法释〔2025〕10号 2025-07-23
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》已于2024年12月14日经最高人民法院审判委员会第1938次会议通过，现予公布，自2025年7月24日起施行。
-最高人民法院
-2025年7月23日
最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释
(2024年12月14日最高人民法院审判委员会第1938次会议通过，自2025年7月24日起施行)
为正确审理执行异议之诉案件，依法保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国企业破产法》等法律规定，结合审判实践，制定本解释。
第一条 案外人依照民事诉讼法第二百三十八条规定，在执行过程中就执行标的提出执行异议，由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查处理;案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向作出执行异议裁定的执行法院提起执行异议之诉的，人民法院应予受理。
案外人未在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定的期限内提出异议，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申请执行人、被执行人等主张权利。
【司伟简评】本条第一款是关于执行异议审查及执行异议之诉管辖的规定。虽然在表述上略有不同，但本条规定的原则与《执行异议和复议规定》第4条基本一致。不同之处在于，后者同时规定了管辖的特殊情形，即指定执行或委托执行情形下，受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。这是因为，在执行异议复议程序中，需对执行行为是否合法作出判断，由下级法院审查认定上级法院执行行为，显然不妥，故变更后的执行法院是原执行法院的下级法院的，仍由原执行法院管辖。但执行异议之诉不同，并不涉及对执行行为对错的判断，而是对案外人实体权利作出认定，故基于管辖恒定原则，可统一按照前述原则确定管辖法院即可，无需作出特殊规定。
本条第二款系首次对案外人未在执行终结前提出异议的权利救济对象作出明确规定，案外人可根据具体情况及主张权利对象，基于违约、侵权或不当得利等不同请求权进行救济。
第二条 金钱债权纠纷的财产保全、执行中，执行标的存在轮候查封、扣押、冻结的，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。
【司伟简评】本条是关于执行标的上存在多重查封时执行异议之诉的当事人如何确定的规定。
《民诉法解释》第305条对执行异议之诉当事人已作了相对明确的规定，即“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。对于轮候查封，一般认为不发生正式查封效力，故如无特殊情形并不允许案外人对其提出异议，轮候查封的申请保全人、申请执行人自然也无法参加诉。因此，案外人若要排除在执行标的上的多个查封，需要逐一针对特定查封再提起执行异议之诉。这既影响当事人权益的实现，徒增讼累，又不利于法院执行工作的高效推进以及纠纷的一次性解决。
在坚持既判力相对性原则的前提下，本条规定试图通过第三人参加诉讼的合并审理程序解决上述问题，因而明确规定将“其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人”。此外，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》对查封财产处置权的规定，原则上由首封法院负责处分查封财产;特定情形下，优先债权执行法院亦可要求将查封财产移送执行，此时享有处置权的执行法院应为优先债权执行法院，而非首封法院，故本条明确“以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告”。通过这种程序安排，执行异议之诉判决的效力将可及于参加诉讼的多个申请保全人、申请执行人。
第三条 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院判决不得执行该执行标的的，同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。
【司伟简评】本条是关于执行异议之诉生效判决对查封的效力的规定。
根据《民诉法解释》第310条，执行异议之诉中确认案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权益的，判决不得执行该执行标的。至于该判决生效后的执行行为，基于审执分离原则，判决主文并不涉及。本条在上述规定基础上，首次规定判决不得执行同时应判决解除执行措施，如此一来可以迅速落实解除执行标的上的执行措施，但以判决约束执行行为这一程序性事项，还有待于实践中与执行程序进一步协调。此外，本条规定不仅针对对某一特定查封的排除，也存在针对第2条规定的多重查封情形之意，旨在实现针对该查封财产上的查封和轮候查封等已经采取的执行措施一并解除的目的。
