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来源:中国税网 作者:中国税网 日期:2012-03-02


　　问：某房地产开发公司2007年土地增值税清算时，提供的可售项目总面积与实际不符。比如实际可售面积为1100平米，只申报了1000平米，相关收入均未确认，100平米的差额企业在2010年度向业主收取。由于企业2007年已进行土地增值税清算，2010年收到的补退房款应如何确认土地增值税、营业税和所得税？另外《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。如何理解在清算前已发生补、退房款这一问题？

　　答：《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　根据上述规定，该房地产公司2007年进行土地增值税清算时，该项目已全部竣工。企业应按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，向主管税务机关报送相关资料办理土地增值税清算。

　　《税收征收管理法》第五十二条规定，因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。

　　因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。

　　对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。

　　第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六十四条规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。

　　纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

　　根据上述规定，房地产公司土地增值税清算时，提交的资料不真实，造成少缴纳土地增值税的，属于偷税行为。企业应补缴少缴纳的土地增值税，滞纳金，并且主管税务机关有权对其处予罚款。

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　此处的规定合同所载商品房面积与实际测量面积不一致，是针对土地增值税清算前发生的。土地增值税达到清算条件时，房地产开发项目已竣工验收，相关的建筑面积等都已实际确定。在进行土地增值税清算时，相关的补、退房款可进行调整。