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作者： 来源：中国证券网综合报道 2010-03-23 08:24:37

　　国务院国资委主任李荣融19日在部分中央企业会议上指出，78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。

　　这是18日明示非主业央企退出房地产市场之后，国资委第一次对央企退出时间进行明确。此前，由于国资委没有明确央企退出房地产市场的时间表，部分人士担心这一纸退出令会成为空文。

　　事实上，在这个会议召开的当天，就已经有央企表示将退出房地产市场。3月19日，中远集团总裁魏家福公开表示，中远集团下属二级子公司中远香港集团将在半年内退出其间接持有的远洋地产约8%的股权，这是国资委颁布部分央企退市令后第一家明确公布退出时间表的央企。但随后中远国际发布公告称，公司董事会尚未就减持远洋地产作出相关决定。

　　“国资委下这个通牒是个好事情，说明国资委在减少央企地王这个事情上，态度是很积极的。”资深土地专家邹晓云说，这78家央企退出房地产业务应该不是很难，因为这些央企主要是通过持股、合作或者子公司开发的形式进入房地产市场，“这几种都可以通过市场来操作，还是比较容易的。”

　　但邹晓云并不认为这些央企退出会对房价产生多大影响。他认为，78家央企退出，只是在一定程度降低了土地拍卖竞争的激烈程度，使得地价有一定程度的降低，“土地成本只是构成房价的因素之一，仅仅这个因素有微小的变化，并不会对房价有太大影响。”

　　在当天的会上，李荣融还强调，中央房地产企业负责人，特别是主要负责人要进一步提高认识，认真吃透党中央、国务院关于房地产业发展的政策和措施，高度关注民生和当前房地产市场走势。(上海证券报)

　　房地产开发“磨洋工”将按季度公示

　　国土资源部副部长贠小苏22日在国土资源系统视频会议上说，从今年起，国土资源部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的宗地信息，对信息上线和实地核查不落实的，将通报挂牌，督促整改查处。国土资源部还将加强与有关部门协调，抓紧研究解决变相炒地和上市房地产公司土地监管问题。⊙记者 于祥明 ○编辑 衡道庆

　　70%政策性住房用地要落实到拟供地块

　　贠小苏要求，各地要切实加强房地产土地供应管理和监管，为抑制房价、地价上涨，打击违法用地行为做贡献。

　　“各地要进一步明确年度房地产用地的供应总量。在今年土地利用计划下达后，统筹新增和存量，以前五年平均年均供地量并适当增加。”贠小苏说。

　　他要求，各地要把政府工作报告中确定的今年300万套保障性住房、280万套棚户区改造任务，按照有关部门分解数量在各地供地计划中落实。房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市，要严格控制向大套型住房建设供地。

　　贠小苏强调，在按计划研究拟供地块中，各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%的供地要求，分解落实到拟供宗地。

　　“各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，不得出让住房用地。国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况的检查监管力度。”贠小苏说。

　　将开展房地产用地专项整治

　　贠小苏还就开展房地产用地专项整治工作进行了全面部署，要求各地从今年3月开始到7月底，用5个月时间，全面开展严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。

　　“各地要迅速行动，在全社会形成强大声势和压力，坚决查处囤地、炒地、向别墅供地的违法法规行为，坚决查处纠正闲置土地处置不落实问题。”贠小苏说。

　　他表示，为了确保专项整治行动取得预期成效，国土部将会同有关部门，根据各地工作进展，从4月份开始，分批对全国部分省市工作情况进行督促检查。对组织领导不得力、清理工作不彻底、整改查处纠正不到位的地方，要实施重点检查，跟踪督促落实。

　　贠小苏还对完善土地出让招拍挂制度提出了具体要求。即，在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，选择以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点，积极开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。

　　贠小苏还指出，从今年起，国土部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开竣工的宗地信息，对信息上线和实地核查不落实的，将通报挂牌，督促整改查处。

　　贠小苏还表示，国土部正在加强与工商、税务、证监会等有关部门协调，抓紧研究解决变相炒地和上市房地产公司土地监管问题。

　　对此，有关专家表示，多部门齐抓共管楼市的局面正在形成，相信高房价问题一定可以管得住。(上海证券报)

　　邵宁：不能因“地王”频现否定招拍挂制度

　　⊙记者 张牡霞 ○编辑 衡道庆

　　央企“地王”频现将央企和国资委推到了风口浪尖。面对央企“地王”推高房价的指责，国资委副主任邵宁21日在中国发展高层论坛2010年会间隙表示，房价是由房市供给与需求之间的平衡关系所决定的，要抑制房价过快上涨，必须平衡供需，同时也不能因为“地王”频现就否定招拍挂制度。

　　“如果我们把总量调控好了，有效地抑制住投资性需求并适度加大供地量，如果我们通过地方政府的土地收入有效地实现了利益的转移和再分配，国务院确立的稳定房地产市场的目标肯定能够实现。”邵宁指出。

　　邵宁认为，房价是由房市供给与需求之间的平衡关系所决定的。如果房市供给不足，比如土地供应不足，或者房市需求过旺，大量的投资性需求被刺激出来，则房价必然上涨。反之，如果房市供给充足，需求正常，尤其是不出现过大的投资性需求，房价必然能够得到控制。

　　因此，邵宁建议，抑制房价过快上涨，必须从供给和需求两端入手，一方面增加供给，主要是供地；另一方面抑制投资性需求的出现，如一些专家提出的征收物业税等办法，使社会需求正常增长。“这样双管齐下，必然会有明显的效果。”邵宁表示。