第四条 案外人提起执行异议之诉并依照《民法典》第二百三十四条等规定就执行标的的归属提出确权请求的，以被执行人为被告。
【司伟简评】本条是关于案外人提出确权请求时被告主体如何确定的规定。
《民诉法解释》第305条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”但若案外人同时提出确权请求的，该确权请求与排除执行之诉讼请求属于牵连而一并审理的内容，此时，即使被执行人不反对案外人的确权请求，其确权请求是否得到支持直接影响申请执行人的执行权益，故仍应列申请执行人为被告。
第五条 案外人提起执行异议之诉并以被执行人等为被告提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，人民法院可以合并审理，法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案。
【司伟简评】本条是关于案外人同时提出给付请求如何处理的规定。
按照《民诉法解释》第310条规定，执行异议之诉中可就案外人提出的确权请求一并作出裁判，若案外人提出给付请求，能否一并裁判未有明确规定。实践中，多数观点认为给付请求与进一步判断其排除执行的主张是否成立并无逻辑上的关联。因此，这些具有给付内容的诉讼请求因与排除执行的诉讼目的无关，故不属于执行异议之诉案件的审理范围。但案外人对执行标的的异议成立多以被执行人有物、价款的返还义务或者对被执行人享有给付请求权(包括交付或者协助办理转移登记手续)为前提，若仅对其是否享有排除执行的民事权益作出认定而不处理相关给付请求，难以达到一次性解决纠纷的效果。《九民纪要》第119条中首次提出案外人在执行异议之诉中“既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。”本条规定将《九民纪要》规定精神上升到司法解释层面，统一了相关处理原则，更有利于实现纠纷的一次性解决。
第六条 案外人执行异议之诉案件审理期间，申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许。执行法院依法继续执行的，案外人执行异议之诉案件按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求;
(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让的，判决不得执行该执行标的，并撤销相关拍卖或者抵债裁定;已向申请执行人交付的，同时判决申请执行人返还，拒绝返还的，强制执行;
(三)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得的，判决不得执行该执行标的变价款，执行法院向案外人发放变价款;已向申请执行人发放变价款或者已向被执行人退还剩余变价款的，同时判决申请执行人、被执行人返还，拒绝返还的，强制执行;执行法院向案外人释明执行标的已由他人合法取得而案外人拒绝受领变价款的，应当将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。
在前款第二项、第三项规定情形下，案外人认为申请执行人请求继续执行错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请执行人、执行担保人等主张权利。
【司伟简评】本条是关于执行标的已处分时执行异议之诉如何处理的规定。
依据《民诉法解释》第315条，案外人执行异议之诉审理期间，允许申请执行人提供担保而继续执行。继续执行情形下，如果案外人异议未获得支持，则之前的继续执行并无不当，判决驳回诉讼请求即可，本条第一款第一项对此作出规定。如果案外人异议最终获得支持，本条第一款第二项、第三项区分执行标的物是否由申请执行人取得还是由案外人合法取得分别作出了规定。
第二项规定的是执行标的由申请执行人受让或以物抵债情形下的处置，根据《执行异议与复议规定》第六条规定，此时仍属执行过程中，原有的执行措施应被撤销，包括相关拍卖、变卖裁定，已经交付的，应判决返还。
第三项规定的是执行标的已由他人通过执行程序合法取得情形下的处置，根据《执行异议与复议规定》第六条规定，此时异议指向的执行标的执行程序终结，第三人已经善意取得所有权，只能将不得执行的执行标的变更为执行标的的变价款，如果变价款已经发放给申请执行人或者退还给被执行人的，判决返还;申请执行人、被执行人拒绝返还变价款的，强制执行。
本条第二款特别规定了案外人对申请执行人和执行担保人的赔偿请求权。执行异议之诉审理期间，原则上不得对执行标的进行处分，但为了平衡案外人与申请执行人之间的利益，申请人也可申请继续执行，但需要提供担保，如果继续执行了本应排除执行的标的，则构成侵权，申请执行人应当承担赔偿责任，执行担保人应当承担担保责任。
第七条 案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查。原由执行法院作出的执行异议裁定失效。案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。
【司伟简评】本条是关于执行终结时执行异议之诉如何处理的规定。
