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来源：中国税网 作者：本网综合 日期：2013-11-25

　　据央视《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
　　
　　央视报道称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中，欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。
　　
　　企业受益，国家和民众受损，土地增值税缘何征缴不力？专家表示，这不仅容易让国家税款造成流失，而且容易出现一些税收违纪问题。
　　
　　地产开发商拖欠土地增值税超3.8万亿
　　
　　专家：足额征缴可降低地产商炒高地价房价可能性
　　
　　据报道，长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元。
　　
　　中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算，结果没有出入。这就意味着2005年1月1日至2012年12月31日，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
　　
　　康小明表示，“这件事，数额确实是太吓人了，如果能把房地产企业欠缴的应交未交的土地增值税，及时足额地征缴回来，那么，很多开发商的资金链，应该就扛不下去了。这将使得他们利用闲钱炒高地价，抬高房价的可能性大大降低。”
　　
　　据专家介绍，征收土地增值税的目的，就是要加强国家对房地产市场的调控，压缩房地产企业利润空间，抑制房价过快增长，抑制开发商炒买炒卖土地，投机获取暴利的行为，避免国有土地收益流失，以增加国家财政收入。
　　
　　目前我国土地增值税实行四级超额累进税率，对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后增值部分，土地增值率高的多征，低的少征，无增值的不征。房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。而目前房地产通常的操作模式，土地增值税已被列入了土地开发成本，即房地产商应向国家缴纳的增值税，早就包含在消费者的购房款中了。按照现行规定，房地产开发项目销售超过85%，或获得商品房预售许可证满3年等条件下，政府部门就应该按规定对该项目进行土地增值税的清算征缴。
　　
　　45家上市房企巨额土地增值税应交未交
　　
　　导致应交土地增值税税额滚雪球般一年比一年多
　　
　　然而对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税。同期，也几乎都有足够的用于缴税的货币资金。而且，不少房地产公司将应交的土地增值税长期未交，只是挂在账上，导致应交土地增值税税额滚雪球般一年比一年多。其中29家房地产公司，截至2012年12月31日应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。
　　
　　富力地产：非挂账多少就要立即交多少
　　
　　SOHO中国拖欠土地增值税存银行年利息可达1.8亿元
　　
　　据报道，央视记者对几家房地产公司调查发现，广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元应交未交土地增值税。富力地产的一位负责人给出的解释是，“没到交的条件，就是缴纳的条件，就是有一笔就交一笔。不是上面挂多少就要交多少”。
　　
　　有意思的是，富力地产等公司生产年报中所列出的土地增值税不是现期业务，并不需要全部立即上缴。但是与此同时，这些地产公司将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本，即这些上市房地产公司向股民公布企业利润已经减掉了这部分没有足额上缴的土地增值税。这些地产上市公司为何采用这种计算方式，相关负责人却避而不答。
　　
　　富力地产的这位负责人表示，“你说的这个问题比较难回答。”并强调这种做法不只是富力地产，有相当数量的房地产公司都采用这种处理方式，甚至是地产行业的通行做法。
　　
　　相关专家则指出，地产公司这种说法站不住脚的。上市公司年报中，包括土地增值税在内的应交税金、应付税金都已经完成清算，应该及时向税务机关缴纳应该缴纳而未缴纳的实际纳税额。
　　
　　财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，应付税金就是应该交的税，如果没交就是欠税。