　　土地招拍挂制度也因为在一定程度上助长了房价上涨而被诟病。对此，邵宁指出，招拍挂制度必然产生“地王”。但与以前的协议转让相比，招拍挂制度是透明的、阳光的、竞争性的，有利于防止暗箱操作和出现腐败，“我们不能因为出现了‘地王’，就把这一好制度放弃掉。”

　　也有舆论认为，“地王”频现是地方政府受利益驱动所致。邵宁指出，“地王”现象的直接受益者是地方政府，因为竞拍的方式增加了地方政府的土地财政收入，但这种情况实际上并不是坏事，关键是这笔收入的使用方向。

　　邵宁认为，随着社会收入分配出现了分化，我国的房地产业也必须针对不同社会阶层，提供有区别的产品。“给有钱人提供的房产，政府不必去严控价格，让市场供求去决定，盈亏风险自有开发商承担。‘地王’基础上的房产应该属于这一范畴。”邵宁说。

　　但为低收入群体提供的住房必须要控制价格，邵宁指出，专家们建议的廉租房、公租房等，不仅政府要有补贴，还要有严格的管理办法。

　　总的来说，邵宁认为，应该坚持招拍挂制度，让地方政府取得土地收入。同时，要求地方政府把这种收入的相当部分转移到为低收入群体解决住房上去，实现利益的转移和再分配。

　　邵宁指出，当我们深入分析中国房地产市场上出现的种种问题，并对症下药地采取措施的时候，可能会发现，开发商在房价等问题上的影响其实是非常有限的。中国的房地产市场是高度竞争性的，开发商是在特定宏观背景下、特定政策框架内正常经营的企业。(上海证券报)

　　首套房契税优惠不适用于合买人中已有购房记录者

　　财税部门细化差别化购房税收政策

　　⊙记者 张牡霞 ○编辑 衡道庆

　　记者22日获悉，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

　　首次购房享受契税优惠是上述两部门2008年出台的政策，根据当时下发的《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，如果不是首次购房的，契税税率则为3%，对于个人购买自用普通住房的则暂减半征收契税，即税率为1.5%。

　　由于此前财税部门一直没有明确首次购房的概念，一些城市在执行这一政策的时候，往往将一方已有房产后再联名首次购房人买房的情况视作首次购房，放宽了这一政策的范围。

　　以广州为例，据广州市财政局契税征管部门工作人员介绍，类似的情况比较多，比如丈夫名下有一套房，但妻子、子女名下无房，后来丈夫又与妻子、子女联名买房，由于一直没有文件明确首次购房的范围，只要联名购房者中一方名下查不到购房记录的，都算是首次购房。

　　北京市地税局在这一契税优惠政策的执行上则严格得多。记者先后致电朝阳区和丰台区契税征收部门，上述两部门均认为，只要联名一方已有房产的，都不能算作首次购房者，因此也不能享受契税优惠。

　　不过，北京市一家中介机构的一位中介向记者表示，虽然北京地税局对契税优惠范围进行了严格限定，但在实际操作中，如果把首次购房人的名字放在前面，还是有可能享受这一优惠政策的。

　　有专家指出，财税部门此次对首次购房进行明确，也与“国11条”对二套房的界定收紧有关。“国11条”明确将“配偶及未成年子女”纳入二套房界定范围中，原来以“户（家庭）”的界定标准主要是指“夫妻”，并没有将“未成年子女”纳入其中。

　　国土部：清理房地产调控政策 抑制房价地价上涨

　　国土资源部22日提出，各地要增强各项政策的执行力，尽快清理与中央和部文件要求不一致的房地产用地管理和调控政策。要求各地加强与工商、税务、证监会等部门有关部门协调，更好地形成政策合力，遏制投资投机行为和抑制房价、地价的过快上涨。

　　在“国土19条”出台10天之后，国土资源部22日再度召开全国视频工作会，进一步部署加强房地产用地供应和监管的具体工作。国土资源部副部长贠小苏表示，从今年1、2月份市场运行情况看，国家一系列调控政策措施正逐步取得积极效果。国土部门要进一步明确和执行各项工作任务，切实加强房地产土地供应管理和监管，抑制房价、地价上涨，打击违法用地行为。

　　贠小苏强调，中央和部文件对今年房地产用地供应和监管工作的任务和要求已经明确，各级国土部门要从规划计划安排、新增建设用地审批、土地供应、权属管理、开发利用监管、违法违规行为的及时发现查处、对各级政府的督察督导等各环节，进一步明确分工，发挥合力。

　　贠小苏说，要进一步夯实管理和调控的基础，加强土地市场动态监测监管工作，密切关注形势变化，及时进行政策储备，在严格执行相关政策的基础上进行政策细化和创新，不断提高土地调控的针对性和有效性。

　　同时，要加强与工商、税务、证监会等部门有关部门协调，尽快研究解决变相炒地和上市房地产公司土地监管问题，主动加强土地供应调控政策与住房销售政策、银行信贷政策的衔接配套，更好地形成政策合力，遏制投资投机行为和抑制房价、地价的过快上涨。

　　据悉，国土部要求各地从今年3月开始到7月底，用5个月时间，全面开展严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。