执行案件已结案且未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，案外人请求排除的执行措施不复存在，继续审理执行异议之诉的内容已无必要，法院也无需再就此诉讼标的进行审理(审查)，故可终结审理(审查)。但案件既然已在审理过程中，甚至可能已经作出生效裁判(比如申请再审)，案外人的确权、给付请求已经经过实体审理，从诉讼经济角度，案外人提起的确权、给付之诉并无规避管辖之故意，且相关确权请求、给付请求相关的实体争议仍然存在，仍需解决，故本条明确实体争议可以继续处理。
第八条 执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审，执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查。
【司伟简评】本条是关于执行异议之诉审理期间执行依据进入再审时执行异议之诉是否应继续进行的规定。
执行异议之诉是执行衍生诉讼，其起点是执行依据发生法律效力并进入执行程序，一旦执行依据进入再审，通常会中止原判决的执行，此时相应地中止执行异议之诉的审理是较为常见的做法。但如果执行异议之诉的审理结果与执行依据再审结果之间并无直接联系，为尽早解决纠纷，也可继续审理(审查)。本条就规定了中止审理(审查)的两种例外情形：1.执行标并非与执行依据的争议标的，则执行依据变动仅涉及申请执行人的债权范围，未必影响执行异议之诉的最终处理，比如执行依据是金钱债权给付之诉，与执行标的并无直接联系，案外人若最终被认定享有排除执行的民事权益的，执行依据不变或者金钱债权数量上的调整尚且可以排除执行，与执行依据被撤销无需执行的结果类似;案外人不享有排除执行的民事权益的，即使后续已无执行之必要，也不会对案外人造成影响，且再审改判全案驳回的可能性本就较小，为尽早定纷止争，执行异议之诉案可以继续审理(审查)。2.案外人可能享有排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，自然也可以排除金钱债权的执行，即执行依据的再审结果更加不会影响案外人的民事权益救济程序，故执行异议之诉案件可以继续审理(审查)。
第九条 执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被执行人破产案件的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查。
【司伟简评】本条是关于执行异议之诉审理期间被执行人破产时执行异议之诉是否应继续进行的规定。
执行程序通常是就特定债权进行个别清偿，破产程序旨在对全部债权实现整体清偿。因此，当执行程序遇到破产程序，破产程序应吸收执行程序。但破产程序的走向存在复杂性，执行程序可能会因破产程序的终结而恢复。因此，作为执行程序衍生诉讼的执行异议之诉可会因此而受到影响。
《企业破产法》第19条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的保全措施应当解除，执行程序应当中止。第20规定，人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止;在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。从本条的表述看，似乎是对上述规定针对执行异议之诉的重复，故应理解为开放式的不完全法条，即仅指出了在被执行人进入破产程序后执行异议之诉存在继续审理的可能性，但并未对此进一步具化。但究其立法目的而言，就不仅于此。执行异议之诉与破产程序都需要对某特定财产是否属于债务人财产予以界定，而目前法律、司法解释就破产程序取回权的行使范围规定相对有限，尚未涵盖实务中常见的不动产物权期待权等民事权益，在这种情况下，不考虑破产程序的进展状态，为保证案外人权益尽早获得救济，通过执行异议之诉对特定财产是否属于债务人责任财产进行认定也有一定的空间，故本条作出了执行异议之诉可以继续审理的规定，也不失为一种另类的符合执破融合趋势的做法。
第十条 案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行;执行标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利。
【司伟简评】本条是关于再审发现原判支持排除执行确有错误时应如何处理的规定。
执行程序的正当性基础在于执行标的须为被执行人责任财产。当案外人主张排除执行时，本质上是对执行标的适格性的根本否定。而若支持案外人排除执行请求的执行异议之诉判决被再审，并被认定系错误支持了案外人的请求，则意味着执行标的应属被执行人财产范围，此时恢复执行具有正当性基础。因此，原则上再审应判决驳回案外人的诉讼请求并恢复执行。
但若执行标的已合法转让第三人，则与执行标的在执行程序中被第三人买受的情形类似，应做不同处理。当标的已合法转让第三人时，涉及既判力扩张与交易安全保护的冲突。依既判力相对性原则，原判决仅约束诉讼当事人。第三人在原诉讼中未获参与机会，其权利不受原判决既判力拘束。而且，第三人系善意地基于合法交易关系而取得该标的物，构成新的法律关系，其交易安全应当得到优先保护。因此，虽然原判决应当被撤销，但与该执行标的无法恢复执行，故应终结诉讼，这符合程序经济原则，申请执行人可另行主张权利。
第十一条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
(一)查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同;
