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                                                何巧白  

　　房产税已开征多年，在调节经济、加强房屋管理、提高房屋使用效益、增加财政收入等方面具有独到的作用。但是1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，已经“暂行”了18年，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用，同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。现行房产税制存在的缺陷主要是：第
　　一，纳税主体的确定不合理。现行房产税的纳税人仅限于中资企业、单位和中国公民，对外资企业和外籍人员一直沿用1951年政务院颁发的《城市房地产税暂行条例》。这种内外有别的两套税制，不利于征收管理和税政统一。
　　第二，征税范围不合理。1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》第一条规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，位于农村的房屋不征房产税，这显然不公平。
　　第三，免税项目不合理。《房产税暂行条例》规定，个人拥有的非营业用房免征房产税。换言之，不论个人拥有多少房屋，也不论其拥有的房屋是自用、空置或者出租、出借的，只要不用于经营活动，均可免征房产税。这既不公平，也不利于正确引导住房消费、防止可能出现的房地产泡沫。近两年，房地产市场持续升温，浙江省个人购买商品房的面积占商品房销售总面积的比例从1998年的74.8％，上升到2001年的97.1％。按商品房销售额计算，1998年个人购房所占的比例为88.4％（其中住宅为70.8％），2001年提高到93.4％（其中住宅为97.1％）。自住房比例减少，投资房产的比例增加，炒家纷纷进入楼市。这就意味着房市本身已存在风险。出现这种情况，与现行税收政策不完善（住宅免征房产税和一些省市规定免征土地使用税）不无关系。
　　第四，税率不统一，且缺乏弹性。现行房产税按“从价计征”（以房产余值为计税依据）和“从租计征”（以租金收入为计税依据）分别设计1.2％和12％两个税率。房屋账面价值体现历史成本，一般变化比较小；而房屋租金的高低则取决于市场供求，二者税收负担差别很大。同时，依“从价计征”的固定税率征税，使得房产税收入不能随经济发展、物价变化和房产价值的上升而相应增加，限制了税收调节机制作用的发挥。当前的现实是：在房地产市场启动之前购买的房屋价格比较低，“从租计征”的应纳税额明显高于按“房产余值”计征的税额。如金华市有一居民在1990年用3万元买了一套70平方米的住宅（当时的房价很低，大约400元／每平方米～500元／每平方米），现在出租每年可获租金收入6000元。若以“房产余值”为计税依据，该居民每年只需缴纳房产税252元[30000×（l-30％）×1.2%]（浙江省规定：“房产余值”按原值一次减去30%计算）；如以租金为计税依据，则该居民每年应纳的房产税是720元（6000×12％），是前者的二倍多。但在近两年购买同样的住宅，房价已大幅度上涨，而新旧房屋的租金却相差不多，情况就刚好相反，则“从价计征”的税额明显高于“从租计征”的税额。
　　可见，房产税的改革势在必行，改革的时机也已成熟，具体设想是：
　　1.扩大房产税的征收范围，内外统一征收。把房产税的纳税人扩大为“在中国境内拥有房屋所有权的单位和个人”。
　　2.调整法定免税项目。为了正确引导住房消费，减少资源浪费，扩大财源，增加地方财政收入，同时遏制房地产泡沫，应当规定个人拥有非营业用房免征房产税的限额。在城镇，可参照国家统一规定的住房面积标准予以免征房产税，超标部分，照征房产税。
　　3.调整计税依据，统一按房产评估价征税。房产评估价是指房产在评估时的市场价格，由专门的房产评估机构进行评估，可以每隔3年～5年评估一次，使房产的计税价格与市场价格相适应，体现房产税的财产税特性，发挥其“自动调节器”的功能。
　　4.统一实行幅度比例税率。房产税作为地方税，应考虑我国地域辽阔，经济发展和赋税能力差异大的现实，宜将原来的固定比例税率调整为幅度比例税率。为保持总体税负水平，可把房产税的税率设计为1%～5％，便于各地区根据本地实际选择确定适用税率。