　　贠小苏要求，各地要迅速行动，在全社会形成强大声势和压力，坚决查处囤地、炒地、向别墅供地的违法法规行为，坚决查处纠正闲置土地处置不落实问题，切实维护和规范房地产市场运行秩序。

　　同时，要求各地要根据市场发展态势，针对当地土地市场运行中的热点、难点问题，主动回应社会，正确引导市场预期。（中国新闻网）

　　国土部再出重拳遏制高房价

　　完善土地招拍挂试点；增加各地土地供应；严控向大套住房供地

　　国土部昨日召开房地产用地供应和监管全国视频会议。会议提出，将在房价上涨过快城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

　　国土部副部长贠小苏表示，要在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，选择以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点，积极开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。

　　他强调，各地试点中，要注意防止出现新的高价地，防止地价波动向二、三线城市扩展。试点城市和内容确定后，要及时报部备案。在试点的过程中，要根据不同地块的实际建设条件和政府调控的目标引入多因素评判，探索完善土地招拍挂出让制度的具体政策。

　　会议要求，各地要明确并适当增加土地供应总量，要按照制定的2010-2012年住房建设规划或提供的城市居民住房调查统计情况为基础，进一步明确年度房地产用地的供应总量。在今年土地利用计划下达后，统筹新增和存量，以前5年平均年均供地量并适当增加。

　　会议强调，房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市，要严格控制向大套型住房建设供地。会议指出，要加强与工商、税务、证监会等有关部门协调，抓紧研究解决变相炒地和上市房地产公司土地监管问题，主动加强土地供应调控政策与住房销售政策、银行信贷政策的衔接配套，更好地形成政策合力，遏制投资投机行为和抑制房价、地价的过快上涨。（证券时报）

　　中国开展完善土地出让制度试点 探索控制房价措施

　　在房价地价连年高涨的背景下，中国招拍挂的土地出让制度也饱受争议。中国国土资源部22日明确表态，将在房价上涨较快的城市开展试点，重点选择普通商品房建设地块，探索在坚持完善招拍挂制度的同时，能有效控制房价地价的政策和措施。

　　国土资源部副部长贠小苏22日在北京举行的全国视频工作会上，对各地坚持和完善土地出让招拍挂制度提出了具体的要求。要求各省级国土资源管理厅，认真研究，在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点，积极开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。

　　贠小苏要求，在试点的过程中，“要稳步推进，确保结果可控”，要根据不同地块的实际建设条件和政府调控的目标引入多因素评判，探索完善土地招拍挂出让制度的具体政策。

　　贠小苏特别强调，在研究试行政策措施中，各地要注意把握好几个关键问题，一是正确处理充分发挥市场作用和强化政府调控作用的关系，防止单纯以行政手段解决问题；

　　二是注意统筹协调，采取多因素综合性政策措施解决问题，防止片面只控地价，忽视房价对地价的拉动作用。

　　三是既要认真总结以往好的经验并积极稳妥推广，如综合评标和限房价竞地价、竞保障房公租房比例的“一限双竞”办法等。同时，也研究新的政策措施，认真试验探索。

　　四是试点办法应向社会公开说明，既欢迎大家监督，又有利于社会理解和共同探讨。各地试点中，要注意防止出现新的高价地，防止地价波动向二、三线城市扩展。试点城市和内容确定后，要及时报部备案。 （中国新闻网）

　　国土部围堵高地价：将改革“招拍挂”制度

　　“地王”遭遇国土部围堵。

　　3月22日，国土资源部副部长贠小苏在“进一步加强房地产用地供应和监管电视电话会议”上表示，为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨，国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作。

　　贠小苏说，试点城市将采取“综合评标”、“一限多竞”等办法实现对高价地的抑制。省级政府负总责，制定试点城市名单和试点方案，报国土资源部审批。“各地试点要防止出现高价地，防止地价波动向二三线城市蔓延。”

　　土地问题专家邹晓云表示，国土部门动作将会对房地产市场调控起到积极作用。但如果房屋投资投机性购房需求不能控制下来，由房屋需求带动开发商热情拿地，进而带动地价上涨的链条就不会改变。

　　围堵高价地

　　全国两会刚结束，3月15日北京土地市场就一天涌现三个新“地王”。

　　3月22日，国土资源部首次对外界公布，将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点，进行土地“招拍挂”制度的改革。

　　贠小苏说，在试点的选择上，由各省级政府按实际房价自行确定，试点地块选择则原则要求是自住性、普通低价商品房。

　　对于试点方案，国土资源部允许省级政府安排地市政府自主制定。

　　据国土资源部土地利用司一位负责人介绍，当前有的地方实行“限房价、竞地价”的出让方式，对于出让地块，限定房价，在这个基础上，任由开发商竞争地价。

　　此外，还有一种方式叫“一限多竞”，除了限房价外，将竞争的条件放宽。除了竞地价外，还竞争设计方案、绿化等多项工作指标。

　　还有一种招标方式，也被贠小苏提及，那就是地价竞争到一定程度以后，设定一个封顶价格。不再竞争地价，改为竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等方法来招标。

　　今年第一季度，全国土地挂牌出让的约占80%，招标出让的仅占7%左右。而上述多种试点方式，也都是在招标的方式下，进行竞标条件完善。

　　多年跟踪土地规划的北京大岳咨询公司总监李伟表示，土地出让招拍挂制度改革并不是推翻原有的制度，而是重点对招标制度进行完善。预计今后一段时间内，招标出让土地的规模会大大提高。