(二)查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行;
(三)所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
【司伟简评】本条是关于商品房消费者房屋交付请求权排除金钱债权执行的规定。
本条第一款规定基本延续了《执行异议和复议规定》第29条、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)规定的原则。只是在部分表述上作了一些调整和变化。
本条第二款则是新增内容。既往的司法实践中通常认为，商品房消费者提起执行异议之诉解决的仅是能否排除房地产企业的金钱债权人申请执行的问题，并不解决标的房屋所有权的移转以及归属，尤其是在房地产企业为其金钱债权人设定了抵押的情况下，即使最终法院判决商品房消费者权利可以排除抵押权人的申请执行，但由于该排除执行的判决并不解决抵押权的存废问题，因而只是使得抵押权的行使在特定情况下受到了限制，而并不意味着抵押权被涤除，这就使得通过执行异议之诉对商品房消费者的保护作用大打折扣。而根据本条第二款规定，则可理解为通过执行异议之诉，能够消除商品房消费者请求办理房屋所有权转移登记的障碍，从而避免了在房屋上存在权利僵局的问题。
第十二条 执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。
执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。
【司伟简评】本条是关于新建商品房购房人购房款返还请求权排除执行的规定。
本条第一款系针对房地产开发企业的预售资金账户冻结后特定案外人的权益保护问题。与《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知(法〔2022〕12号)》第二条规定一脉相承，最高法院认为，预售资金监管账户中的购房款因“专款专用”原则而具有的特殊法律属性，从而有别于房地产开发企业的其他固有财产，因此，对于购房人主张返还其支付到预售资金监管账户中的购房款，应当予以特殊保护。本款未限制购房主体的类型，只要是新建商品房买受人，无论是为满足基本居住需求的消费者，还是以商业增值为目的的投资者，均系适格权利主体。
本条第二款系针对楼盘烂尾情形下商品房消费者对变价款的优先受偿问题。该款延续了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》确立的商品房消费者购房款返还优先权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的一般规则，并进一步增加规定了可用于满足优先权的责任财产范围，即商品房消费者可就房地产开发企业建设的在建工程、建设用地使用权主张实现优先权。
第十三条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。
符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。
人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。
【司伟简评】本条是关于代为清偿不动产买受人针对金钱债权执行提起的执行异议之诉如何处理的规定。
本条第一款赋予特定情形下的不动产买受人通过向法院交付足以清偿优先债权的价款，从而排除强制执行的权利。这是一项有别于商品房消费者优先权与不动产买受人物权期待权的全新的可以排除强制执行的买受人权利。本条的法律依据在于《民法典》第524条第1款规定的第三人代为清偿制度，该款规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行;但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。”《合同编通则司法解释》第30条第1款第(四)项明确将对债务人的财产享有合法权益且该权益将因财产被强制执行而丧失的第三人作为对履行债务具有合法利益的第三人的类型之一。而在代偿行为完成后，根据《民法典》第524条的规定，发生债权法定转移给买受人的法律效果，因此，相应的债权从原执行债权人处转移至代为清偿买受人处。
本条第二款仅针对需要办理抵押注销登记手续的情形，若法院支持案外人以代为清偿相应债务以排除执行的请求后，案外人代为清偿相应债务的款项虽然已经交付给法院，但未交付给申请执行人，则需完成债务清偿才可发生抵押权消灭之效果，同时，案外人作为新债权人，自然有申请注销抵押登记以实现物权登记的权利。
第十四条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
(一)查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同;
(二)查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行;
(三)查封前，案外人已合法占有该不动产;
(四)非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
【司伟简评】本条是关于一般不动产买受人针对金钱债权执行提起的执行异议之诉如何处理的规定。
