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来源：中道财税 作者：石羽茜

时间：2023-04-21

　　房地产企业销售临近尾声时，土地增值税愈发成为企业经营者关注的重点，不少企业会选择开展土增预清算工作，通过全盘考虑后确定土增的整体情况，做到心中有数。但是土增预清算结果出来后，企业经营者对退或补缴心中有数后，对于可能要面临退税的项目。土增清算结论确定前，若企业还在继续预缴土增就会心存困惑。本次我们罗列房地产企业销售临近尾声，3个土增预缴常见问题，和大家共同讨论。

　　问题一：销售临近尾声，房地产企业土增预清算应该退税，是否可停止预缴土地增值税?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)

　　三、关于土地增值税的预征和清算问题

　　各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

　　对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　即使自行土增预清算后期需要退税，也不可以停止预缴土增。

　　问题二：实测面积出来后，实测小于合同面积，退房款后是否可以申请退已预缴的土增?

　　答：目前未出台可退预缴土增的政策，实测面积小于合同面积退房款后，可在后续收入产生后，预缴土增的时候按照实际退款金额减少计税基础。若项目整体销售完毕，只能在整体清算完成后，多退少补。

　　问题三：土增清算期间，取得收入是否需要继续预缴土增?如何预缴?

　　答：目前国家税务总局文件没有明确规定，但是可参考各地税务机关的规定。

　　广东省税务局《国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号》

　　第七章 清算后尾盘管理

　　第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

　　第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

　　第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

　　国家税务总局陕西省税务局2022年出台的土增征求意见稿

　　……在土地增值税清算审核期间转让房地产的，纳税人可先按土地增值税预征管理的规定预缴土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照尾盘管理的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补……

　　但是，直至目前，国家税务总局陕西省税务局2022年出台的土增正式文件未对外公布。但是从征求意见稿可以看得出，比较明确的是清算期间依旧是需要正常预缴土增。

　　小结一下，只要土增清算结论未确定，房地产企业只要取得收入，需要预缴土增，没有政策文件规定可以停止预缴或者申请退已预缴的税款。房地产企业如果自行土增预清算后，发现预缴金额较大后期可能会退税，企业应核实成本发票是否齐全，满足清算条件后可主动要求进行土增清算。