　　为增加政策协动性和联动性，国土部强调试点改革一事会加强与证监会、建设部等其他部委的配合。贠小苏说，国土部门将进一步研究制定囤地、闲置土地房地产企业的认定标准，以配合金融监管部门加大对囤地房地产企业的处罚力度，策应上述土地招拍挂制度的改革。

　　贠小苏说，推进土地招拍挂制度改革完善试点，需要协调好市场和行政干预的问题。地方政府尽量少用行政干预的手段。

　　此外，贠小苏还要求地方国土部门加强跟踪研究，采取多种措施控制地价，防止一味强调控地价，而忽视了房价对地价的拉动作用。

　　国土资源部特别要求：地方政府要按照中央和国土部的相关文件，清理地方房地产的调控政策，尤其是救市的政策，保障政策的一致性。此外，各地要加强对房地产市场的监测，对每一宗住房用地的户型面积、竣工时间进行实时监测，每季度公布一次。

　　3月底，国土资源部将针对房地产用地供应和监管开展专项整治，以监察地方是否完成了保障房供应、是否制订了保障房供应计划、是否对当地房地产的闲置用地进行了清理。

　　“以地控房”试水

　　此次国土资源部提出“招拍挂”制度的改革，并非出乎预料。

　　就在3月19日，北京市国土资源局宣布一系列土地供应政策新措施，其中即包括改进土地交易方式，不止“价高者得”。在具体的竞价方式上，提出同一竞拍场上限制举牌次数。

　　北京市国土局上述举动也是在国土资源部的压力下所作出的。北京土地市场上连续出了三块“地王”。国土资源部为此专门对北京市土地市场进行监督，北京市也为此迅速做出了反应，调整了土地出让政策。

　　继北京之后，上海、天津等继续出现房价和地价过快上涨，尤其是出现“地王”的城市，不排除再受到国土资源部的“窗口指导”。

　　房地产市场问题受到国务院领导高度关注。各中央部门积极行动参与房地产调控。

　　近日，国资委宣布78家房地产非主业的央企要制定时间表退出房地产；证监会表示严格加强囤地房地产企业融资监管；住房和城乡建设部也积极开展了房地产市场秩序整顿工作；甚至纪检、审计部门都积极开展了围绕房地产市场的容积率检查。

　　效果有待观察

　　而国土资源部推出的控制高价地，进而实现以控制房价过快上涨的做法，能否奏效，还有待观察。

　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，2月，全国70个城市住宅用地平均楼面地价2343元/平方米，环比下跌12%。就具体城市而言，北京、杭州、重庆成交均价出现阶段性回落，上海、天津等地住宅用地成交价格和溢价水平却创新高。3月首周，20个重点城市住宅用地成交均价1885元/平方米，环比下跌59%.

　　对于主要城市土地均价出现阶段性回落的现象，李伟认为，2010年前后出台的土地调控政策逐渐发挥作用。

　　不过，对于部分城市地价下降能否带动房价下降，尤其是一线城市的房价停止上涨步伐的问题，邹晓云却不持乐观态度。

　　邹晓云认为，投资性购房需求太高，传导到土地上，带动了地价上涨。采取限地价竞争配建保障房多少的作法，无非也是增加开发商成本。如果房屋需求不下降，开发商就会接受这种成本增加，进而转嫁到房价成本当中。

　　一位刚刚参加了国土部“百人下基层调研”活动的人士说，现在土地市场，尤其是住房用地供应量并不少。现在土地市场的问题是地价太高。

　　贠小苏也表示，2009年各地政策性住房用地供应增加了38.5%，比土地供应规模较大的2007年同比增加了76.8%。各地政府2010年制定并公布保障性住房供地计划之前，不得出让商品房住宅用地。

　　邹晓云表示，国土部门行动需要金融部门和建设部门配合。多部门需要借此机会，将房地产投资投机性需求一举抑制下来，否则会失去调控房地产市场的最佳机会。 （21世纪经济报道）

　　国资委“退出令” 能否平抑房价?

　　3月18日，国资委罕见地就央企投资房地产市场召开了新闻发布会，宣布将要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。尽管对退出令的实施细节还存在疑虑，但舆论对国资委政策的推出速度和善意，还是满意和理解的。还有专家表示，国资委此举有利于刹住央企疯狂拿地的势头，在短期内会对地价甚至房价形成有效遏制。

　　但记者认为，第一，国资委的"退出令"不但不能遏制房价，甚至会因加剧房地产业垄断程度而助涨中国房价；第二，"退出令"可能增加未来国内地产企业的融资渠道、降低融资成本，最终使地产企业对宏观调控产生强大"免疫力"。当然，记者还能"顺便"得到第三个结论，永远不要指望以"保值增值"为己任的国资委，推出对央企不利，或者说对自己不利的政策。

　　事实上，国资委出台的地产政策，表面是为了迎合民众对央企大肆拿地，争夺地王的不满；其实，不过是其历来所谓"做大做强"整合思路的政策延续。自2003年国资委成立以来，在确认了包括中国建筑、保利集团等16家以房地产作为主业的央企的同时，国资委主管的央企以及"儿子"、"孙子"，三级以上房地产子企业户数，已由原来的728户减少到目前的373户。国资委主管的地产央企自2003年至今，集中度已得到明显提高，但中国的房价因此降低了吗？这个问题问得太可笑，还是换个问法，在这房价飞涨的七年里，集中度提高的央企在其中起到好作用了吗？绝对没有。

