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来源：财会阁 作者：税行者

时间：2023-07-10

　　《企业会计准则第14号--收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

　　1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

　　2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;

　　3、收入的金额能够可靠地计量;

　　4、相关的经济利益很可能流入企业;

　　5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

　　实务中，多数房地产企业在满足以下条件时确认收入：

　　1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案;

　　2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续;

　　3、卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。

　　简单地说，就是房款已经全部收到或按揭手续已经办结，开发产品已经竣工验收，开发产品已经交付使用即可结转销售收入 。再简单地说，就是交房使用即可确认并结转销售收入。

　　2017年7月5日，财政部发布《关于修订印发企业会计准则第14号--收入的通知》(财会[2017]22号)，对于收入确认，由“在主要风险和报酬转移时确认收入”改变为“在客户取得相关产品控制权时确认收入”，并且控制权的转移还有时点和时段的区分。新收入准则自2021年1月1日起在各类企业全面实行。

　　新收入准则下，房企销售收入的确认需要在将商品房的控制权转移给业主时实现，控制权的转移需要区分时点转移和时段转移，根据新准则的规定，这个时点和时段的判断遵循的是“非此即彼”的原则，也就是说，先看看是不是时段转移，如果是则判断结束;否则，即是时点转移。

　　新收入准则第十一条规定：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务;否则，属于在某一时点履行履约义务：

　　(一)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来 的经济利益。

　　(二)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

　　(三)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

　　具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。

　　对于期房销售，在旧准则下是不确认收入的，作为预收账款处理，新收入准则下是否确认收入也要看是否满足上述三个条件。

　　(1)期房预售，由于销售的是期房，开发产品尚未完工，业主并没有取得商品房，因此不符合第一个条件;

　　(2)商品房在未交付之前尚属于“在建工程”，显然业主不可以控制，不符合第二个条件。

　　(3)期房预售时预售合同一般已经明确了房号，此时对预售的单套房子来说具有不可替代性;同时合同也会明确约定房款的支付进度，房企具有收款的权利，这个支付进度属于一个时段，通常客户逾期付款会产生相应的违约金。因此，可满足上述第三个条件，属于时段履约，需要在一段时间内确认销售收入，也就是说，无需等到“交房”时点才确认收入，预售之后即可按照履约进度来确认收入。这一点是新旧准则对比的重大变化，这样会计处理中销售收入的确认比旧准则提前了。

　　2017年9月11日，碧桂园控股有限公司在香港联合交易所发布《2017中期报告》，披露了2017年上半年业绩。新收入准则的提前采用，使得该公司本期收入增长了 147.5 亿元，即增加了26.7%。本期利润增长了33.3亿元，即增加了141.7%。显然新收入准则的采用对碧桂园公司该年度上半年的财务状况及经营成果产生了很大的影响。

　　在旧收入准则下，开发产品未交付即便已经收到全款也不会确认销售收入，这就导致了销售合同销售额(实际业绩)和会计收入(报表业绩)的不一致，大量的收款金额滞留在“预收账款”这一非真正负债的负债科目中，火爆的销售业绩可能需要在1-2年后才能得到会计确认。很显然，这种模式产生的财务信息是失真的，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。在新收入准则下，根据履约进度来确认收入在一定程度上解决了上述问题，财务报表末期不会滞留大额的“预收账款”，保证了财务信息的及时性，企业资产负债率下降，债务评级有望得到调升，融资时更有优势。

　　但是，这种收入确认方式也很激进。比如：确认收入该如何配比销售成本呢?按照签订的工程合同靠预提来结转成本?那么税务又如何处理?再比如：新收入准则的实施会给增值税、企业所得税甚至是土地增值税都带来不可忽视的变化，尤其是原有税收政策与新收入准则如何协调，也是非常麻烦的。

　　据了解，碧桂园采用“在一段时间内确认收入”的房地产收入，均为其在国外开发的房地产项目，是基于国外所处的法律环境以及合同的具体条款而判断得出的结论。其在国内的房地产开发项目的销售收入并不在这部分按时段确认的收入中。目前，国内拟执行新收入准则的房企基本也在观望。但是，我们需要随时关注相关法律法规的更新，关注相关部门对于准则的解读。