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来源：发哥说税 作者：威德税务师事务所

时间：2021-06-07


　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，国务院总理李克强在今年的政府工作报告再次提出，稳住了房价的快速增长，对老百姓来说是绝对的利好。我们秉承总理提倡的“房住不炒”，随着生活水平的提高，实际生活中我们可能面临“小房换大房”，则可能涉及二手房销售，常听售房中介说，几年几年的房子就不会有“高税”了，今天首先带大家梳理下二手住房销售的增值税缴纳，注意本文梳理的是住房，不是门头、写字楼和酒店等商业房。为方便起见，附加税费本文忽略不再计算。

　　1、购买不到2年的，按5%计算增值税

　　例：老李花200万从地产公司购得一处住房，2020年度1月取得房产证，2021年6月将其转让，取得转让收入220万。

　　由于老李的房产购买时间不到2年，按5%交增值税，即220*5%=11万。

　　2、购买2年以上(含2年)的普通住房，免征增值税。

　　例：老李花200万从地产公司购得一处普通房产，2019年度1月取得房产证，2021年6月将其转让，取得转让收入220万。

　　由于老李的房产购买时间超过2年，转让收入免增值税，即0元。也就是说只要超过2年，无论你家有多少套，只要转手卖掉，是免增值税的，前提卖的是普通住房。

　　提示：北京市、上海市、广州市和深圳市，这4个城市不免。

　　3、购买2年以上(含2年)的非普通住房，按差额5%计算增值税。

　　例：老李花200万从地产公司购得一处非普通住房，2019年度1月取得房产证，2021年6月将其转让，取得转让收入220万。

　　由于老李的房产购买时间超过2年，但转让的是非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，即转让收入220万-购房成本200万，挣得20万差价，乘以5%，缴纳1万增值税。

　　提示：北京市、上海市、广州市和深圳市，这4个城市不按差额。

　　4、享受政策的关键点

　　以上税款计算有两个重要的点，一个是时间的界限，2年的分界点，涉及税款减免，如何计算，以缴纳契税完税凭证注明的时间和产权证注明的时间孰早为起算时间，大家注意了，不是购房合同签订的时间，也不是缴纳房款的时间。另一个是普通住房与非普通住房的区分，两者税收待遇不一样，转让2年以上的普通住房免增值税，2年以上的非普通住房按差额交增值税，当然2年以下无论什么住房都涉及全额纳税了。根据山东省规定，实物中以建筑面积144㎡作为判断依据，面积144㎡以下的是普通住宅，144以上的为非普通住宅。所以对于转让大平层，以及别墅类的住宅的，增值税最多是差额纳税，不会有免税的待遇。

　　5、图表总结：