　　去年房价飙升，有些城市的部分楼盘价格甚至翻番，而CPI(消费价格指数)中的国内居住价格同比为下降，这是因为租房价格下跌。这种现象可以解释为，目前很多购房行为是出于投资目的，房价疯涨的同时也造成空置率居高不下，租房市场的房屋供给充裕，因此租房价格不升反降。但这一现象背后还存在垄断价格的因素。

　　有一种形象的说法，"一个小城市的房价，可能当地几家房企老总在饭桌上就能定下来"，这说明房地产在卖方价格方面，存在形成垄断价格的可能性和可操作性；然而在租房市场，因为市场进入者太多，不可能形成垄断价格，所以，租房价格更接近于市场价格。

　　为什么说"退出令"将增强地产企业对宏观调控的"免疫力"？地产企业进行项目开发，其自有资金比例通常约占30%，其余资金来自预售款和银行信贷。资金链的脆弱决定了地产企业对宏观调控高度敏感。

　　中国央企特别多，国资委只管一百多。在国资委颁布"退出令"后，昨天传出消息，已有央企积极响应。据媒体报道，中远集团总裁已要求下属公司中远国际在半年内，退出间接持有的远洋地产约8%的股权。那么在这一要求落实后，谁将成为远洋地产的主导者呢？是中国人寿，此前，在今年1月中国人寿已通过收购、增发股份成为远洋地产的第一大股东。

　　而中国人寿是何背景？财政部主管的超级金融保险央企，是国内唯一资产过万亿的保险集团，中国资本市场最大的机构投资者，中国人寿去年净利润可能超过300亿元。试想，远洋地产丢掉"国资委央企"的名分，而换来的是"财政部央企"的金融庇护，对资金密集型的地产企业是福是祸呢？不言而喻。未来当央行"费劲巴拉"地提高半个点甚至更少的银行贷款利率，还会让这些换了东家的地产商胆战心惊吗？如果他们不会，胆战心惊的自然就是买房者了。(北京青年报)

　　地王产生根源不在央企 “土地财政”不变地王难除

　　“央企”近日再度频频成为“地王”,国务院国资委18日发布的“78家央企将退出房地产业”的消息更是引发业内一些人的期待:央企退出后,“地王”是否会减少,地价是否会平稳？

　　一些分析人士指出,“地王”产生的根源不在于买家是央企(国企),还是民企,而是房地产开发资金的过度充裕和地方对土地开发的过度依赖在作祟。不管是“国进”还是“民进”,如果银根不调、“土地财政”不变,即使央企退出,依旧会有更多的民企竞夺“地王”,土地市场的虚火仍将燃烧。(深圳商报)

　　央企退出房地产 地王现象能被遏制吗

　　分析师认为此举对A股市场影响不大

　　78家央企将退出房地产业务 16家拿到开发“准入证”

　　昨天下午，国资委召开新闻发布会，宣布除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

　　据初步统计，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。

　　新闻发布会上，国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业有16家。据了解，拿到地产开发“准入证”的这16家央企分别是：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司 、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等。

　　据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。

　　愈演愈烈的“地王”现象 给拿地央企戴上了“高房价推手”的帽子

　　在国资委要求78家不以房地产为主业的央企陆续退出房地产业务的举动背后，涌动的是正不断升温的拿地热潮。

　　据了解，对于央企大规模涉足房地产行业，国资委经历了“严格限制——放松——表态限制”的过程。2004、2005年，央企纷纷确定主业，国资委严格规定，只有13家央企可以将房地产作为主营业务。随后房地产市场逐渐火爆，130家左右的央企中，大规模投资地产的差不多达到100家，去年全国地王层出不穷，其中更有不少是央企“贡献”；今年1月，国资委出台规定，称非地产主业的央企在地产方面获得的投资收益，要减分计算。

　　可是，这些央企的拿地热情却是有增无减。即便从去年年底开始，国家不断出台调控土地市场和楼市价格的拿地新政，但在财大气粗的央企面前显得苍白无力。反而由于新政提高了土地竞买门槛，一批中小房地产商被拒之门外，财雄势大的央企有进一步垄断土地市场的趋势。

　　就在两会结束之后的3月15日，主营业务非房地产的央企在北京土地市场集体发飚，一天就捧出了三个地王，一些传统民营房企却颗粒无收。先是有央企背景的远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元的总价拍下望京区域一块宅地，让望京区域的楼面地价首次超越2万元/平方米；继远洋之后，中信旗下的北京中信新城房地产有限公司以52.4亿元的总价摘得北京市场的总价地王；随后，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以30197元/平方米的实际可售楼面地价一举超过之前的望京地块，一天之内就刷新了北京的“单价地王”记录。

　　“这轮把中小型房地产商都从大城市淘汰出局了。没有中小型房地产商，房价更难降了。”面对央企的一掷千金，只能作壁上观的潘石屹（SOHO中国公司董事）在微博上留下了这样一句调侃的话。他给远洋地产新拍得的望京地王算了笔账，售价得要在4.5万元/平方米才能有10%的利润，而如今望京一带的二手房成交价还都在21000-23000元/平方米。面粉已经贵过面包，毫无疑问，这些央企又将成为未来房价高企的幕后推手。

　　要求非地产主业央企退出房地产市场的声音也因此越来越大。“由于房地产的暴利，许多与建筑业不相干的企业蜂拥进入房地产市场，包括一些大型央企纷纷涉足房地产业并获利颇丰。”有研究人士就此分析认为，与房地产业无关的央企确实需要退出房地产市场了。