本条内容基本沿袭了《执行异议和复议规定》第28条的规定。本条明确了符合本条规定的四个条件所能排除的执行债权类型仅为普通金钱债权，而不包括建设工程价款优先受偿权和抵押权。
第十五条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
(一)案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议;
(二)有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当;
(三)案外人在查封前已合法占有该不动产;
(四)非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
【司伟简评】本条是关于以不动产抵债的案外人针对金钱债权执行提起的执行异议之诉如何处理的规定。
本条系新增内容。对于以物抵债债权排除执行问题，最高法院原来的主流观点倾向于作否定回答，理由主要在于以物抵债仅为旧债的替代履行方法，目的在于消灭旧的金钱之债，未改变其金钱债权的本质，故不足以排除债务人的金钱债权人对抵债财产申请的强制执行。但近年来最高法院的观点有所摇摆，而多个地方法院出台的指导性文件则肯认了以物抵债债权具有排除债务人的金钱债权人申请执行效力的可能性。本条规定正式认可了以物抵债债权人与不动产买受人的法律地位具有相似性，若其享有物权期待权则可排除执行。在构成要件上，除需要求基础债权真实合法以及清偿期届满外，其余要件与不动产买受人权利排除执行的构成要件基本一致，效力上两者也保持一致，即仅可对抗普通金钱债权的执行。
第十六条 人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：
(一)案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请;
(二)案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等;
(三)新建商品房尚不符合首次登记条件;
(四)已办理买卖合同网签备案;
(五)被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理;
(六)其他非因案外人自身原因的情形。
【司伟简评】本条是关于非因自身原因未办理不动产所有权转移登记认定的规定。
《执行异议和复议规定》对“非因案外人自身原因”的规定较为原则，导致司法实践中对此要件的审查标准不一，甚至常流于形式。本条则通过列举方式，极大地提升了该要件的实操性。
第十七条 人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
(一)案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议;
(二)有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。
案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
【司伟简评】本条是关于以不动产抵工程款债权人提起的执行异议之诉如何处理的规定。
这种情形属于一种特殊的以物抵债，即所抵顶的债权是工程款债权。由于工程款债权人可根据《民法典》第807条享有建设工程价款优先受偿权，而以不动产折抵工程款可作为不动产工程价款优先权的行使方式之一，因此，不同于本解释第十五条，符合条件的不动产折价协议可以对抗抵押权和一般金钱债权的执行。此外，需注意的是，当发包人知道或应知存在挂靠时，意味着发包人和挂靠人之间已经就工程施工、结算等达成合意，故挂靠人此时可直接向发包人请求支付工程款，也可以成为本条规定的权利主体;而合法分包人以及转包、违法分包的实际施工人、不知情挂靠时的挂靠人均与发包人之间没有直接合同关系，故不享有建设工程价款优先受偿权，也无法直接成为本条规定的权利主体，但在承包人怠于行使权利影响到其债权实现时可代位提起针对抵债物的执行异议之诉。抵债金额与抵债时执行标的的价值相当性要求，则与普通的以物抵债并无不同。
第十八条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
(一)查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议;
(二)用于征收补偿的不动产的位置明确特定。
案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
【司伟简评】本条是关于被征收人提起的执行异议之诉如何处理的规定。
本条系新增内容。对于被征收人是否以及在何种情形下可得排除该种执行，此前一直没有法律、司法解释对此加以明确规定，司法实践中多援引2004年《商品房买卖合同解释》第7条，并参照《执行异议和复议规定》第28条、第29条规定加以裁判。而《商品房买卖合同解释》第7条在2021年1月1日修订司法解释时被废止。但考虑到被征收人系基于对政府的信赖签订补偿协议，被征收人获得补偿的权益来源于国家的宣示和保障，以及房屋产权交换的特殊债权，关涉被征收单位、个人的经营存续或者居住生存，无论是房屋征收部门、还是房屋征收实施单位均代表政府对被征收人予以补偿安置，应当提供权属清晰、没有负担的补偿房屋，故应当对被征收人对位置明确的用于产权调换的不动产的权利予以优先保护。本条实际上是对长期以来司法实践做法的确认。
