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作者：无极小刀 时间：2013-09-22

一、督察依据
（一）中华人民共和国营业税暂行条例（旧）
（二）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（旧）
（三）中华人民共和国营业税暂行条例（新）
（四）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（新）
（五）中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例
（六）中华人民共和国房产税暂行条例
（七）中华人民共和国土地增值税暂行条例
（八）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
（九）中华人民共和国印花税暂行条例
（十）中华人民共和国印花税暂行条例施行细则
（十一）中华人民共和国耕地占用税暂行条例
（十二）中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则
（十三）中华人民共和国契税暂行条例
（十四）中华人民共和国契税暂行条例实施细则
（十五）国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 国税发[2005]82号
（十六）国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 国办发[2008]131号
（十七）财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知 财税[2008〕137号
（十八）财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知 财税字[1999]210号
（十九）国家税务总局关于房地产开发经营业务征收所得税问题的通知 国税发[2006]31号
（二十）国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 国税函[2009]342号
（二十一）国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函[2008〕299号
（二十二）关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发[2009]31号
（二十三）税务总局何道成解释房地产新31号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法
（二十四）财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号
（二十五）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发[2006]187号
（二十六）国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 国税发〔2007]132号
（二十七）国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发[2009]91号
（二十八）国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知 国税发[2004]100号
（二十九）财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知 财税[2006]]186号
（三十）财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 财税[2004]134号
（三十一）财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税[2006]162号
（三十二）国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复 国税函[2008]576号

二、房地产行业税收管理容易出现问题的地方
（一）房地产税收一体化管理工作落实不到位，信息共享、税源监控水平不高。
（二）未按规定建立房地产税源信息数据库，纳税人基础资料不完备。
（三）征管单位征收管理台账记录不详细，管理人员对房地产开发情况底子不清，情况不明。有的征管人员对开发企业开发的工程项目数、每个楼盘的面积数、工程进度等基本情况不清楚。
（四）新、老营业税政策执行对接不到位。
（五）拆迁偿还面积未按规定征收营业税。
（六）价外费用未按规定征收营业税。
（七）未及时督促建设单位代扣外来施工单位建筑营业税。
（八）混合销售行为未严格按政策征收营业税。
（九）企业所得税、土地增值税预征工作落实不到位。
（十）企业所得税、土地增值税达到清算条件的，未依法予以清算。
（十一）未严格执行城镇土地使用税征收管理规定，税款未及时足额入库。
（十二）印花税未严格按照法定税目、税率征收，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同未依法征收印花税。
（十三）未依法征收耕地占用税，对获准占用耕地后超过两年未使用者、对农村居民占用耕地新建住宅、免税或者减征后改变原占地用途的未依法征税。
（十四）契税征收工作不到位，契税计税价格、税率、减免税政策执行不准确。
（十五）房地产二级市场税收征管不到位，营业税、个人所得税、契税、印花税等所涉及的税种未依法征收、依法减免。
（十六）对未按规定依法纳税的，未依法采取相应措施。

三、执法督察的方法
（一）日常征管工作

1．检查房地产税收一体化管理工作的开展情况。是否建立了相对固定的房地产税收一体化管理机构；是否严格执行“先税后证”的有关规定；是否与房地产管理等部门建立了信息传递机制，积极争取相关部门的配合与支持，充分掌握各税种征管所依据的基础信息。

2．检查房地产税源信息数据库的建设情况。是否建立了房地产税源信息数据库；是否将从各渠道获取的房地产信息资料进行整合归集，作为长期的税源资料及时归入税源管理档案，充实、完善房地产企业户籍资料，做到数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，促进工作。

3．检查税收征管档案资料。检查纳税人档案、征收台账、纳税资料看纳税人基础资料是否齐全、纳税是否及时准确，涉税情况记录是否详细；管理人员对房地产开发情况是否做到底子清，情况明，对开发企业开发的工程项目数、每个楼盘的建设、销售等基本情况是否心中有数；是否督促企业依法及时、足额纳税；对未依法纳税的是否依法采取相应措施。

（二）营业税
1．取得商品房销售收入、房产预收款（预收定金）是否长期挂“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”等科目，未按规定及时申报纳税。
2．是否有隐匿收入偷逃税款问题，如设立两套账、将收取的房款直接转入关联单位，将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套实施对外出售不计收入等等。
3．营业收入是否包括了各种价外费用，取得的各类手续费、管理费、奖励返还收入、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价位收费是否按规定计入应税收入。
4．是否有直接坐支售楼款的情况。
5．按揭贷款是否计入“短期借款”、“其他应付款”等科目，未及时申报纳税。
6．按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
7．是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低同类房产而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。
8．在以房换地、参建联建、合作开发过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
9．各种换购房地产、以房地产抵债、单位无偿赠与房地产、集资建房、纳税人自建住房销售给本单位职工、委托建房、中途转让开发项目等行为是否按规定足额纳税。
10．拆迁偿还面积是否按规定申报纳税，动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。
11．以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
12．房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏转房款问题。
13．各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。
14．个人投资性购房再次转让是否按规定纳税，重点检查房地产开发企业对已售商品房退房、过户的处理。
15．征管单位是否及时督促建设单位代扣外来施工单位建筑营业税及附加。

（三）企业所得税
1．比较各管理单位、各开发企业所得税税负率是否有明显差异，盈利水平是否与实际情况有较大出入，综合分析选取重点检查业户。
2．是否按规定预征企业所得税。
3．对达到清算条件的是否按规定进行了清算。
4．检查应税收入的真实性、完整性
（1）确定收入的完整性。重点是检查各种主营收入、其他收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账；有无故意压低售价利用关联关系转移利润的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
（2）确定收入确认的合法性。重点检查开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认，是否符合国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）等有关规定。
（3）确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。?