　　央企、国企进驻杭州脚步渐密 三家在杭开发央企笃定今年再拿地

　　对于杭州的土地市场而言，早已不乏央企、国企的身影，而最近，央企、国企进驻杭州的脚步正变得更加频密。

　　此次被国资委确定保留以房地产为主业的央企中，保利、中粮、华润等公司在杭州都有在售项目，去年在杭也都有拿地。去年9月、10月，保利地产分别拿下下沙一宅地以及申花板块的宅地，其中下沙地块楼面地价达到7458元/平方米。华润置地用“马甲”——旗下的房产子公司“佳满”公司在去年10月27日以27.7亿元的总价摘得之江地块的一宅地。

　　今年，央企、国企在杭拿地更为频繁。2月11日，春节前的最后一场土地出让会上，中铁房产在杭州的首次露面让本来显得冷清的杭州土地市场又热闹了起来。位于城北的两宗原杭州汽车发动机铸造车间地块被中铁房产以28.06亿元一并揽走，同时完成了这家央企在长三角地区的首次“落子”。

　　昨天，记者采访了华润、保利、中粮杭州分公司相关负责人，但对方都以“不方便说，太敏感”为由，拒绝接受采访。据了解，2007年7月，保利地产以22.8亿元竞得“航母级”地块——“保利·东湾”的开发权，正式进军杭州市场。该项目总建筑面积86万平方米，是目前下沙开发规模最大的楼盘。2008年9月底，保利·东湾一期开始销售，销售均价达7500元-8000元/平方米，目前住宅已销售过半，在售价格在13000元-16000元/平方米之间。据悉，近期将推出90-110平方米的小户型。相关人士介绍，去年保利地产拿下的下沙和申花地块，首批房源将在年底或者明年推出。

　　2006年，中粮地产登陆杭州，湘湖板块的湘湖人家·易筑是中粮地产逐鹿杭州的首个旗舰产品。目前，项目还剩下最后一批房源，预计四五月份推出。

　　2005年，华润和新鸿基拿下了钱江新城地块开发万象城项目，万象城是一个拥有80万平方米的都市综合体，涵盖了写字楼、酒店、酒店式服务公寓、住宅和购物中心。2008年万象城推出的住宅现已售罄，当时销售均价在2.8万元-2.9万元/平方米；今年春夏，万象城24万平方米的购物中心将开业。去年，华润又拿下了之江地块，预计明年将推出首批房源。

　　记者采访中，这些央企房产公司相关负责人均信心满满地表示：“如果有合适的地块，今年肯定再拿地。”

　　昨天，记者还采访了带“央企”背景的在杭开发商。采访中，这些开发商以诸如“企业由多方注资，不完全算是央企”等多种理由，力证不是“纯央企”开发商。

　　分析师认为此举对A股市场影响不大

　　但因为近段时间房市回暖 地产股小幅反弹仍可期

　　对于国资委要求部分央企退出房地产行业的决定，多数证券分析人士认为对A股市场的影响并不大。

　　“从数据来看，被要求退出的企业规模并不大，对整个行业的影响比较有限。”中信金通首席分析师钱向劲说，“当然，有竞争对手退出，对于剩下的企业，尤其是那些大公司而言，应该能算是一个利好。毕竟最近北京的‘地王’，全是国企。但这种利好的实质性内容究竟有多少，还有待观察。”

　　然而近期房地产市场回暖，已在A股市场中得到了体现。

　　昨日，两市房地产股几乎全线飘红，成为全天资金净流入最多的板块。据全景资金流向统计数据显示，昨日共录得5.6453亿元资金净流入房地产板块，高居所有行业板块头名。

　　分析人士指出，房地产股回暖的最根本的动力在于前期的超跌。

　　钱向劲表示，目前可见的房地产上市公司年报和一季报预期都还“过得去”，加上加息预期经过长时间的消化，利空作用已经不大，两市房地产板块“正是在这样一个小空当里出现了回升”。

　　对于房地产板块的未来，分析人士均表现得比较谨慎。国盛证券策略分析师肖永明稍显乐观。他表示，随着大盘企稳反弹及房地产市场的回暖，近期房地产股的估值修复性反弹或将持续一段时间，建议投资者关注具有土地优势、低成本融资优势、政策倾向优势的上市公司，重点关注有土地资源注入预期的城投类地产公司。

　　房地产业内人士观点：央企退出不可能从根本上遏制地价长期来看征收物业税或是有效方式

　　滨江房产副总经理朱立东认为，国资委此举将对目前的楼市起到一定的积极影响。“实力雄厚、资金充裕的央企进入到房地产业，常常不计成本拿地，从而使得地王频出，这既不是市场的完全真实反映，也给本身确实需要冷静的市场增加了调控难度。现在78家央企集体退出，将有利于房地产业形成一个相对公平的竞争环境。”

　　但他同时也指出，想要通过央企退出这一举措来遏制住地价和房价，这是不太可能的。“事实上央企只是在热市之下起到了助推的效果，它们也没这么大的能量，不能把高地价高房价完全怪到央企头上。”

