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来源：正坤财税 作者：袁晨新

时间：2023-09-05

　　在政府土地收储及一些城市更新项目中，如果被收储地块原先存在租赁关系的，业主需清退租户，向后者支付清租补偿。

　　除提前解除租赁关系需支付违约金外，补偿事项还涉及房屋二次装修补偿、停产停业损失补偿、搬迁补助等。

　　其中，对租户取得的房屋装修补偿是否缴纳增值税问题，实务中有观点认为，租户因房屋装修而取得补偿，且交还房屋给业主，属于“装修服务”的转售，需要缴纳增值税。

　　针对此问题，笔者认为，参考《全面推开营改增业务操作指引》对(财税〔2016〕36号)第三十七条解释，其关键在于判断租户是否提供增值税应税行为。而对装修补偿是否属于“装修服务”的增值税应税行为，可以从买卖关系和价值认定两方面进行分析。

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　　首先，在买卖关系方面，根据《民法典》第五百九十六条的规定，买卖行为需对标的物名称、数量、质量、检验标准和方法等具体事项作出约定，且根据第六百一十七条的规定，标的物不符合有关质量要求的，出卖人需承担违约责任。

　　在清租补偿协议中，虽然会约定装修补偿金额、移交期限、支付条款等内容，但是通常不涉及房屋装修质量检验标准、检验期限，更不会约定租户需要因装修质量缺陷承担违约责任。

　　因此，租户取得装修补偿，一般与房屋装修的交付无关，更多是对其前期投入产生损失的补偿，难以认定其与业主存在装修服务的买卖关系。

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　　其次，在价值认定方面，被收储地块房屋通常经过长时间的使用，房屋发生较大折旧损耗，原先亦未按照业主的要求进行装修，未必能够满足业主的经营用途，且因土地被收储，房屋将在短时间内将被拆除，房屋装修的剩余使用价值与补偿金额难以相符。

　　因此，装修补偿金额难以视为业主向租户购买装修服务的市场价格，即支付房屋装修补偿，不属于业主对房屋装修的购买行为。