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来源：税屋 作者：徐子辉

时间：2023-08-18

　　近两年以来，随着房地产市场的深入调整，高杠杆的运营模式给企业埋下了重大的资金风险，一批民营房企纷纷暴雷陷入了流动性困境。税金是企业的刚性支出，而土增税是房地产企业的重要税种之一，在现阶段清算，不仅加大了企业的压力和困难，也对税务机关的征管和执法带来挑战，企业和税务机关应如何面对，笔者对此做粗略的探讨。

　　一、房地产企业的困扰

　　1、税务机关清算节奏加快，企业来不及票、款全清，影响清算成本扣除。现阶段部分房地产企业，由于资金受限，工程结算和款项支付迟迟不能解决，有的在走诉讼程序，供应商一般是不付款就不给票，若此时清算，相关无票成本大概率是不被认可，势必会使得清算结果失实，而大部分地方无二次清算机制，会实质性造成企业多补税或者少退税。

　　2、部分房企账面无足够的现金用来支付清算补缴税金。房地产企业经营需要资金高度集中，一般由集团在各个项目公司之间进行统一调拨使用，一旦产生流动性困境，就是整个集团的资金困境，项目公司清算需要的资金很难在短期内调配到位，企业不得不面临清算后即欠税的局面。

　　3、现有部分清算政策合理性有争议，影响纳税人的权益。土增税是人为的将开发项目按照不同分期、不同产品类型重新计算收入、扣除额及税金，不同的分期、分摊对税金的影响极大，经常会出现由于各期切分不均等而导致分摊成本差异较大的情况，也会出现同一清算单位内因不同产品类型成本分摊不匹配低毛利反而高增值的情况，造成这些问题的主要原因是政策制定和执行中未给予纳税人充分的权益争取空间，一刀切、单一化处理占多。

　　二、税务机关的困扰

　　1、上级任务要求，在规定时间内要完成，否则要面临考核和问责。近年来房地产开发项目激增，各地税务机关积累了一定的应清未清项目，部分地方要求集中快速清算。清算申报和审核时间受系统管控，而土增税又是较为复杂的税种，税企政策理解争议也会比较多，过程中还要花费大量的精力做沟通，基层人员时间紧任务重，是切切实实的苦差事。

　　2、部分企业清算后即欠税，税款无法及时入库，面临财政收入的压力。部分陷入流动性困境的房企，可动用流动资金几乎枯竭，而项目公司到清算阶段往往已经无资产可供处置，税务机关短期内较难将清算欠税追缴入库，影响地方的财政收入，也会直接影响到地方主官对税务局的考评。

　　3、土增税政策复杂，在执法风险和纳税人权益之间较难平衡，是造成税企争议的重要方面。政策执行简单化、一刀切，多注重外在形式的审核，少考虑内在本质，比如对售价低于同期价的一律调整、对清算单位划分一律以某个单一证照为准、对成本分摊一律以面积均分等，虽然此举实现了一定的公平、公正，能降低税务机关的执法风险，但是可能有企业是为了快速回笼资金而降价促销，有企业是为了快速审批、快速开发而人为将同一期的项目分为多个证照，有企业不同业态实际成本差异巨大等，若简单化、一刀切的执行政策势必会侵害纳税人的权益，引发征纳矛盾。

　　三、相关工作建议

　　1、税务机关在制定清算任务时充分调查，对纳税人成本结算、发票、付款等做重点评估，确实不影响清算结论的再发清算通知。对部分已经启动清算，但因资金困难而无法在审核期间内做到票、款全清的企业，可以凭双方协议、法院判决等作为成本认定的辅助依据，纳入纳税人承诺事项管理。

　　2、对于部分陷入流动性困境的清算后即欠税的企业，如符合总局2016年81号公告的，可以允许企业先申请所得税退税，用所得税应退金额抵减土增税欠税金额，以此降低纳税人滞纳金成本。陷入流动性困境的企业要主动、及时、诚实的与税务机关沟通，报备企业情况，让税务机关掌握企业动态，增进互信，共同配合完成好税收征纳工作。

　　3、税务机关可以将争议解决机制前置，维护纳税人权益，以减少征纳矛盾。一方面可以经常性组织房地产企业进行座谈或调研，了解纳税人对于当地土增清算反映强烈的政策诉求，及时制定执行口径或者向上级机关反映建议;另一方面可以对清算审核中出现的较大的税企争议点进行专项研判，可以邀请纳税人代表、中介服务机构、行业协会等与税务局内部专家一道开展，充分论证、化解争议。

　　作者及单位：徐子辉  迪马股份集团(证券代码：600565)税务总监