　　
　　为什么会成为房地产企业的惯常做法？招商局地产控股有限公司2012年年报显示，截至2012年12月31日，有应交未交土地增值税44亿元。该公司一位不愿透露姓名的一位负责人表示，目的之一是获取银行利息，是一个策略。
　　
　　据测算，SOHO中国截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元，仅按60亿元来算，月获银行存款利息高达1500万元，一年仅此一项的利息收入就不少于1亿8千万元。
　　
　　地方税务部门没掌握房企土地增税数据
　　
　　专家：土地增值税是征管非常复杂的税种
　　
　　富力地产上述负责人表示，挂账手法就是这样的，没有什么负面的实质性的影响。
　　
　　央视报道指出，不过房地产企业这种做法却给国家税收造成了窟窿。房地产企业敢这样做，是没有感受到来自税务部门确实的压力。根据我国法律，纳税人未按规定缴税，税务机关限期责令缴纳税款外，从滞纳之日起按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金。企业面临数额巨大的罚款，负责人也可能会承担刑事责任。但实际情况却是，地产公司并未受到惩处。
　　
　　为此，央视记者对管辖富力地产的广州地税局进行了解情况时，广州地税局回复称，这超出其管辖范围。此外，佛山顺德税务部门表示，没有掌握辖区内碧桂园土地增值税的数据。
　　
　　财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，土地增值税实际上是一个征管非常复杂的一个税种，对税务部门的征管能力要求非常高，如果你达不到的话，那么土地增值税就征不到位。
　　
　　李劲松表示，有很多房地产公司注册在境外，假如说以后它把资产都转移了，公司名存实亡成了一个空壳公司，这种情况下不管他账面挂欠多少土地增值税，国家其实都无从征缴。
　　
　　国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周表示，核定一个土地增值税的征收率，比如说核定10%、5%、6%等等，地方自由裁量权比较大，不仅使国家税款造成流失，而且还可能出现一些税收的违纪问题。中新
　　
　　新闻延伸
　　
　　房地产业界专业人士透露：其中原因很复杂
　　
　　在今年5月，一位叫李劲松的律师在网上掀起了轩然大波。李劲松在总结了29家上市房企今年第一季度财务报告以后，提出质疑，说包括万科和SOHO中国在内的知名公司，大量拖欠应该上缴的土地增值税金，总金额至少高达640亿元。消息一出，立刻哗然，有媒体的热议，也有房企的反驳。
　　
　　李劲松：说实话，我是看不惯有些房地产开发商得到便宜还卖乖，明明是他们没有依法履行他们的法律义务，因为这些土地增值税不是从他们自己私人口袋里拿的钱来缴税，而是在房子卖出去的时候，他已经从购房的消费者手里把钱收上来了，他们客观的是把消费者已经给了他们的这笔税金囤下来，要么是清债，要么是占用，实际上就是说对房价是有直接的影响的。
　　
　　对于李劲松的指责，华远公司率先做出回应。华远公司品牌部总经理张念萍表示，从财务的角度来看，公司年报中的数据不会存在问题。李劲松的爆料属于一个非专业人士对房地产财务年度报告的错误解读，并把李劲松的爆料归结为个人炒作。对于华远公司的回应，李劲松再次进行反驳。
　　
　　李劲松：不是我个人的炒作。第一绝对有这回事还是没有这回事，那不是谁口头说的，我说的这个数据就是他们公司已经公开年度报表里明确写的2012年12月31号止应交未交的土地增值税的税金余额，客观上是绝对有这回事的。第二点是关于误读，报表上这个概念是非常清楚，应交未交土地增值税，我不仅仅是律师，注册会计师资格、注册税务师资格早就有的。所以从专业角度来说，他作为一个品牌营销部的经理跟我谈专业，我可以明确地说相差太远了。
　　
　　记者采访多位房地产业界专家，对此事得到的共同解读是：土地增值税清算是有一定条件的，中间遇到披露财报时间节点，出现应交未交情况也属正常。
　　
　　不过，一位不愿透露姓名的房地产业界专业人士透露的信息也值得玩味：“并不是说没有这个钱没去交，因为交税的环节在什么时间点，有一些具体规则，具体的我不知道了，肯定要留出来这笔钱。因为你不留出来，就变成企业的利润了，有了利润就可以给股东分红什么之类的，所以他要提前给股东预留，因为土地增值税算的那个时间应该是整个项目都完成了以后，有一个条件。还有的时候，是因为政府收税的时候，他认为今年的税收够了，想把一些税等到明年再去收，怕明年完不成任务，明年的时候也留一部分税源，到后年的时候。各种各样的原因，很复杂”。（东南快报）