　　“这一举动不会对当下火热的土地市场产生根本性的削弱。”攻略地产总经理助理舒恒亮对此持有相似的判断，他随即分析：“目前有能力拿地王的力量主要有三股：央企、上市公司和一些融资渠道较多的资本运作型企业，央企只是其中的一股力量。少了央企，地王还是会照出。而从另一个意义上来说，土地运作既然走的是招拍挂程序，那就是一种市场竞争行为，价高者得十分正常。只要对房地产的预期向好，那么民企或是其他企业都会来拿地王。”

　　浙大房地产研究所所长赵杭生则直言，指望央企退出地价就能降下来，这是一种很幼稚的想法。“央企退出并不能从根本上解决问题，只能让竞争变得相对公平合理一点，因此这只是一种治标不治本的行为。同时地王也并不都是由央企拿下的，一些地方上的大型国企和实力民企同样对好的地块虎视眈眈。”

　　“地王产生的根本原因在于制度问题。目前地方政府的财政收入主要靠的就是土地出让，当然希望卖个好价钱，这一机制不改，地价就下不来。”赵杭生对近期风声频传的物业税寄予了很大的期望：“只有地方政府转换角色，不再扮演土地出让的受益者，才能解决根本问题，因此征收物业税将是一种有效的方式。尽管目前出台物业税还有各种难处和需要理顺的关系，但长期来看肯定是要实施的。”（每日商报）

　　国资委：以房地产为主业的中央企业确定为16家（名单）

　　国资委确定的以地产为主业的央企包括中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司；外加4家境外企业，即港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。

　　中央房地产企业在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥了积极作用。中国冶金科工集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、招商局集团有限公司等企业规划和在建的保障性住房面积超过2000万平方米。中央房地产企业已成为我国房地产行业的一支健康力量，为促进我国房地产业持续、稳定、健康发展作出了应有贡献。

　　国务院国资委网站今日公布的资料称，国资委确认和公布的以"房地产开发与经营"为主业的中央企业有16家。

　　2003年国资委成立以来，中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业，三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户，集中度明显提高。

　　据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。

　　资料还称，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务，按照国资委要求，这些企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。2008年，这些企业所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只占到15%，利润只占7%。(中新网)

　　多家房企忙融资 拿地后入不敷出

　　从去年下半年以来，一轮接一轮的土地价格疯涨带来的直接后果除房价攀升之外，也对房地产开发商的心态产生微妙变化。进入新的一年，记者调查发现，由于土地过量储备，曾经被认为资金充裕的开发商们已经出现了明显资金缺口。

　　保利买地耗资最多

　　从去年下半年到今年，开发商对于土地储备的热情达到惊人的程度。

　　中原地产提供的一份国内10家大型房地产公司的土地储备统计信息显示，2009年到今年2月底，短短一年多时间里，已经有包括保利地产(600048)、中海地产、绿城集团、万科(000002)等4家公司的圈地资金超过400亿元，而手笔最大的保利地产已经整整花掉469亿元。

　　从统计的10家知名地产公司购地情况来看，短短14个月内，这些公司拿地总耗资接近2700亿元，已经超过去年上海市的财政收入。而大部分的土地收购都出现在最近的半年内。

　　营收不够支付土地款

　　去年以来的房地产圈曾经被认为是资金量最为丰沛的时期。由于销售全线火爆，大部分开发商的销售收入都出现了历史上最高增长。

　　但是，也有开发商土地储备的速度却远远超出了其销售增长的速度。早报记者发现，大量房地产公司去年的销售收入明显低于买地所花费的金额。

　　以保利地产为例，公司3月份公布的年报显示去年营收229.9亿元，这一数字远低于其土地支出。同样，中国海外去年收入373.3亿元，也低于其买地花费的447亿元。

　　即使是目前看来资金最充足的万科，买地的花费同样不菲。万科年报显示，截至去年年底，公司销售收入488.8亿元，现金持有量为230亿元，而公司2009年1月至今拿地金额已经高达443亿元。

　　房企将面临资金缺口

　　正是由于地价的疯狂高涨，部分开发商的拿地也逐步开始从主动的战略行为变为浓重的投机心理。

　　记者了解到，某香港上市国内地产巨头曾以高价拿下一幅北京土地，由于总价过高，公司一度决定放弃这幅地块。但不久后，同一地域就一再出地王，这使该公司仅仅以土地重估价值就已大幅度获益，于是公司决定寻找新的融资渠道，努力筹资以支付土地款。

　　实际上，尽管行事低调的万科宣称不拿地王，但从土地储备量上来看，到今年2月份，其新增土地建筑面积已经达1700万平方米，成为拿地总量最多的房地产公司之一。

　　一旦各地政府要求这些拿地公司立即全额支付土地款的话，国内地产公司中将有很大一部分面临着巨大的资金缺口。

　　3月20日，保利地产宣布拟非公开发行不超过7亿股股票，发行价格不低于17.92元/股，募集资金净额不超过96亿元，拟全部投入12个房地产开发项目。据记者了解，除保利外，还有相当数量的地产公司正在寻找新的融资渠道以解决面临的土地款支付问题。

　　2007年，不止一家开发商经历了由“土地为王”到“土地之祸”的残酷转变，一旦市场掉头，同样的情景可能再度出现。(东方早报)

　　上海酝酿拿地30天内全额付款 开发商融资缓冲期大减

　　国土资源部3月10日下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称34号文）后，地方政府也开始酝酿收紧房地产开发商的钱袋。

