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来源：财税聚焦  作者：张晓飒  

时间：2020-10-19

　　对于地下建筑物到底交不交房产税，交的话应当怎么交，在实务中一直以来都有不同的声音，本文我们来进行梳理分析。

　　一、地下建筑物是否缴纳房产税?

　　对于这一点，国家财政部、税务总局于2005年12月23日发布的财税[2005]181号文件(以下简称“181号文件”)中规定的非常明确：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。”

　　这里的关键点是，具备房屋功能的定义，具备什么样的功能才能成为房屋呢?181号文件也有明确：“具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”

　　这么看来，基本上绝大多数的地下建筑物都应当缴纳房产税了。

　　二、地下建筑物的房产税如何计征?

　　对于房产税的计算，按照《房产税暂行条例》的规定，房产自用的，以房产原值一次减除10%至30%后的余值，按1.2%的税率计算缴纳;房产出租的，按照租金收入的12%计算缴纳。

　　对于自用房产的情况，计算公式中的10%至30%的减除幅度，具体由省、自治区、直辖市人民政府规定。那么作为地下建筑物，房产原值如何确认，是其房产税如何计征的关键点。

　　实务中我们分为以下四种情况：

　　(一)地上地下整体出租

　　对于地上地下整体出租的建筑物，出租的地下建筑物，按照出租地上建筑的有关规定计算征收房产税，即按照年度租金收入的12%计算缴纳。

　　(二)地上地下整体自用

　　对于地上地下整体自用的情况，即地上地下整体相连、不可分割，这种情况下应将地下与地上部分视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算缴纳房产税，即按照整体房屋原值×【1-(10%至30%)】×1.2%。

　　(三)地上自用地下出租或地上出租地下自用

　　在前两种情况下，地上建筑与地下建筑不分别计算其价值并不影响房产税的计征，但是当地上建筑与地下建筑分别处于出租与自用的话，那么出租部分需要按租金收入×12%计算房产税，自用部分需要按照建筑原值减除10%至30%费用后×1.2%计算房产税，此时，房产原值如何划分显得尤为重要。

　　房产原值的划分关键是建安成本与土地成本的分摊。

　　1.建安成本如何分摊?

　　对于建安成本的分摊，主要原则是对于能够分清楚的专属于地上部分或地下部分的建筑成本应当单独归集，直接分配给地上部分或地下部分，比如外墙石材和门窗的成本，就可以直接分配给地上部分;对于无法清晰区分地上部分和地下部分的建安成本，比如主体、消防、通风等成本，应按照建筑面积比例分摊。

　　当然，对于该种地上地下不同用途的情况，企业也可以自行对比测算，选择全部建安成本按照建筑面积分摊的方法，或者选择对于专属费用专属分配的方法，都是可行的。总之选择一个有利于企业的分配方法，合理节约税负。

　　2.土地成本如何分摊?

　　建安成本的分摊相对简单，对于土地成本在地上和地下建筑之间如何分摊就比较复杂了。实务中被广泛采纳的分配原则是看地下建筑面积是否计入容积率。

　　企业在项目报批报建时，一般根据国有土地面积和容积率来确定建筑物的总建筑面积，这种计入容积率的建筑面积我们称为计容面积。因此，土地成本应以计容面积中地上部分与地下部分按比例分摊具有较大的可行性与合理性。如果地下建筑面积全部没有计入容积率，则不分摊土地成本。

　　(四)单独建造的地下建筑

　　对于单独建造的地下建筑，如果是出租的情况，依然按照租金收入×12%计算缴纳房产税;如果是自用的话，就要区分用途来计算房产税了。并且出于鼓励开发地下空间的目的，国家对于单独建造的地下建筑，其房产税的征收也有不同程度上的优惠，具体如下：

　　1.自用的地下建筑是工业用途的，以房屋原价的50%至60%作为应税房产原值计算缴纳房产税。即计算方法是：房屋原价×(50%至60%)×【1-(10%至30%)】×1.2%;

　　2.自用的地下建筑是商业和其他用途的，以房屋原价的70%至80%作为应税房产原值计算缴纳房产税。即计算方法是：房屋原价×(70%至80%)×【1-(10%至30%)】×1.2%。

　　总结：

　　1.地下建筑，只要有屋面和维护结构，能够遮风避雨，能够满足人们生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资等需要的，都需要缴纳房产税;

　　2.地上地下整体出租的，房产税整体从租计征;整体自用的，房产税整体从家计征;

　　3.地上地下分别出租或自用的，应合理分摊地上部分和地下部分的建筑成本，主要是建安成本和土地成本的分摊，分摊时应注意合理性;

　　4.单独建造的地下建筑物自用的，其房产税视建筑物用途有不同程度的税收优惠。

　　来源：财税聚焦(张晓飒)