　　任志强8大理由反驳央视报道

　　昨晚，在报道中被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强通过个人微博连发数条帖子做出回应，称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。他还直指相关报道“愚蠢无知”。
　　
　　以下是任志强针对央视的报道进行反驳的八大理（楼盘）由：
　　
　　一、一家集团企业的合并报表是由全国各地的项目公司的情况汇总的，但税是在各项目所在地分别交纳的，总部所在地的税务局当然不了解各地的情况了。各地的税务部门只掌握项目所在地的情况。
　　
　　二、土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴续接上条：按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。
　　
　　三、企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。也非拖欠。
　　
　　四、达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税！因此在税法中有明确的规定为＂多退少补＂。尽管税务部门从来不退，让转冲其他税。＂多退少补＂说明，预算中计提的应交未交土增税科目中的数并非为结算时的实际交税数。
　　
　　五、一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应交未交数。但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。
　　
　　六、不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提，以减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际交税额。
　　
　　七、确实有的项目可能有已达结算条件而未结算的情况。每个税务部门都会在完不成税收增长任务时，深查或催税，开发企业是无法偷僻的。甚至有为完成税收任务要求企业超额预缴的。那就必然有在超额完成任务后要求缓结算的，税务机关适时调整实际收缴时间或与提前高预缴要求交换的。税务机关不是傻瓜！
　　
　　八、开发商敢将应交未交土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。延期交税如无合法理由，其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。尤其是上市公司，更不会为利息而损失股票价值。央视的无知也许给社会会造成更大伤害。　　　
　　
　　央视曝光45家房企欠缴土增税数据（截至2012年12月31日）
　
　　1、雅居乐地产控股有限公司
　　
　　2012年底应交未交83亿元
　　
　　2011年底应交未交73亿元
　　
　　2、SOHO中国有限公司
　　
　　2012年底应交未交64亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额44亿元
　　
　　3、万科企业股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额58亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额58亿元
　　
　　4、广州富力地产股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额58亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额47亿元
　　
　　5、华远地产股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额5.4亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额2.4亿元
　　
　　6、招商局地产控股股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额44亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额36亿元
　　
　　7、合生创展集团有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额42亿港元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额40亿港元
　　
　　8、融创中国控股有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额27亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额14亿元
　　
　　9、金地集团股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额26亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额24亿元
　　
　　10、北京首都开发股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额21亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额14亿元
　　
　　11、新世界中国地产有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额24亿港元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额14亿港元
　　
　　13、远洋地产控股有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额15亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额11亿元
　　
　　14、北京金隅股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额14亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额8.9亿元
　　
　　15、首创置业股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额14亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额10亿元
　　
　　16、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额9.5亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额11亿元
　　
　　17、中华企业股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额9.3亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额9.4亿元
　　
　　18、金融街控股股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额9亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额7.7亿元
　　
　　19、方兴地产（中国）有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额10亿港元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额4.8亿港元
　　
　　20、上海证大房地产有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额10亿港元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额15亿港元
　　
　　21、禹洲地产股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额9.1亿港元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额11亿港元
　　
　　22、北京城建投资发展股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额15亿元
　　
　　2011年
　　
　　23、杭州滨江房产集团股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额6.2亿元
　　
　　2011年
　　
　　24、深圳华侨城股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额49亿元
　　
　　2011年底
　　
　　25、建业地产股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额5.9亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额4.3亿元
　　
　　26、北京万通地产股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额5.4亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额5.6亿元
　　
　　27、中粮地产（集团）股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额5亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额5亿元
　　
　　28、北京北辰实业股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额3.2亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额2.5亿元
　　
　　29、上海城投控股股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税余额1.7亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税余额2.4亿元
　　
　　30、中国海外发展有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额150亿港元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额126亿港元
　　
　　31、恒大地产集团有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额87亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额57亿元
　　
　　32、龙湖地产有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额78亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额47亿元
　　
　　33、碧桂园控股有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额72亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额57亿元
　　
　　34、世茂房地产控股有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额72亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额71亿元
　　
　　35、华润置地有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额67亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额52亿元
　　
　　36、绿城中国控股有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额53亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额29亿元
　　
　　37、莱蒙国际集团有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额45亿港元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额38亿港元
　　
　　38、恒盛地产控股有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额44亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额43亿元
　　
　　39、花样年控股集团有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额22亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额15亿元
　　
　　40、上海实业城市开发集团有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额20亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额21亿元
　　
　　41、深圳控股有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额19亿港元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额18亿港元
　　
　　42、明发集团（国际）有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额18亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额16亿元
　　
　　43、上置集团有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额16亿港元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额22亿港元
　　
　　44、越秀地产股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额15亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额7.7亿元
　　
　　45、中国奥园地产集团股份有限公司
　　
　　2012年底应交未交土地增值税及企业所得税余额12亿元
　　
　　2011年底应交未交土地增值税及企业所得税余额11亿元　

