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　　问：目前，很多企业在实务操作中，对土地使用权如何进行财务处理看法不统一，有的认为应将原在无形资产中核算的土地使用权的价值，全部转入“固定资产”的房屋、建筑物中核算；有的则认为仍在无形资产中进行核算和摊销。不同的处理方法，将直接导致在缴纳房产税时的差异。那么，以不同方式获得的土地使用权，应该如何缴纳房产税呢？

　　答：《企业会计制度》规定，企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时，再将其账面价值转入相关在建工程。但其中并没有明确是将全部的土地使用权价款，还是房屋、建筑物对应的土地使用权价款转入在建工程核算。
　　房产税的计税方法和计税原值，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国税发〔1986〕90号）的规定，房产税依照房产原值一次减除10％～30％的余值计算缴纳。《财政部国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）明确，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价。
　　另外，关于土地使用权核算的规定，《实施企业会计制度及其相关准则问题解答》（财会〔2001〕43号）明确，公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。如果公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售，则按其账面价值结转固定资产清理。
　　执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算，而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销即可。
　　综上所述，针对以不同方式取得的土地使用权，应分别根据不同情况进行缴纳房产税：2001年1月1日前取得的土地使用权，在无形资产中核算，不需要缴纳房产税。2001年1月1日后取得的土地使用权，用于自行开发建造房屋、建筑物的，应将形成房屋、建筑物所对应的土地使用权价款，转入“固定资产”科目的房屋、建筑物中，构成房屋、建筑物的原值，缴纳房产税；将道路、围墙、绿化等对应的土地使用权价款仍保留在无形资产中进行核算和摊销，不需要缴纳房产税。投资者投入的房产，或者连同土地一同购入的房屋、建筑物，由于取得时房价和土地使用权的价格是合并在一起的，财务核算已记入房屋、建筑物的原值，应缴纳房产税。
　　中国税网涉税风险研究室  



   
    www.ctaxnews.com.cn 2008.08.04