房产税改革势在必行
何巧白
房产税已开征多年,在调节经济、加强房屋管理、提高房屋使用效益、增加财政收入等方面具有独到的作用。但是1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》,已经“暂行”了18年,不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用,同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。现行房产税制存在的缺陷主要是:第
一,纳税主体的确定不合理。现行房产税的纳税人仅限于中资企业、单位和中国公民,对外资企业和外籍人员一直沿用1951年政务院颁发的《城市房地产税暂行条例》。这种内外有别的两套税制,不利于征收管理和税政统一。
第二,征税范围不合理。1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》第一条规定,房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区,位于农村的房屋不征房产税,这显然不公平。
第三,免税项目不合理。《房产税暂行条例》规定,个人拥有的非营业用房免征房产税。换言之,不论个人拥有多少房屋,也不论其拥有的房屋是自用、空置或者出租、出借的,只要不用于经营活动,均可免征房产税。这既不公平,也不利于正确引导住房消费、防止可能出现的房地产泡沫。近两年,房地产市场持续升温,浙江省个人购买商品房的面积占商品房销售总面积的比例从1998年的74.8%,上升到2001年的97.1%。按商品房销售额计算,1998年个人购房所占的比例为88.4%(其中住宅为70.8%),2001年提高到93.4%(其中住宅为97.1%)。自住房比例减少,投资房产的比例增加,炒家纷纷进入楼市。这就意味着房市本身已存在风险。出现这种情况,与现行税收政策不完善(住宅免征房产税和一些省市规定免征土地使用税)不无关系。
第四,税率不统一,且缺乏弹性。现行房产税按“从价计征”(以房产余值为计税依据)和“从租计征”(以租金收入为计税依据)分别设计1.2%和12%两个税率。房屋账面价值体现历史成本,一般变化比较小;而房屋租金的高低则取决于市场供求,二者税收负担差别很大。同时,依“从价计征”的固定税率征税,使得房产税收入不能随经济发展、物价变化和房产价值的上升而相应增加,限制了税收调节机制作用的发挥。当前的现实是:在房地产市场启动之前购买的房屋价格比较低,“从租计征”的应纳税额明显高于按“房产余值”计征的税额。如金华市有一居民在1990年用3万元买了一套70平方米的住宅(当时的房价很低,大约400元/每平方米~500元/每平方米),现在出租每年可获租金收入6000元。若以“房产余值”为计税依据,该居民每年只需缴纳房产税252元[30000×(l-30%)×1.2%](浙江省规定:“房产余值”按原值一次减去30%计算);如以租金为计税依据,则该居民每年应纳的房产税是720元(6000×12%),是前者的二倍多。但在近两年购买同样的住宅,房价已大幅度上涨,而新旧房屋的租金却相差不多,情况就刚好相反,则“从价计征”的税额明显高于“从租计征”的税额。
可见,房产税的改革势在必行,改革的时机也已成熟,具体设想是:
1.扩大房产税的征收范围,内外统一征收。把房产税的纳税人扩大为“在中国境内拥有房屋所有权的单位和个人”。
2.调整法定免税项目。为了正确引导住房消费,减少资源浪费,扩大财源,增加地方财政收入,同时遏制房地产泡沫,应当规定个人拥有非营业用房免征房产税的限额。在城镇,可参照国家统一规定的住房面积标准予以免征房产税,超标部分,照征房产税。
3.调整计税依据,统一按房产评估价征税。房产评估价是指房产在评估时的市场价格,由专门的房产评估机构进行评估,可以每隔3年~5年评估一次,使房产的计税价格与市场价格相适应,体现房产税的财产税特性,发挥其“自动调节器”的功能。
4.统一实行幅度比例税率。房产税作为地方税,应考虑我国地域辽阔,经济发展和赋税能力差异大的现实,宜将原来的固定比例税率调整为幅度比例税率。为保持总体税负水平,可把房产税的税率设计为1%~5%,便于各地区根据本地实际选择确定适用税率。