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　　“本人整体租赁市直某单位一层房屋，租期10年。改造装修后，本人将所租赁的房屋分租给他人。对本人转租房屋从中获得的差额收益应当如何纳税？”日前，湖北省十堰市市民张某拨通了十堰市地税局12366纳税服务热线。
　　咨询员告诉张某，个人取得的房屋转租收入涉及多个税种，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税以及印花税。
　　营业税。对取得的房屋转租收入，国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。同时，国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕76号）规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。在计税依据上，《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。因此，纳税人将租用的房屋再转租出去，应以取得的全部租金收入为营业税的计税依据，法定适用税率为5%。财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收。另据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税。
　　城市维护建设税。按照实际缴纳的营业税的7%征收。
　　教育费附加。按照实际缴纳的营业税的3%征收。
　　印花税。《印花税暂行条例》规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。另据财税〔2008〕24号文件规定，2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
　　个人所得税。个人取得的再转租所得属于财产租赁所得，根据个人所得税法相关规定，应当按“财产租赁所得”征收个人所得税。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次（对一次取得数月租金收入的，应按租赁月份数平均计算确定）。计算转租的财产租赁所得时，应注意以下几点：1.首先扣除支付给“上家”的租金。2.扣除法定费用。财产租赁所得每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。3.扣除在转租过程中实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税。4.修缮费用。对转租人实际发生的修缮费用准予扣除，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。财产租赁所得个人所得税的法定税率为20%。另据财税〔2000〕125号文件规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
　　房产税。对于转租增值的部分是否缴纳房产税，各地执行不一。《房产税暂行条例》
　　第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。但在实践中，部分省（市）将房屋转租看作是房屋出租行为的延续，规定由转租人按实际取得转租的差额缴纳房产税。所以，转租的增值收入是否缴纳房产税，应当视当地税务机关的具体规定。房产税的法定税率为12%。另据财税〔2008〕24号文件规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。  
www.ctaxnews.com.cn 2008.08.04   王家斌