5．检查税前扣除项目的真实性、合法性
（1）要重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实，是否存在以营销策划公司、项目咨询公司或个人的名义代开发票虚列销售佣金、咨询费等套取现金的情况；是否存在以虚开办公费、服务业发票等虚列薪资支出、广告支出等。
（2）要通过检查成本对象总开发成本、可售总面积、可售面积单位成本、已售面积等资料，来检查成本与收入的配比性、合法性，是否存故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本和费用前移，减少当期应纳税所得额；是否存在少结转自用经营房成本、职工福利性支出挤占成本费用，加大销售成本，减少销售利润的情况。
（3）结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目，重点检查各项预提准备金、风险金以及业务招待费、广告费、租赁费、人员工资等相关费用支出、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费支出、财产损失等项目，是否在纳税申报时予以调整，支付的土地出让金、配套费用是否按成本对象进行合理分摊。?
6．重点检查项目。
（1）检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售房款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题。
（2）检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和超过3年因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入。
（3）检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定。
（4）检查关联交易问题。检查关联企业之间的购销业务是否按独立企业之间的业务往来作价；是否利用关联关系承包或分包工程,如建筑、装饰、建材、绿化和物业等,通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润,或利用非法代开发票、假发票虚开费用套取现金偷逃税款等；是否存在以管理费、特许权使用费、商标使用费等名目向控股公司支付巨额费用的情况；是否在所得税优惠期满后，与享受优惠的其他境内关联企业之间存在转移产品销售、劳务和费用等情况。
（5）检查房地产项目中建造的各类未销售的营业性的“会所”是否计入销售成本。
（6）检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等等。
（7）亏损弥补问题。检查纳税人获利年度与亏损弥补是否合法，有无人为调节利润而在年度之间多转少转成本，有无人为地推迟获利年度的情况。弥补数额是否准确，弥补期限是否准确，有无经过税务审计、检查已经调整过的亏损额仍然按原先的亏损数额申报弥补。

（四）土地增值税
1．是否按规定申报缴纳土地增值税。调取纳税人的纳税申报表，查看纳税人是否自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
2．查阅纳税人的档案资料，查看纳税人是否按规定对竣工结算前的预售房产预征土地增值税。
3．转让旧房的，是否按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，是否扣除了取得土地使用权所支付的金额。
4．对达到清算条件的是否按规定进行了清算。

（五）土地使用税
房地产开发项目占有的土地是否按规定申报缴纳土地使用税，已售房屋分割的土地面积是否符合规定等。

（六）印花税
是否按规定税目、税率缴纳印花税，尤其是对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同是否依法征收印花税。

（七）房产税
1．房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
2．对自用房产是否按规定缴纳房产税。?

（八）个人所得税
着重检查经营者、投资者的个人所得税缴纳情况：
1．检查扣缴义务人是否按规定履行了代扣代缴义务，包括企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入，特别是各类回扣、提成收入部分是否按规定足额扣缴个人所得税。
2．检查以假发票、代开发票、假工程施工合同等手段，虚构经营业务、虚列开发成本费用套取现金发放工资、奖金、补贴等，是否代扣代缴个人所得税。
3．扣缴义务人是否存在故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，少缴或不缴个人所得税的行为。
4．在企业资质升级时，留存收益和资本公积转增个人股本是否按规定缴纳个人所得税。
5．企业大额往来、长期挂账的款项是否存在套取现金发放薪酬未计个人所得税问题。
6．达到自行纳税申报标准的个人是否按规定进行了纳税申报。

（九）耕地占用税
要利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制耕地占用税税源，对占用耕地进行开发建设的，是否按规定征收耕地占用税。?

（十）契税
1．契税申报管理是否规范。纳税人申报缴纳契税时，是否填报总局统一制定的契税纳税申报表，并附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证件复印件等。征收机关是否对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核无误后，办理征缴手续，开具统一的契税完税证明。
2．契税计税价格、税率、减免税政策执行是否准确。
3．契税信息是否及时传递。契税征收机关是否及时整理、归集房地产交易的有关信息。包括：转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，房地产的转让价格、转让时间、面积、位置等信息，及时传递到相关管理单位。

四、房地产企业反避税摸底调查?
在房地产行业税收执法督察工作中，特别要关注房地产企业是否以较低的交易价格将房产产权转让给关联方，或者以较低的租金价格将房产出租给关联方，从而少缴营业税、企业所得税、土地增值税等税收。
（一）调查企业是否存在房地产产权低价转让的问题，重点调查向境外转让的问题，企业与受让方是否存在关联关系。调查企业是否在避税港设立控股公司、基金公司等，其关联关系及关联交易情况。重点调查申请注销的房地产项目，在办理注销登记前调查是否存在避税问题。
（二）调查企业是否存在房产低价出租的问题，企业与承租方是否存在关联关系。
（三）审核企业关联申报情况，重点审核2008和2009年度的关联申报情况，对于企业尚未申报且存在关联交易嫌疑的，让企业提供相关资料并书面确认关联关系结构，同时向企业明示企业及其他相关责任人员隐瞒关联关系应承担的法律责任。
（四）调查企业是否存在其他避税嫌疑。