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营改增前：复习一下房地产的营业税政策（不得不知道）作者：小陈税务

一、关于房地产业营业税的征税范围
　　房地产业，是指转让境内土地使用权和销售境内不动产的业务。转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为；销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。
　　下列行为也属于房地产业营业税的征税范围；
　　1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为；
　　2、单位将不动产无偿赠与他人的行为；
　　3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为；
　　4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得不动产所占土地使用权的行为；
　　5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为；
　　6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为；
　　7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；
　　8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为；
　　9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；
　　10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为；
　　11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；
　　12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；
　　13、虽尚未接到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为；
　　14、以投资入股名义转让土地使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为；
　15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。
　　二、关于房地产企业适用税目、税率
　　房地产企业有偿转让不动产所有权的行为，适用“销售不动产”税目；房地产企业有偿转让土地使用权的行为，适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产，税率为5%。
　　三、关于纳税义务发生时间
　　房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：
　　1、纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；
　　2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天；
　　3、一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。
　　四、关于房地产业营业税的计税依据
　　纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额作为计税依据。但下列情况除外：
　　1、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入；
　　2、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额；
　　3、纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。
　　4、纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入；
　　5、纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项；
　　6、纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销货退回”行为的，经主管税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税的营业额；
　　7、纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额；
　　8、纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
　　（1）以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格核定；
　　（2）没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按下列公式核定计税价格：
　　计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
　　五、关于房地产业营业税的纳税地点
　　1、纳税人发生销售不动产应税行为，应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税；
　　2、纳税人发生转让土地使用权应税行为，应当向土地所在地主管地方税务机关申报纳税；
　　3、房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
　　六、关于以“还本”方式销售建筑物的征税问题
　　以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
　　七、关于合作建房的征税和适用税目问题
　　合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。一般有两种方式。
　　1、“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有两种：
　　（1）土地使用权和房屋所有权相互交换：即甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。因此，对甲方按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方按“销售不动产”税目征税。双方没有进行货币结算，应当按照营业税暂行条例十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
　　如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
　　（2）出租土地使用权，换取房屋所有权：即甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资建房并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”税目征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。营业额也按营业税暂行条例十五条的规定分别核定。
　　2、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。具体分三种情况：
　　（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
　　（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方按“转让无形资产”征税；对合营企业则按“销售不动产”税目征收营业税。
　　（3）房屋建成后，如果双方按一定比例分配房屋，则对甲方向合营企业转让的土地，先按“转让无形资产”征税；对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
　　八、关于房产开发企业委托包销商售房如何征税
　　根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函[1996]684号）文，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。另据《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知>的通知》（苏地税函[1997]009号）文，房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按“销售不动产”计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。
　　九、关于纳税人销售不动产退回的有关征税问题
　　纳税人销售不动产过程中发生“销货退回”行为，经主管税务机关核准，可将退付款项直接冲减当期应纳营业税的营业额。但不能冲抵其他应税项目的计税营业额。