　　业内专家网友评论：　
　　
　　@杨红旭(房产研究院副院长)：土地增值税，相当于房地产业的资本利得税！如果严格按四级累计制征收，则很多房企利润将暴减！而且，由此波及两个问题：1、土地增值税同样适用于个人转售房产，09年之前同样没严格按累计制征，且09年开始对住宅停征！敢对个人开刀么？还有20%个人所得税。2、多少官员从征税环节谋利？敢深查么
　　
　　@神农陈宇(神农投资总经理)：听说网上热议房企欠缴土增税的话题，等看了相关报道，乐了。记得在招商地产当董秘的时候，土增税财务年年都预提了，怎么会欠缴呢。不会是把预提当成欠缴了吧？想做空地产换个由头好不好？
　　
　　@李国政V(中国指数研究院[微博]华中研究总监)：此税确实是先预征最后再据实结算！央视调查有不严谨之处！但也能反映出部分现实：大公司经常成立一堆马甲项目公司，一个楼盘卖完不结算，先把钱滚动到其它地方，由于不清盘，土地增值税什么的就拖着！反正地方政府还指望他们砸钱买地，也就睁眼闭眼！
　　
　　@不会游泳的徐胖子(分析师)：其实会计利润和税务本来就是两条线，再怎么严格征收，报表上也会有应缴税项，而且不仅仅是土地增值税，除非是准备关门走人。实际中，双方也都接受做一点儿平滑处理，税务部门希望每年的税收都能有增长，企业则会考虑现金流的平衡。
　　
　　@尹香武(房地产业内)【草台班子的水准？】央视称万科/SOHO/招商/金地等45家上市房企拖欠3.8万亿土地增值税。可知与普通税种不同，此税是先预缴房价的1~1.5%，竣工后清缴，之间房企只需预提！此纳税义务分两次而非一次缴清，跨越楼盘从卖到竣工可达两年或以上。拿常识当毒丸，央视该整顿了哈！
　　
　　@阿里斯顿2011：记者不专业正常，但他在哪找的所谓的砖家把他的无知佐证成所谓有价值的新闻！丢人啊…我一直觉得税务局的才是税务专家！
　　
　　@阿Q呓语：这是任志强关于土增税的观点，虽然都是挑有利于开发商的说，但这才是有专业水平的观点，不是记者的无脑喷子。大炮要能控股央视，从地价，契税，规费，营业税，土增税，所得税一直喷到未来的房产税和遗产税，将会精彩得多。大家才会知道，制定游戏规则的人才是大赢家@信托圈儿
　　
　　@搂实睡：预提的应交未交土地增值税成本科目中的税项，竟然变成违法拖欠。。。我大央视无敌了！想钱想疯了吧。。
　　
　　@只为祯心Marti：要治任志强这种大牛，必须做好功课。。。问题人家读书那么猛，打马追都追不上。。。
　　
　　@liyu4207：这事值得关注，是地产商神通广大可以拖税还是央视有计划地抹黑一个行业？
　　
　　嘉善国税_晓李：土地增值税里猫腻多了。任大炮说的只是有利于自己的“事实”，而央视完全是外行兼扯谈。
　　
　　@艾力克_帕尔哈提_Alec：你以为税务局的人就是吃白饭的？这么大的金额他们不知道？这些地产公司都是纳税所在地的重点税源，盯着紧着呢。不是拖欠不交，是税务局说啥时候交啥时候再去交。
　　
　　@李四石：欠缴不是偷漏税，央视博眼球，拉仇恨而已。
　　
　　@不不不不不不正经：因为进度原因，税务部门是允许企业应缴但是暂时可以不缴土地增值税，所以央视和任大炮的话都对都不对。