　　记者获悉，上海正在酝酿进一步缩短土地付款期限，今后，开发商可能在拿地30天内就必须将全额土地款付清。

　　国土部34号文规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

　　据记者了解，上海的要求可能比全国规范更加严格。根据上海版本，开发商将在土地合同签订后10天内支付20%的土地出让金，并且在30天内全额付清全部土地款，与此同时，此前缴纳的20%保证金并不能抵用土地款。“这就意味着，开发商必须在拿地前就已经准备至少土地挂牌起始价格的40%现金。”

　　而目前在上海，这一期限为土地合同签订后的60天，也就是说，开发商的付款期限被整整缩短了一半。

　　此外，从去年起开始酝酿的土地出让制度改革也在进一步完善。据悉，上海未来很可能实现土地交易现场直接签订土地出让合同。这就意味着留给开发商的付款期限进一步缩短。

　　2009年，为了应对房价快速上涨，加快土地供应，上海市开始讨论对土地供应制度进行改革。除了已经实行的土地预公告制度以外，为了加快土地出让后的开工进度，未来上海还可能提高“熟地”的交地标准，土地交付给拿地开发商时须已经通过规划、环境等审批手续，具备开工条件，开发商可以在拿地最短时间内立即开工，从而缩短楼盘上市时间。

　　为达到这一标准，按照当时的设计，土地出让合同将在土地交易前就拟定完成，其中一些规划指标等数据全部协调到位，这就能够保证开发商在拿地的同时当场签订出让合同。

　　记者了解到，现阶段，开发商拿地后经常拖延很长一段时间才与地方政府签订土地出让合同。

　　而一旦当场签订土地出让合同，则意味着只有30天用以支付土地款，对开发商来说，未来拿地后的融资缓冲期将大大缩短。(东方早报)

　　央企“退房”方案设15天大限 李荣融叮嘱吃透政策

　　在宣布部分央企加快退出房地产业仅一天之后,国资委即于上周五召开会议,要求不以房地产为主业的78户央企,在15个工作日内制订有序退出房地产业的方案。

　　不过,考虑到央企的房地产业务在全国所占比重极低,业内人士认为,此次退出或许并不能减少“地王”的出现并解决高房价问题。

　　李荣融叮嘱吃透政策

　　16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的央企主要负责人,参加了上述会议,国资委主任李荣融主持。他特别嘱咐,中央房地产企业负责人,特别是主要负责人要进一步提高认识,认真吃透党中央、国务院关于房地产业发展的政策和措施。

　　他强调,以房地产为主业的央企,要带头执行国家法律法规和有关政策,在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用;不以房地产为主业的央企,则要加快结构调整步伐,15个工作日内制订有序退出的方案。

　　至于具体要求方案包含哪些内容和要求,国资委昨日在公开发布的信息中并未言明。在接受《第一财经日报》采访时,国资委相关人士也没有就此做出回应,只表示清理中央企业非主业和低效资产是国资委的一贯要求。

　　2008年,这78家企业所属三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%,但销售收入只占到中央企业房地产板块收入的15%,利润的7%,所以并非都是优良资产,也有继续整合的必要。

　　这也并不是国资委第一提出加快中央企业房地产资产的整合。此前,国资委曾提出将央企所属房地产整合到中房集团等央企中,但此项工作最后因阻力过大而停滞。

　　与此同时,非地产主业中央企业也在不断整合自身的房地产资产。近期,包括中国核工业集团公司、中国航天科工集团公司都选择了在北交所出售旗下相关房地产企业产权。

　　21世纪不动产分析师指出,国资委此次要求“退出”,其实是找到了重组央企房地产业务的一个良机,多年来原地踏步的重组工作由此可望推进。

　　退出未必解决“高房价”问题

　　按照国资委2004年出台的清理非主业资产的要求,国资委积极鼓励央企之间进行资产重组,非主业资产在央企间可以通过收购、资产（股权）置换、互相持股、无偿划转等方式进行重组;央企对非主业的所属企业,也可采取出售、转让等方式退出。

　　但央企的退出或许并不能解决高房价问题。据初步统计,2009年,中央企业房地产业务销售收入为2209亿元,约占全国商品房销售收入的5%;房屋销售面积为2807万平方米,约占全国商品房销售面积的3%,央企房地产板块的市场影响力极为有限。

　　一位接近国资委的专家对记者表示,央企资产毕竟是国有资产,央企进入到房地产行业也是市场选择的结果,如果陡然退出,或者“一刀切”的话也会产生很大问题,所以即便退也需要按照国资委的要求、以市场为依托有序退出。

　　他还分析说,当前很多央企投资房地产都是以控股公司和参股公司的形式进行,投资房地产的决策其实是由董事会所决定的,部分央企的房地产资产甚至已经进入上市公司,央企从地产退出是否会损害其他股东利益需要谨慎考虑;另外,一些央企中,土地收入是企业自主解决改革重组后续问题的主要资金来源,退出过快不利于央企稳妥进行企业改革。

　　不过,国资委上周已经明确,78家企业退出房地产业务的前提是“完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作”。

　　日前有媒体报道,中远香港集团将在半年内退出间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权,由此成为首家响应国资委要求的央企。但在22日,中远国际控股有限公司发布公告称,截至目前尚未对减持远洋地产控股有限公司股份事宜作出相关决定。

　　而本报记者也从刚刚在北京拿下蓟门桥北海淀区东升乡地块的中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司了解到,目前该项目仍处于正常运作之中,公司暂未接到任何新的指示。（第一财经日报）