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来源：智慧源地产财税 作者：张宇轩

发布时间：2020-09-30


　　近几年，“限地价竞配建”的情况越来越多，相关的税务问题随着项目不断推进逐渐浮出水面。无偿移交要不要视同销售?视同销售价格如何确定?应当如何纳税?是萦绕在财务和投拓人员心中的难题。

　　本篇文章尝试去解答上述问题，并将分析结果分为上下篇进行阐述，上篇主要阐述配建房无偿移交的涉税事项。

　　一、增值税

　　(一)按照视同销售处理

　　根据财税[2016]36号文附件一第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

　　(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产”

　　因此保障房建成后无偿移交政府部门，涉及到产权的转移，应视同销售,缴纳增值税。

　　价格如何确定?财税[2016]36号文同样给出了答案。

　　“第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

　　(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

　　(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

　　(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)”

　　(二)不按照视同销售处理

　　1、用于公益事业

　　根据财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件一第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　因此，无偿移交的配建住房，是否属于公益事业或为大众服务，是判断其是否视同销售的关键所在。但是税法中并没有对于此处做出详细的解释，因此只能从同位法或者上位法去寻求解答，好在《公益事业捐赠法》对此做出了较为清晰的解释“公益事业包括救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动，教育、科学、文化、卫生、体育事业，环境保护、社会公共设施建设，促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业等非营利的事项。”

　　像保障性住房(廉租、公祖房)、双限房此类的配建房与上述解释较为契合的。但是如果是人才房，其目的是当地政府为了招商引资、加强人才强市战略服务，与公益事业或为社会公众服务的目的相差较远，实务中若想不视同销售，存在一定的困难。

　　2、作为公共配套设施处理

　　持这种观点的人认为从整体上来看，配建房属于拿地的附属条件之一，是有偿的，因此，不属于“无偿转让不动产”，从而无需财税[2016]36号文界定的“视同销售”，而是按照“公共配套设施”来进行相关涉税处理。

　　二、企业所得税

　　(一)视同销售，确认收入。

　　根据国税发[2009]31号根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的规定：

　　“第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

　　(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

　　(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

　　(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”

　　(二)企业所得税对成本扣除的规定

　　根据国税发[2009]31号 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：

　　(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　(三)按照公配处理

　　收入端无需视同销售，成本端按照“公共配套设施处理”

　　第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

　　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　三、土地增值税

　　(一)视同销售，确认收入。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定：

　　(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

　　(二)土地增值税清算中扣除项目的处理

　　1、作为土地取得的对价，在计算土增时扣除，并可以加计。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定：

　　第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(一)取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。

　　(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。”

　　2、作为公共配套设施，计算土增时扣除，并可以加计。

　　收入端无需视同销售，成本端按照“公共配套设施处理”

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定：(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　四、契税的处理

　　契税的处理争议较小，因配建保障房作为土地出让的条件之一，因此配建保障房的建设成本应计入拿地成本中，作为契税的计税依据。