为80万元（其中含地价为20万元，契税为2.4万元），已提折旧为40万元，净值为40万元。另外A公司委托专业资产评估师对洋房的重置成本进行了评估，结果为：评估的房屋（不含土地）重置成本为200万元，成新率为90%，评估费为10万元。因涉及房屋过户问题，契税征收部门要求A公司委托房地产评估机构对小洋房估价（指房地产评估机构评定的交易价），结果为评估价800万元。四川省规定的契税税率为3%。
　　那么，A公司和专家因此项不动产出售应缴纳哪些税呢？
　　经过笔者查询相关税收法规，在这个事项中，A公司共涉及到营业税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税；A公司的专家个人涉及到印花税、契税和个人所得税。
　　计税基数的确定
　　如果A公司将房价按照90万元卖给专家，那么明显存在转让价90万元低于评估价800万元的问题，由于没有其他正当理由，税务机关可以不依据A公司实际成交价，而按评估价作为计税基数进行调整来定税。
　　因为，根据《税收征管法》第三十五条规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”和《税收征管法实施细则》第四十七条：“纳税人有《税收征管法》第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；（三）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。”
　　值得说明的是：此处的评估价是房地产评估机构参照同类房地产交易价格进行评估后得出的结论，具有合理性。
　　其次，A公司转让给专家的住房涉及税收问题及相应的法规依据如下。
　　营业税及附加依据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）。”
　　A公司应按房地产评估价为800万元确认营业收入，按市场价与购置价的差额缴纳营业税。营业税及附加为（800－80）×5%×（1＋10%）＝39.6（万元）。
　　印花税
　　根据《印花税暂行条例》和《印花税暂行条例施行细则》规定：“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。产权转移书据税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。所有权转移所书立的书据印花税税率为0.05%。”《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。”A公司应缴印花税800×0.05%＝0.4（万元）。
　　土地增值税
　　依据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。从以上规定可以看出：A公司可以在扣除金额中包括重置成本、土地取得价、营业税及附加、印花税和评估费，但不能扣除购置时已缴的契税。
　　A公司可以扣除金额：200×90%＋20＋39.6＋0.40＋10＝250（万元），增值率：（800－250）÷250×100%＝220%，应缴土地增值税为550×60%－250×35%＝242.50（万元）。
　　企业所得税企业所得税：（800－40－39.6－0.40－242.50－10）×33%＝154（万元）。
　　所以，A公司合计缴纳税款：39.6＋0.4＋242.50＋154＝436.5（万元）。
　　最后，专家个人应纳的税种有以下几种。
　　1.印花税金额为0.40万元。法规依据同上。
　　2.契税。依据《契税暂行条例》第三条：“契税税率为3％～5%。”和第四条：“契税的计税依据：前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”专家应纳金额为800×3%＝24（万元）。
　　3.个人所得税。金额为0元。因为购买价大于购置价，个人无所得勿需纳税。依据《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定：“单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照‘工资、薪金所得’项目缴纳个人所得税。”
　　综上所述，A公司应纳税金额为436.50万元，专家应纳税金额为24.40万元，合计总税负为460.90万元。  




  
   www.ctaxnews.com.cn 2007.06.18  王大祥，龚厚平