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　　附：土地增值税清算主要的中央税收政策　　


国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
　　国税发[2006]187号

　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：?
　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：?
　　一、土地增值税的清算单位
　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?
　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
　　二、土地增值税的清算条件?
　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：?
　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；?
　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；?
　　3.直接转让土地使用权的。?
　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：?
　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；?
　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?
　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?
　　4.省税务机关规定的其他情况。?
　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定?
　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：?
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；?
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。?
　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。?
　　四、土地增值税的扣除项目?
　　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
　　（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。?
　　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：?
　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；?
　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。?
　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。?
　　（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。?
　　五、土地增值税清算应报送的资料?
　　符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。?
　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：?
　　（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；?
　　（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；?
　　（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。?
　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。?
　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证?
　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。?
　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。?
　　七、土地增值税的核定征收?
　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：?
　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；?
　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；?
　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；?
　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。?
　　八、清算后再转让房地产的处理?
　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面?
　　本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

　　国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
　　发文字号：国税发[2009]91号

　　有效性：全文有效所属分类：部门规范性文件字号[大中小]各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
　　为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
　　国家税务总局
　　二○○九年五月十二日
　　土地增值税清算管理规程
　　第一章总则
　　第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
　　第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
　　第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
　　第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
　　第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
　　主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
　　第二章前期管理
　　第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
　　第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
　　第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
　　第三章清算受理
　　第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（三）直接转让土地使用权的。
　　第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
　　第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
　　第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
　　（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
　　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
　　第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
　　第十四条主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
　　第十五条主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
　　第四章清算审核
　　第十六条清算审核包括案头审核、实地审核。
　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
　　第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
　　第十八条审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
　　必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
　　第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定
　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
　　第二十条土地增值税扣除项目审核的内容包括：
　　（一）取得土地使用权所支付的金额。
　　（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　（三）房地产开发费用。
　　（四）与转让房地产有关的税金。
　　（五）国家规定的其他扣除项目。
　　第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：
　　（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
　　（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
　　第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
　　（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
　　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
　　第二十三条审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
　　（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
　　第二十四条审核公共配套设施费时应当重点关注：
　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
　　第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：
　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
　　第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：
　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
　　（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
　　第二十七条审核利息支出时应当重点关注：
　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
　　第二十八条代收费用的审核。
　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
　　第二十九条关联方交易行为的审核。
　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
　　应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
　　第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
　　第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
　　第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
　　第五章核定征收
　　第三十三条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
　　第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　第三十五条符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
　　第三十六条对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
　　第六章其他
　　第三十七条土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
　　第三十八条本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
　　附件略：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）
　　2.各类附表

　　国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
　　国税函[2010]220号

　　各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：?
　　为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
　　一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
　　二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
　　三、房地产开发费用的扣除问题
　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
　　四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
　　五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
　　六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
　　七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
　　八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
　　二○一○年五月十九日