第十九条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。
【司伟简评】本条是关于预告登记权利人提起的执行异议之诉如何处理的规定。
本条基本沿袭了《执行异议和复议规定》第30条，仅对个别不严谨不周延的地方作了修补，如明确将预告登记“未失效”作为排除执行的条件。
第二十条 不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持;符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。
申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。
申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求;
(二)承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。
【司伟简评】本条是关于涉租赁关系执行异议之诉如何处理的规定。
本条基本沿袭了《执行异议和复议规定》第31条的规定。主要改动如下：
1.《执行异议和复议规定》第31条仅规定“签订租赁合同”和“占有使用不动产”两个条件，而本条明确增加了第三个条件“已按照合同约定支付租金”，对承租人执行异议作出进一步限制。
2.本条删除了《执行异议和复议规定》第31条关于以明显不合理的低价承租不动产不予保护的规定，但并非意味着此种租赁关系必然得到支持。租金价格是否合理，是判断租赁关系是否真实的重要因素。如租金较低且签订的是明显不符合常理的“长期租约”，应认定为虚假租赁。
3.对于带租拍卖、变卖等情况下的强制执行，案外人作为承租人享有的租赁权并未受到影响，故不享有提起执行异议之诉的权利，承租人如果对执行法院查封或者限制所有权转让等执行行为有异议的，可依据《民事诉讼法》第236条的规定提起执行行为异议。但对于带租拍卖、变卖等情况下的强制执行，因执行标的因附着有租赁负担而导致其拍卖、变卖价可能会受到不利影响，故申请执行人有权提出异议，此类异议虽然表面上看也属于行为异议，但实际上关涉租赁关系是否成立或存续这一实体问题，故本条赋予申请执行人或案外人可以在执行裁定作出后进一步通过执行异议之诉寻求救济。
第二十一条 案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，通过伪造证据，或者单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留;涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。
诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。
案外人等通过虚假诉讼等方式致使执行标的无法执行或者价值减损等，给申请执行人造成损失的，应当依法予以赔偿。
【司伟简评】本条是关于防范虚假执行异议之诉的特别规定。
根据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》(法发〔2016〕13号)以及《关于在民事诉讼中防范与惩治虚假诉讼工作指引(一)》(法〔2021〕287号)《关于进一步加强虚假诉讼犯罪惩治工作的意见》(法发〔2021〕10号)《关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》(法〔2021〕281号)以及多地法院的典型案例，执行异议之诉因涉及财产权益对抗激烈、证据伪造成本低、利益驱动大，成为虚假诉讼的高发领域。2017—2020年全国法院查处虚假诉讼案件1.23万件，其中执行异议之诉虚假诉讼年均增速高达61.11%。因此，《执行异议之诉解释(一)》专设本条，着重强调在执行异议之诉案件审理中防范和规制虚假诉讼的重要性。
对于虚假诉讼应承担的司法责任和刑事责任，本条前两款重申《民事诉讼法》第115条之规定，明确了虚假诉讼应判决驳回其诉讼请求，刑事责任则应按照《刑法》第307条之一以及《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释(法释〔2018〕17号)》规定执行。
由于虚假诉讼行为人主观上具有故意，客观上往往会给申请执行人等造成损失，受害人因虚假诉讼导致民事权益受到损害，可以依照《民法典》第1165条第一款的规定请求损害赔偿。故本条第三款重申了案外人虚假诉讼给申请执行人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十二条 申请执行人依照民事诉讼法第二百三十八条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。
【司伟简评】申请执行人执行异议之诉，实际上与案外人执行异议之诉一样，均是基于对执行标的权益而对执行异议裁定不服之后提出的诉讼，实系“一枚硬币之两面”或案外人执行异议之诉的“镜像”，在绝大多数问题上(除少数程序问题如在宣告破产后应否继续审理的处理上存在差异外)应当按照相同标准进行审查，故本条对此作出了明确指引，以利于审判实践中适用法律之便。
第二十三条 本解释自2025年7月24日起施行。
